越律说法|疫情期间逾期交房不可抗力的认定

关于新冠疫情对合同履行的影响,最高人民法院作出了在一定条件下构成不可抗力的表述:在适用法律时,应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响,准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或全部免除责任。对此,在政府启动重大突发公共卫生事件一级响应期间,政府采取了相应的措施进行疫情防控,从而导致大多数非必要生产企业停工、停产,在该期间内,应当属于不可抗力范畴,应当顺延合同履行或适当免除相应违约责任。对于新冠疫情期间,因政府相关防控政策及措施导致合同不能履行的,应归属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,同时商品房买卖合同中也有相关约定的情形下,应当免除房地产开发公司部分违约责任。但是,在政府调低重大突发公共卫生事件响应等级,并具备了复工复产条件后,即不再具备不能避免不能克服等因素,只是可能增加相应的履约成本,不能继续按照不可抗力情形调整当事人的利益关系,否则会导致当事人利益产生严重失衡。

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结合典型案例和绍兴本地案例进行比较,以期解决有关疫情期间逾期交房不可抗力认定的问题。

一:山东法院民法典适用典型案例59

——李某诉济南某置业有限公司商品房预售合同纠纷案

裁判要旨

对于新冠疫情的爆发,以及政府采取相关防控政策中对部分企业的停工、停产要求,均是属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,该种情形属于民法典规定的不可抗力情形。同时商品房买卖合同中对此有相关约定的情形下,应当免除房地产开发公司部分违约责任。

基本案情

被告济南某置业有限公司辩称:一、新型冠状病毒疫情及政府防控措施属于不可抗力,被告可主张延期交付违约免责。二、重污染天气黄色预警及二级响应措施属于法律规定的不可抗力和合同约定的出卖人可主张延期交付的事由,出卖人不应当承担延期交付的违约责任。按照商品房买卖合同第8条约定,重污染天气黄色预警及二级响应措施属于导致项目停工的商品房买卖合同约定的因政府行政行为而造成不能施工,被告有权顺延商品房交付时间。自原被告双方签署商品房买卖合同以来到涉案房屋交付之日,济南重污染天气二级响应的持续天数超过三个月,属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力,被告可基于因重污染天气二级响应导致项目停工期间主张免除延期交付房屋的违约责任。综上,被告认为,被告实际交付时间晚于合同约定的交付时间是因为新冠病毒疫情、重污染天气黄色预警及政府的防控措施导致,被告不应当承担延期交付的违约责任,请求驳回原告的诉讼请求。

2020年2月24日,济南某置业有限公司发布了《不可抗力告知书》,认为新冠疫情影响属于不可抗力,可能会导致房屋延期交付。2020年9月21日、11月25日分别发布了《延期交付告知书》,告知预计交房时间为2020年11月30日前,逾期违约责任自2020年12月1日起算。2020年12月4日,济南某置业有限公司发布了《交付通知书》,通知业主在2020年12月6日至12月7日集中办理交房手续。李某实际于2020年12月6日办理了交付手续。另查明,涉案楼宇于2020年12月4日取得了《分期竣工综合验收备案证明》。

再查明,山东省人民政府因新冠疫情影响,于2020年1月24日宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应,自2020年3月7日24时起,将新冠疫情防控应急相应级别调整为二级,一级响应事件共计44天。山东省以及济南市于2020年2月开始即不断发布各类促进企业复工复产的各项政策及保障措施。

裁判结果

济南市天桥区人民法院判决:一、被告济南某置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李某逾期交房违约金4506元;二、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审宣判后,双方当事人均未上诉,判决已发生法律效力。

相关法条

《中华人民共和国民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《中华人民共和国民法典》第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任。

一审独任审判员:李 燕 书记员:崔玉祺
编写人:济南市天桥区人民法院 李 燕
审定人:山东省高级人民法院 芦 强
济南市中级人民法院 赵军蒙

二、绍兴地区案例(以下案例简述)

