越律说法|农村房屋买卖纠纷10个典型参考案例

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1.在房屋登记制度尚不完善时,双方并未订立书面协议,如何确认农村房屋买卖关系是否存在【张某清与冯某霞、崔某、新乡市新华综合服务有限责任公司侵权纠纷申请再审案,《最高人民法院公报》2000年第5期】

案例要旨:对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件,在双方没有订立书面协议时,确认房屋买卖关系是否存在,应结合实际履行情况,考虑买受人是否支付了对价,房屋价值与支付的价格是否合理,出卖人是否交付房屋及房屋所有权证书或买受人对房屋是否长期占有,在此期间出卖人是否主张过权利,能否排除借用或租赁等关系,在此基础上进行综合分析判断。

2.出卖人向集体经济组织成员之外转让宅基地使用权后,又主张合同无效的,应认定出卖人对合同无效具有较大过错,需赔偿买受人的损失【施某培等人与杨某军宅基地买卖纠纷案,《民事审判指导与参考》2019年第2辑】

案例要旨:出卖人向集体经济组织成员之外转让宅基地使用权后,又主张合同无效的,认定出卖人对合同无效具有较大过错,(法院确定出卖人具有90%的过错)并以现有房屋价值(含土地价值)与购买房屋时的差价确定买受人的损失。

3.能否仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由,否定农村房屋产权转让的效力【孙某培等与孙某祥农村房屋转让纠纷上诉案,《人民法院案例选》刊载】

案例要旨:农村房屋所有权及宅基地使用权未办理登记的情况仍普遍存在。随着城镇化进程加快,农村房屋转让及土地流转迅速增多,而在土地资本化和拆迁补偿的利益驱动下,曾经卖房卖地的农民又往往反悔请求法院确认房屋所有权未转移。在物权法司法解释及相关配套规定明确肯定物权法的个别条款具有溯及力之前,法官不能以有利溯及为由在个案当中赋予物权法溯及力;即使未登记的农村房屋转让行为发生在物权法实施后,也不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由,否定农村房屋产权转让的效力;如果无法确定出让人是否为有权处分,则可以准用动产善意取得的构成要件,准予善意取得,以维护交易安全。

4.城市居民购买农村房屋应当结合历史背景、现有关系等考虑其效力,不宜直接认定为无效【马某民诉陈某印房屋买卖合同案,《中国审判案例要览》刊载】

案例要旨:对于城市居民购买农村宅基地上的私有房屋,现阶段我国的法律法规及政策还都采取禁止性原则,在审判实践中对于农村私有房屋买卖合同在一般情况下认定为无效,但并非绝对。对因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷,应当结合当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑,不能一概认定为无效。

5.同村不同村民小组的村民是否属同一农村集体经济组织成员的判定【汪某恒诉贺某贵房屋买卖合同纠纷案,《人民法院报》2012年1月5日第6版】

案例要旨:判断同村不同村民小组的村民是否属同一农村集体经济组织成员时,应依据集体土地的物权归属、发包主体等进行识别。无村农民集体经济组织而仅有村内并存的各农村集体经济组织的,同村不同组的村民不属同一农民集体经济组织成员;有村集体经济组织形式或者村农民集体经济组织与村内各农民集体经济组织并存的,同村不同组的村民属同一农民集体经济组织成员。

6.农村房屋买卖合同无效并不当然导致拆迁利益分配方案无效【马某诉张某农村房屋买卖合同纠纷案,《人民法院报》2017年12月28日第6版】

案例要旨:签订农村房屋买卖合同的双方当事人在涉案院落被拆迁之后就解决拆迁补偿问题达成一致的,即使农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而被确认无效,也并不必然导致此拆迁利益分配方案无效。

7.违章建筑属不可交易物,以其为标的物的买卖合同属无效合同,应按照缔约过失责任处理后续问题,双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失【李某诉左某农村房屋买卖合同纠纷案,“北京市第三中级人民法院网”2017年9月4日】

案例要旨:当事人购买违章建筑,由于房屋系违建,属不可交易物,故合同为无效买卖合同,应按照缔约过失责任处理后续问题,双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失,出卖人应当返还房屋价款,因房屋已实际交付使用,依公平原则,买受人应支付一定使用费用。

8.村委会将孤寡老人去世所留房产出卖给买受人的行为是否有效【董某某诉某村委会农村房屋买卖合同纠纷案,“北京法院网”2015年11月9日】

案例要旨:无人继承又无人受遗赠的遗产,归国家或者集体所有。村委会将孤寡老人去世所留房产出卖给买受人应为合法有效。买受人虽持有买房合同,却无处办理农村房屋的产权登记,法院可确认其所购房屋归其所有。

