以案说法:农村房屋买卖纠纷解析

近年来,由于拆迁带来的巨大利益空间给之前出售农村房屋的屋主带来极大的心理活动空间,原屋主纷纷从合同效力角度和宅基地登记仍未变更角度来证明自己才是适格的被拆迁人。但他们的诉求会获得法院支持吗?笔者基于各级法院的数个典型案例,试图从目前的裁判中得到指引。

一、 案例整理

1、 诉讼的切入角度

案例:(2016)鲁02民终5340号、(2016)鲁0211民初6141号、(2014)黄民初字第1437号、(2013)黄民初字第2175号

案情简介:

原告刘松山于2013年3月6日以所有权确认纠纷将被告陈宗科诉至法院,要求确认青岛市黄岛区红石崖街道办事处王西村74号房屋三间(宅基地号:GW-20-25)归原告所有。青岛市黄岛区人民法院作出(2013)黄民初字第2175号民事裁定书,载明“本院认为,原被告就本案产生争议的根本原因是涉案房屋所在社区进行旧村改造,因拆迁安置补偿而引起,而如何确认农村房屋的被拆迁人及拆迁范围等不属于人民法院的审理范围,由此引发的纠纷亦不属于人民法院的受理范围,故对原告的起诉应予驳回。”

2014年1月20日原告又以房屋侵权纠纷向青岛市黄岛区人民法院提起诉讼,法院裁定驳回起诉。

2016年原告再次以确认合同效力纠纷为由诉至法院,法院再次以确认农村房屋的被拆迁人及拆迁范围不属于人民法院的审理范围为由驳回起诉。原告上诉至青岛中院,中院认为本案系确认合同效力纠纷,是平等民事主体间的纠纷,应予实体审理。裁定撤销(2016)鲁0211民初6141号民事裁定,指定青岛市黄岛区人民法院对本案进行审理。

由于判决书来自于网络搜索,目前未发现新的判决书或裁定,无法得知最终案件结果。但从长达四年的诉讼历程来说,原告找的诉讼切入点都不对,被法院驳回起诉。最后以确认合同效力纠纷诉讼,法院才正面受理此案,进行实体审理,期待进一步的裁判结果。

2、 合同有无效力的判断标准

案例:(2017)浙01民终2181号、(2016)浙0108民初5895号

案情简介:

2004年9月29日,二原告与二被告签订《购房协议》一份,二原告向二被告购买涉案房屋,房款25万元。之后二原告依约支付了房款,二被告也于2004年向二原告交付了房屋,二原告居住该房屋至今。现双方就房屋所有权及宅基地使用权发生纠纷,故诉至法院。

一审认为本案的争议焦点在于双方签订的购房协议究竟有效还是无效,应从以下几方面分析:1、《土地管理法》第62条第四款规定:农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。由此,农村房屋是可以买卖的。2、买房人主体资格对农村房屋买卖合同效力的影响及法律后果。禁止城镇居民购买农民住宅,但对同一集体经济成员之间,是可以相互购买的,只是应符合国家关于宅基地分配使用条件。对于是否经集体经济组织同意、是否进行变更登记,不影响买卖合同债权的性质和效力,本案中买方一方与卖方是同一集体经济组织成员。3、涉案协议并不存在乘人之危等违背当事人真实意思表示的情形存在。故合同应为有效。

二审认为我国法律、行政法规和相关政策对建造于农村宅基地上房屋在农村集体经济组织成员内部之间的正常流转并不禁止。本案原被告之间均按约履行了各自义务,迄今已十余年。买方配偶系城镇居民,但鉴于该买方行为发生在双方夫妻关系存续期间,且两人没有分别财产制约定下,根据婚姻法规定,夫妻婚后所得均为夫妻共同财产,因此其签字行为并不影响购房协议的效力和法律后果,对于未办理变更登记手续,未取得集体经济组织同意,涉及的是合同履行、物权变动的问题,并不对合同效力产生影响。故驳回上诉,维持原判。

案例:(2014)苏审二民申字第0620号、(2013)常民终字第1164号、(2013)坛朱民初字第363号

案情简介:

2005年11月25日,陈某将其母亲李某留下的涉案房屋以9000元的价格卖给刘某,双方履行了付款义务和交付义务。后李某的法定继承人以陈某无权处分为由,要求确认刘某与陈某的房屋买卖合同无效。(2013)坛朱民初字第363号判决书驳回了其诉讼请求。2013年12月20日,常州中院作出(2013)常民终字第1164号民事判决书,撤销之前的判决,确认协议书无效。

一审认为:原告将超出自己应继承份额的遗产出卖给他人,属于无权处分。但被告购买该房屋时是善意并支付了对应购房款,且原告将房屋已实际交付给被告,并将该房屋产权证和相关手续亦交给被告7年之久,虽未办理变更登记,但房屋买卖协议有效,被告取得诉争房屋合法有效。