1、浙江省绍兴市越城区人民法院民事判决书(2020)浙0602民初4786号

原告胡秀芳与被告绍兴品兆房地产投资有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行房屋买卖合同纠纷案

裁判要旨:本院认为,本案被告于2020年4月22日取得竣工验收备案表,超过合同约定的交房期限(2019年2月2日)达360日以上的事实清楚。被告逾期360日以上未能向原告交付符合合同约定条件的商品房,原告要求解除双方之间合同编号为×××30、×××34《浙江省商品房买卖合同》的诉请,符合合同约定的解除条件,本院予以支持;解除的时间为解除的意思表示送达被告之日即2020年4月24日(被告收到解除函之日)。被告认为其办理竣工验收备案表过程中存在行政机关因素和不可抗力因素的意见,本院认为截至2020年1月28日逾期已达360日,而绍兴市受新冠肺炎疫情影响从2020年1月下旬开始,即便扣除1至2月受疫情影响期间,被告仍逾期超360日,被告亦未举证证明系行政机关原因未能及时办理竣工验收备案表,故本院对被告的该辩称意见不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。本案中,案涉两份商品房买卖合同被解除,原告要求解除与被告、第三人于2018年10月22日签订的《个人购房担保借款合同》的诉请,符合法律规定,本院予以支持;解除的时间为解除的意思表示即诉状副本送达被告和第三人之日(2020年7月11日)。合同解除后,原告要求被告返还已付的购房首付款3034107元的诉请,符合法律规定,本院予以支持。原告要求被告返还其已向第三人实际支付的贷款本金和利息的诉请,符合法律规定,本院予以支持。原告主张的首付款资金占用利息损失,本院调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算至实际付清之日止(其中200000元自2018年1月30日起算,2834107元自2018年2月7日起算;2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算,不超过年利率5.39%)。

2、绍兴市中级人民法院民事判决书(2021)浙06民终697号

上诉人谢丽萍与被上诉人绍兴品兆房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷案

裁判要旨:

一审: 一审法院认为,谢丽萍与品兆公司之间的商品房买卖合同,双方主体适格,意思表示真实,内容未违反法律及行政法规的强制性规定,应认定合法有效,双方应按合同约定履行各自的义务。根据双方签订的合同约定,品兆公司应于2019年1月31日前将符合交付条件的房屋交付谢丽萍使用,但案涉房屋直至2019年12月11日才完成竣工验收。虽然品兆公司于2019年12月25日通知谢丽萍交房,双方完成验收并交付房屋钥匙,但此时案涉房屋尚未取得竣工验收备案证明,并不符合双方合同约定的房屋交付条件,不能认为品兆公司已按约向谢丽萍交付了房屋。直至2020年8月8日,品兆公司才再次通知谢丽萍领取办理案涉房屋产权登记资料,至此距双方约定的交房时间已超过360日。综上,该院认为品兆公司上述迟延交房行为已经构成违约,谢丽萍有权依据合同约定向品兆公司主张违约金。关于违约金金额,根据双方合同约定,逾期交房超过360日后,谢丽萍要求继续履行合同的,自合同约定的最后交付期限后的第181天即2019年7月31日起至实际交付之日止,品兆公司按日向谢丽萍支付已付房款万分之二的违约金,综合考虑合同约定及本案中品兆公司的违约情形和谢丽萍所受损失情况,该院酌情确定品兆公司向谢丽萍支付违约金80000元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定,判决:一、品兆公司应于判决生效之日起十日内向谢丽萍支付违约金80000元;二、驳回谢丽萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半1734元,由谢丽萍负担858元,品兆公司负担876元。