9.申请“五保”并不代表其放弃房屋所有权,案涉村委会对五保户的房屋只是享有代管权,而无处分权【吴某等诉渔洋关镇大房坪村委会、曾某房屋买卖协议无效案,《民法物权法典型案例疏议》,法律出版社2010年版】

案例要旨:所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。其中处分权是所有权的核心。“五保”对象对其个人财产是享有所有权的,只是“五保”对象对其个人财产“不得自行处分”。申请“五保”并不代表其放弃房屋所有权,案涉村委会对五保户的房屋只是享有代管权,而无处分权。

10.对确认小产权房买卖合同无效的纠纷要综合评定【《人民法院报》2010年9月29日第7版】

案例要旨:对确认小产权房买卖合同无效的纠纷要根据交付时间的长短,结合房屋本身的重置成本价、土地的区位补偿价,作出综合的评定。一方面充分考虑房屋的翻建、扩建带来的添附价值,另一方面考虑土地升值、房屋升值带来的拆迁安置补偿预期的巨大经济利益及原购房一方因重新购置造成的巨大财产损失。

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评论列表(1条)

  • 俞彬彬
    俞彬彬 2022年5月24日 下午3:58

    浙江省新昌县人民法院民事判决书(2017)浙0624民初3350号

    原告(反诉被告)陈德青与被告张小平(反诉原告)合同纠纷案

    裁判要旨:

    本院认为,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖宅基地后,再申请宅基地的,不予批准。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。因违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,虽然原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,且双方已按约履行了相应的交房和付款义务,被告对所购房屋已进行装修并入住至今,但由于农村宅基地不得向非本集体经济组织成员转让或出售,根据“房地一致”原则,农村集体经济组织成员亦不得向非本集体经济组织成员转让或出售农村宅基地上的房屋,被告不是棣山村集体经济组织成员,不能取得涉案房屋宅基地使用权,双方之间的协议违反了国家相关法律、法规的强制性规定,故原、被告签订的房屋买卖合同无效。根据法律规定,合同无效后,原、被告因无效合同取得的财产应当予以返还,并按各自过错承担相应责任。根据双方对违约条款的约定及法律的相关规定,对诉争房屋经评估后的现行市场价格,并参照当地农村房屋拆迁补偿价格,考虑本案诉争房屋所涉房屋买卖协议无效以及买卖交易完成已十多年的客观事实,最大限度解决当事人之间的矛盾,以及当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则,结合当前农村集体土地房屋买卖中法律、行政法规的规定,以综观本案所涉房屋买卖协议签订时,出卖人在其经济困难的情形下,为获取不当利益,将讼争房屋进行处分,仍与买受人订立协议,其较买受人有较大过错,应承担较多过错责任。而被告在非原告所在村集体经济组织内部成员的情况下,作为房屋购买人与原告签订房屋买卖合同,亦存在相应过错,应承担相应责任。现原告以房屋买卖协议无效为由主张房屋权利,有违诚实诚信原则,故对被告所产生的信赖利益损失承担主要责任。结合本案实际,被告应当返还原告房屋及附随的装修。原告在返还被告购房款34万元后,根据评估报告另行赔偿被告经济损失130.6762万元【(179.1958万元-34万元)×90%】,被告主张的其余损失由其自行负担。另外,原告主张的解除双方的租赁合同,本院认为,该合同的签订实际是为了掩盖买卖合同,双方实际并不存在租赁关系,故并不存在解除的问题。

    法院判决:

    综上所述,原告诉请确认原、被告双方签订的房屋买卖合同无效,被告返还诉争房屋的请求合理合法,本院予支持。原告主张评估报告不能作为本案的处理依据,与事实和法律规定精神不符,本院不予采纳。被告反诉原告返还支付的房款,并赔偿因合同无效造成的经济损失,合法有据,本院予以支持;但超过评估部分损失依法无据,本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第(五)项、第五十八条之规定,判决如下:

    一、原告(反诉被告)陈德青与被告(反诉原告)张小平签订的新昌县南明街道棣山新村48号房屋买卖合同无效;

    二、原告(反诉被告)陈德青返还被告(反诉原告)张小平购房款34万元,并赔偿被告(反诉原告)张小平因房屋买卖合同无效所造成的经济损失130.6762万元,合计164.6762万元,限于本判决生效后三十日内付清;

    三、被告(反诉原告)张小平限在原告(反诉被告)陈德青付清上述第(二)项款项后的三十日内腾空新昌县南明街道棣山新村48号房屋,并将房屋(包括评估明细表内的装修)返还原告(反诉被告)陈德青;

    四、驳回原告(反诉被告)陈德青的其他诉讼请求;

    五、驳回被告(反诉原告)张小平的其他反诉请求。