二审认为:本案系农村房屋买卖所引起的纠纷,农村房屋买卖因土地性质的特殊性,必须符合只有本村村民才能购买本村土地上的房屋、农村村民只有一处宅基地等法律的强制性规定。本案被告曾购买金坛市朱林镇房屋,虽然该房屋已经被拆迁,但拆迁人已经依据有关的房屋拆迁政策进行了相应拆迁安置。现被告再次购买农村房产,违反了农村村民只能有一处宅基地的法律规定,应认定双方签订的《协议书》无效。

再审认为:二审判决认定事实清楚,认定协议书无效,并无不当。

上述案例可以看出法院审理合同有效与否主要依据购买者是否是同一集体经济组织内,是否符合关于宅基地的法律规定。如果购买者不符合身份要求,协议归于无效。

【后续】基于此案,朱林镇政府将涉案房屋的拆迁补偿利益支付给了陈某等人,刘某又提起对政府的拆迁安置补偿合同的诉讼,要求享有拆迁安置权益。(2017)苏0482民初835号、(2017)苏04民终1943号,法院均驳回了刘某的诉请。

3、 合同无效后的处理

目前法院对无效后的处理主要有两种:1.返还原物,由买方另案主张对涉案房屋及院落重修、装修等添附损失及合同无效后的信赖利益损失。2.不返还原物,由买方继续使用诉争房产。

案例:(2017)冀10民终1131号、(2016)冀1082民初6532号

案情简介:

2007年8月25日,原告与被告签订了《售房协议》,约定将原告登记在其父亲名下的涉案房屋及院落出售给被告,价款22万元。签订后双方均履行了交付义务。现原告诉请确认协议无效,被告将涉案房屋返还。

一审法院认为:民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地,根据我国法律规定,宅基地使用权的主体具有特定性即只能是农村居民。本案争议的房屋系农村村民在集体土地上建造的住宅,被告作为非本村居民和原告签订售房协议违反了国家法律和政策规定,该合同为无效。被告应腾退上述房屋。

二审法院认为:买方作为非村民与原告签订收方协议,因违反国家法律和政策的规定而无效。而协议中关于涉案房屋及院落被征收占用后双方分配补偿款及相应利益的约定条款成立的前提,系基于双方售房的合法性。现该协议因违反法律和政策规定而无效,在相互返还财产后,再割裂的承认合同中原约定的分割处理房屋及院落被征收占用后双方分配补偿款及相应利益的约定条款的有效性,显然失去法律基础。第二个焦点问题,法院认为买方对房屋进行了重修,添附物附和于卖方原物上,难以分离,即使能够分离,分离后的添附物的使用价值亦有极大贬损。另考虑到买方在购买房屋时应明知该标的物在双方之间流转系违反法律规定,因此应对合同无效承担主要责任,故对买方信赖利益损失应予赔偿,应全面考虑被上诉人因房屋、土地升值或拆迁、补偿所获利益以及上诉人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面确定。买方可就其对涉案房屋及院落重修、装修等添附损失及合同无效后的信赖利益损失,待证据充分后另行主张。

该判认为农村房屋买卖的无效担主要责任的是买家,故应该返还原物,另案主张合同无效带来的损失。

案例:(2015)苏审二民申子第02455号、(2015)扬民终字第00707号、(2014)扬江邵民初字第00313号

案情简介:

2009年2月23日,原告与被告签订一份房屋买卖协议,协议约定原告将建造于宅基地的房屋以7.8万元的价格卖给被告。协议签订后,双方履行了各自的交付义务。现原告诉至法院,请求确认协议无效,并各自返还财产。

该案也经历了一审、二审、再审,一审法院认定:民事活动必须遵守法律。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地是农村经济组织分配给成员用于建造住宅的土地,宅基地使用权的主体具有特定属性,农村集体所有的土地使用权不得出让,且被告户籍并不在该集体经济组织内,不是该集体经济组织成员,双方的买卖违反了国家法律规定,应为无效合同。无效合同自始没有法律约束力,无效后因该合同取得的财产应予以返还。有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失,双方均有过错的,应当各自承担相应责任。判决合同无效,原告返还被告购房款并支付利息,被告返还原告房屋。

二审认为合同确实违反法律、行政法规强制性规定,应确认无效。但返还房屋的请求不能支持。理由是由于双方签订《房屋买卖协议》后,买卖双方房款两清,买受人及家人居住该房屋时间较长,买受人对房屋进行了较大改善等。对卖方而言,其在出卖该房屋时就应当知道该房屋出卖后,不得再向集体经济组织申请宅基地,其出卖房屋时该房屋处于闲置状态,而出卖房屋的目的是取得相应购房款;时隔六年,提起本诉主要是房屋可能面临拆迁,且拆迁利益客观,现要求返还房屋系不诚信的行为。故不支持返还房屋的请求。