二审:本院认为,本案二审中的争议焦点主要是被上诉人应当向上诉人承担多少违约金的问题。上诉人主张被上诉人逾期交房555天,根据案涉合同约定,对逾期超过180天部分应当按已付房款的日万分之二比例向上诉人支付违约金,共计156689.1元。纵观全案证据以及双方的诉辩意见,被上诉人对其逾期交房的违约事实没有异议,本院予以确认。上诉人主张被上诉人存在偷换概念、欺诈隐瞒等不诚信行为,但未能提供充分证据证明,本院不予采信。因被上诉人的逾期交房期间中包含有新冠肺炎疫情的不可抗力因素,加之其已于2019年12月25日向上诉人交付案涉房屋钥匙的客观实际,故本院认为一审据实将案涉违约金酌情调整为80000元并无不当。上诉人主张一审调整的上述违约金过低,要求被上诉人支付156689.1元违约金,但因违约金是以补偿性为主、惩罚性为辅,故在未有确凿证据证明上诉人客观存在该笔损失的情况下,本院实难支持。

3、绍兴市中级人民法院民事判决书(2020)浙06民终3983号

上诉人诸暨地华房地产开发有限公司与被上诉人胡战军、张宇晴商品房预售合同纠纷案

裁判要旨:

一审:一审法院认为,地华公司与胡战军,地华公司与胡战军房买卖行为,系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规之禁止性规定,该院依法认定有效,双方当事人均应遵照执行。地华公司与胡战军。地华公司与胡战军江省商品房买卖合同》明确约定交房日期为2016年9月30日前,地华公司未按约定,地华公司未按约定期限交付商品房的行为已构成违约其应按照约定的标准向胡战军、张宇晴支付按20元/月/平方米计算的违约金。地华公司抗辩,因。地华公司抗辩;X疫情影响,无法交房,故要求减免XX疫情期间40天的违约金。该院认为,地华公司与胡战军,地华公司与胡战军商品房交付日期为2016年9月30日,而浙江省因XX疫情启动重大公共突发卫生事件一级响应日期为2020年1月23日。地华公司逾期交付商品房的违约行为发生在XX疫情之前,地华公司逾期交房,地华公司逾期交房系其自身违约行为所导致者疫情防控措施导致,故其援引不可抗力要求减免违约金的抗辩主张,该院不予采纳。现胡战军、张宇晴主张2019年4月1日起至2020年6月30日止按20元/月/平方米计算的违约金共计31638元,符合法律规定和合同约定,该院予以支持。

二审:本院认为,本案二审中的争议焦点为上诉人是否能够因XX疫情影响免除40天的违约金。根据已查明的事实,双方约定的商品房交付日期为2016年9月30日,而浙江省因XX疫情启动重大公共突发卫生事件一级响应日期为2020年1月23日。说明上诉人逾期交付商品房的违约行为发生在XX疫情之前,其违约并非基于疫情,不符合《中华人民共和国合同法》中关于适用不可抗力减免违约金的情形。上诉人诉称XX疫情影响了其延期后准备交付的期限,对此本院认为,根据“谁主张,谁举证”的一般证据规则,当事人应对其主张的事实提供相应的证据予以证明,不然应自行承担相应的不利后果。本案中,上诉人并未举证证明其延期交付与疫情之间存在因果关系,故其应对违约行为承当相应的违约责任。一审法院对上诉人要求减免40天违约金的抗辩主张不予支持,并无不当。

4、绍兴市中级人民法院民事判决书(2020)浙06民终3283号

上诉人嵊州浙旭置业有限公司与被上诉人娄飞鸟房屋买卖合同纠纷案

裁判要旨:

一审:一审法院认为,本案双方的争议焦点主要有三个:一是案涉商品房买卖合同的解除条件是否已成就;二是如果合同解除,原告用房票支付房款是否可以退款及是否可以全额退款;三是如被告过错导致合同解除,原告要求被告支付违约金、利息等损失数额是否存在上限。一、关于合同解除条件是否成就的问题。根据合同约定,被告应在2019年12月31日前向原告交付房屋,在2020年5月16日,原告向被告寄送《解除通知书》时尚未将约定的房屋交付原告,早已超过合同第十三条约定的“逾期交房超过90天”的合同解除期限,故合同解除的条件已经成就,原告可以行使合同解除权,原告要求解除合同的通知已于2020年5月17日到达被告,按照合同法的有关规定,合同自通知到达对方时解除。被告辩称根据附件十三【补充协议】10.1.3和10.1.8的约定,认为2020年初流行的××疫情和嵊州市的创建文明城市的举措可以成为不可抗力和被告逾期交房的免责事由。该院认为,××××的流行是发生在交房期限2019年12月31日之后,并不能作为延期交房的理由;另外,不管有否创建文明城市,禁止在市区进行夜间产生环境噪声污染的建筑企业施工作业,及工程车在市区的限时通行都为一般城市的通行做法,被告应明知相应的施工限制,故此观点也不能成为被告延期交房的免责事由。二、关于合同解除后,原告是否可以退款及是否可以全额退款的问题。对于退款条件是否成就的问题。被告辩称,按合同附件十三【补充协议】20.4的约定,即使合同解除也非必然就能退款,退款前原告有义务完成网签合同注销登记,完成注销登记后才具有退款的条件。该院认为,合同第十三条中并未约定该退款条件,而合同第二十九条【补充协议】中明确约定,对本合同中未约定或约定不明的内容,双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十三),但补充协议中含有不合理减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准。显然合同附件十三【补充协议】20.4的约定减轻了出卖人的责任、排除了买受人的权利,故按照合同约定仍应以合同第十三条的约定为准。即被告应当自解除通知送达之日起15日内退还原告已付的房款。对于是否能全额退款的问题。被告辩称,原告房票结算部分,被告尚有10%未与有关部门结收,故未结收部分应视为被告没有收到房款,所以暂不能退还该10%部分的房款。该院认为,根据嵊州市城中村改造《房票安置购买证明书》业务操作流程的有关规定,“商品住宅开发企业根据《房票安置购买证明书》上的购房记录,向城中村改造指挥部房票中心提交《房票安置购房证明书》结算申请报告,按规定结算相应房票安置款项。相对于被拆迁人而言,房地产开发商应视同为所购商品房的购房款已全部结算,开具正式购房发票,按正常程序为被拆迁人办理相关权证手续”,被告既已接受房票支付房款,就应认可房票结算的规则,故可认定原告向被告所购买的商品房的购房款已全部结清,按合同约定可全额退款。三、关于合同解除后,原告要求被告支付违约金、利息等损失数额是否存在上限的问题。主要是合同第十三条【逾期交付责任】和合同附件十三【补充协议】20.7条和20.8条的规定不一致的问题。该院认为,关于违约金、利息等损失数额问题,主合同与补充协议的约定存在不一致的地方,其中补充协议的约定相对于主合同而言,减轻并免除了出卖人的部分责任。鉴于主合同第二十九条关于补充协议的条款中明确约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准”,该院以主合同的约定计算相应的违约责任。按照主合同约定,被告应自原告付款之日起,按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息,并按照全部房价款的5%支付违约金。鉴于自2019年8月20日起,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消,该院对相应时段的利息标准的表述予以调整。原告主张利息起算日为2018年7月16日,该主张合理,该院予以支持。对于5%的违约金,经计算为50300.60元,原告主张50300元,系其对自己权利的处分。至于原告通过保险公司出具保函的形式为其财产保全提供担保,为此向保险公司交纳的诉讼保全保险费1200元,属原告为涉案纠纷支出的合理诉讼费用,也应由被告承担。该院认为,原、被告签订的商品房买卖合同合法有效,双方应按合同约定履行各自的义务,违约的一方应按约定向对方承担违约责任。根据前述分析,该院对原告合理部分主张予以支持,对其余部分予以驳回。