再审法院认为:缔约双方基于无效协议取得的利益本应返还,但考虑到农村房产交易实际情况,买受人已经实际使用诉争房屋多年,由买受人返还房屋有违诚信原则和经济原则,故买受人可继续使用诉争房产。

该判决兼顾了合同效力问题,又尊重了实际交易情况,能较好的维护现状。该判决带来的社会效应也能一定程度降低出卖人的违约率。起到定纷止争的效果。

无独有偶,浙江这边也有个类似案例,判决无效,但房屋不予返还。

案例:(2015)浙嘉民终字第986号、(2015)嘉善民初字第1017号、(2016)浙民申2558号

案情简介:

1993年倪某与其父母共同建造了农村宅基地房屋一幢。2006年7月11日,倪某与宋某、陆某签订了《房地产转让契约》,以70万元的价格将房屋及土地使用权转让给陆某。后双方履行了交付义务。现倪某请求确认协议无效,并返回原物。

一审认为:本案争议焦点在于1、《房地产转让契约》的效力问题;2、讼争房屋是否应当返还。对焦点一,法院认为契约无效。理由是首先,诉争房屋是建筑在宅基地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系想联系,农村村民转让宅基地使用权有一定限制,即非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。其次,被告未举证其为该村集体经济成员,至今也未取得该村集体经济组织成员资格,被告对讼争房屋的宅基地使用权因其非本村成员而未能取得。基于农村房屋及宅基地使用权不可分的前提下,被告的主体身份不符合购买本案讼争房屋的主体资格,《房屋地产转让协议》因违反法律强制性规定应当认定为无效。对焦点二,原告作为出卖人,为原宅基地使用人,其售房行为隐含抛弃宅基地使用权的意思表示。根据农村房屋与宅基地使用权不可分的原则,原告因放弃宅基地使用权而丧失房屋所有权,无权再向买受人提出返还房屋的要求。

二审认为:我国《合同法》第58条规定了合同确认无效后的处理一般原则。由于农村房屋买卖合同的特殊性,在处理这类纠纷时既要尊重历史,照顾现实,又要注重法律和社会效果。既要规范当事人的交易行为,又要平衡当事人间利益关系,兼顾诚实信用,维护农村社会的和谐稳定。出卖人的售房行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示,任何法律行政法规均无使用权人放弃宅基地的静止性规定,且弃权行为作为单方法律行为,亦无需他人的意思表示。随着房屋的交付,出卖人的弃权行为也发生了法律效力。弃权行为一经发生,能否撤销,就取决于买受人的态度。如果买受人不同意返还房屋,出卖人就丧失了撤销弃权行为的条件。根据“房地一致”原则,出卖人因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权,无权再向买受人提出返还房屋要求。原审不予支持,并无不当。

再审认为:本案的争议焦点在于农村房屋买卖合同无效后房屋是否应当返还。虽然宅基地使用权依法不能转让给非本集体经济组织成员,但申请人作为宅基地使用权人,其出售的行为包含了抛弃宅基地使用权的意思表示。根据“房地一致”原则,申请人抛弃宅基地使用权,即丧失了宅基地之上的房屋所有权,故申请人要求被申请人返还房屋缺乏依据。原判未支持返还房屋的诉请,并无不当。再审申请不能成立。

二、 结语

审判实践中对此类农村房屋买卖合同的效力主要依据买方的身份是否属于农村集体经济组织而定,如果购买时是同一集体经济组织,或者购买后户籍迁入该集体经济组织,且为唯一宅基地的,一般认定为有效。反之则认定为无效合同。

对于认定为无效合同后,讼争房产的归属目前各地法院的做法并不一致。有法院从订立合同时的过错角度认定主要责任在于买方,明知无购买资格依然购买,应为此承担主要责任。故应返还原物,对房屋添附损失及信赖利益损失另案主张;也有法院从维护交易稳定性和诚信角度出发,认定房屋无需返还,由买受人继续使用房屋。

如果没有拆迁,也许这些讼争都不会出现。因为在交易之初,双方都是认可彼此的交易对价是合适的,且交易后长达数年甚至数十年都未出现过纠纷。但拆迁带来的巨大利益让出卖方心生悔意,找各种理由来达到要回房屋的目的,而农村房屋仅限于同一集体组织内部流转的法律规定为其提供了契机,如果审判实践支持了其这一做法,以后无疑变相支持出卖方毁约。但如果全部支持协议无效而房屋不予返还,对城镇居民下农村购买房屋无异于也是一个刺激,即便协议无效,买方依然可以使用房屋并享受拆迁利益,那宅基地只可在同一集体组织内部出让的规定无异于一纸空文。

这也许是农村宅基地制度需要进一步研究的问题。

作者:李巧钰,浙江泽大律师事务所

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