二审:本院认为,本案二审的主要争议焦点为合同解除、房票余款退还等问题。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》约定,“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”,“除不可抗力外,出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的……逾期超过90日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金”。本案中,被上诉人已付清全部房款,上诉人至今未交房,已逾期交房超过90日,显属违约,被上诉人要求解除合同依据充分。被上诉人要求解除合同的通知已于2020年4月22日到达上诉人,上诉人应自该通知送达之日起15日内退还被上诉人已付全部房款,并依约支付违约金。上诉人主张根据补充协议约定,“发生法定××或其他重大流行性××导致工程延期或逾期交房的,出卖人可据实予以延期,并不承担违约责任”,故本案因××××疫情导致延期交房不属于合同违约。然,××××疫情发生在交房期限2019年12月31日之后,工程延期或逾期交房并非系××疫情所致。上诉人关于创建文明城市导致工程逾期的上诉理由不能成立,本院不予采纳。上诉人主张根据补充协议约定退款前买受人应先归还房屋,然从补充协议关于“出卖人将在办理完毕合同注销登记手续、免除出卖人的担保义务且买受人已经腾房后60日内,将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用后的余额无息返还买受人,如买受人已付房价款不够扣除,出卖人享有继续追索的权利”的约定内容及表述可知,该约定适用于买受人违约的情形,不适用于本案出卖人违约的情形。上诉人关于应适用补充协议关于违约金的约定的上诉理由缺乏依据,本院不予支持。此外,上诉人主张其无需退还10%房票余款,然被上诉人已向上诉人支付全部房款,10%房票余款如何结算系上诉人与政府部门之间的约定,不影响被上诉人根据双方合同约定向上诉人主张返还已付全部房款的权利,本院对上诉人的该项上诉理由亦不予采纳。

5、绍兴市中级人民法院民事判决书(2021)浙06民终4684号

上诉人李小含与被上诉人绍兴新城亿佳房地产开发有限公司、兴业银行股份有限公司绍兴分行商品房销售合同纠纷案

裁判要旨:

本院认为,本案二审的争议焦点为:第一,案涉《补充协议》(附件十三)中关于宽展期三个月的约定是否属于无效格式条款;第二,案涉《浙江省商品房买卖合同(预售)》是否已经解除。

首先,《中华人民共和国合同法》第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”本案中,双方在补充协议中约定的“如出卖人不能在本合同约定的交付日期交付房屋,买受人同意给予出卖人三个月的宽展期”系双方对房屋交付时间的变更,不属于免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。且上诉人在该补充协议中每页首尾均签名确认,能够证明被上诉人新城亿佳公司就宽展期条款已尽提示说明义务。故上诉人关于宽展期条款属于无效格式条款的意见不能成立,本院不予采纳。

其次,关于案涉《浙江省商品房买卖合同(预售)》是否已协商一致解除的问题。因《浙江省商品房买卖合同(预售)》的主体系上诉人李小含与被上诉人新城亿佳公司,现上诉人李小含并未提交充分有效证据证明被上诉人新城亿佳公司授权其工作人员作出同意解除合同的意思表示,故上诉人认为已与被上诉人新城亿佳公司协商一致解除合同的意见,本院亦不予采纳。

最后,被上诉人新城亿佳公司《给樾山府业主的一封公开信》同意给予相应赔偿,系其对自身权利的处分,该承诺与一审法院按照三个月宽展期及因疫情顺延交房40天认定的最终应交付日期2020年11月10日不矛盾。被上诉人李小含提交的《给樾山府业主的一封公开信》,虽不能证明被上诉人新城亿佳公司逾期交付达到其可以解除合同的条件,但根据该公开信,被上诉人新城亿佳公司应支付上诉人李小含逾期交房的违约金为15355.69元(1181207元×0.0002×65天)。

总结:出卖人能否对延期交房主张免责,需要看疫情是否构成了影响以及影响的程度。因为疫情封城,无法办理交房手续,出卖人可以就延期交房主张免除相应责任。待疫情或疫情防控措施影响结束,出卖人应该及时办理交房手续。因疫情不能交房的,应当及时通知对方,以减轻可能给购房人造成的损失。但需要特别注意的是,若交房义务的约定时限在疫情或者疫情防控措施发生前,根据法律规定,出卖人迟延履行后发生不可抗力的,不免除出卖人的违约责任。

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