宅基地知识普法:城里人能去农村买地建房吗?

寻一片天地

造一座小院

有花有茶

有肉有酒


但是

你有宅基地吗?

在现代,农村宅基地之于农民,就如同社保之于居民,具有养生丧死的重要意义,农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织,目前尚无法在市场上自由交易。

近日,《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》(以下简称“《通知》”)发布,为贯彻落实《不动产登记暂行条例》,推进农村不动产登记工作,浙江省正式对农村宅基地及住房办理不动产登记,对于保障农民合法财产的使用权具有重要意义。

根据《物权法》的规定,宅基地使用权虽然不是所有权,但属于用益物权的一种,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权利用该土地建造住宅及其附属设施。

具有如下特征:

宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员;
宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅;
宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制;
宅基地使用权具有福利性质。

既然属于用益物权的一种,宅基地使用权及宅基地上建筑理应具有物权的实用性。但在过去,农村宅基地无法办理不动产登记手续,导致用益物权无法用做抵押等为农民产生实际经济利益的行为。

随着《通知》的发布,农民的用益物权得到了有效的制度保障,并且可以有效的解决土地权属纠纷,化解农村社会矛盾,揭露隐藏于旧法之下的不公平交易,切实保护广大农民的根本利益。

《通知》明确了四方面内容

一、历史遗留问题,《通知》将农村宅基地根据其地上建筑的建造时间分为1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前、1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前、1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施起至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》(浙政办发〔2014〕46号)出台前、2014年3月27日浙政办发〔2014〕46号文件出台后四个阶段,在坚持法律原则的前提下妥善解决历史遗留问题;

二、规范发证行为,结合拆除、补办手续、确定户主主体资格等工作方式,严格按照法律规定发证;

三、加大发证工作力度;

四、完善发证长效机制。

随着《通知》的发布和制度的落实,宅基地使用权的用益物权性质获得了有效的制度保障,但同时,一些从前未浮出水面的纠纷和矛盾也将进入公众的视野,随之而来的是对农村宅基地纠纷中的法律理解与适用,以及与农村宅基地有关的新类型诉讼案件,切实解决农村宅基地的问题任重而道远。

关于农村宅基地的法律问题

一、农村宅基地的概念及其法律性质

宅基地是农户用作住宅基地使用的集体所有的土地,根据其地上建筑情况可以分为已经建房、曾经建房、尚未建房三种类型,宅基地的所有权属于农村集体经济组织,农户取得的是宅基地使用权,根据《物权法》第一百五十二条的规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施,属于用益物权的一种。

二、农村宅基地使用权能否转让、继承?

最高人民法院在《司法实践指导——<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》一文中指出,宅基地使用权不得单独转让,以下情形将被认定为无效:

1、城镇居民购买、法人或其他组织购买;
2、转让人未经集体组织批准;
3、向集体组织成员以外的人转让;
4、受让人已有住房,不符合宅基地分配条件等。

宅基地使用权的转让必须具备五项条件:

1、转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);
2、同一集体经济组织内部成员转让;
3、受让人没有住房和宅基地;
4、符合宅基地使用权分配条件;
5、转让行为征得集体组织同意;
6、宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让。

同样的,宅基地使用权也不得继承,但宅基地上建筑物、构筑物属于农户的不动产,与宅基地使用权的法律性质不同,可以依法继承,但在地上建筑物、构筑物损毁、灭失后,不能自行重建或者以其他方式继续使用宅基地,而应由村集体经济组织按法定程序收回。

三、如何处理“一户多宅”的行为?

根据《土地管理法》第六十二条的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,即所谓的“一户一宅”制度,因此,“一户多宅”的行为系违反《土地管理法》规定的违法行为,应当将其定性为“违法占用土地”的行为,应当根据《土地管理法》第七十七条的规定依法处理,农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准,多占的土地以非法占用土地论处。虽然目前就“一户多宅”的行为尚无责令退还的先例,但在《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》出台后,部分“一户多宅”的行为将无法取得登记发证,在征收时亦无法得到补偿安置,将来,未获确权登记的“一户多宅”宅基地可能也会被依法收回。

四、农村宅基地使用权的使用期限是多长?

根据《土地管理法》的规定,国有土地使用权根据其性质不同、取得方式不同,国土部门将会规定不同的期限,而农村宅基地属于农村集体经济组织所有,其将宅基地使用权分配给农户,可以对使用期限作出约定,而农村集体经济组织的所有权,根据《物权法》的规定,所有权是不具有期限限制的。

五、何种情形下宅基地使用权将被收回?

1、征收征用

在土地征用、房屋征收过程中,政府可以依法收回宅基地使用权,而宅基地使用权收回与房屋征收应分开补偿,对于宅基地使用权征用而言,根据《土地管理法》第四十七条的规定,征用土地的,按照被征用土地的原用途给予补偿。对于其地上建筑物、构筑物,根据《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》的规定,应当在选定评估公司进行评估后进行补偿,并提供安置房进行安置。

2、村民离世后无地上建筑或无继承人继承

若村民离世后其宅基地上无房屋等建筑物、构筑物存在,或其宅基地上房屋等建筑物、构筑物无继承人继承,宅基地使用权将被农村集体经济组织收回,而对于其地上建筑物、构筑物,根据《继承法》第三十二条的规定,无人继承又无人受遗赠的遗产,归国家所有;死者生前是集体所有制组织成员的,归所在集体所有制组织所有。

3、废弃的宅基地

对于在城市中购买房屋的村民,可以选择将宅基地退回农村集体经济组织,农村集体经济组织将对其作出适当补偿。

六、“小产权房”能否根据《通知》规定办理登记手续?

“小产权房”不是一个法定概念,社会上对于“小产权房”的理解有多种,农户在其宅基地上依法建造的住宅可以根据《通知》的规定办理登记手续,但农户违法违规用地建造的房屋,根据《土地登记办法》的规定是严格禁止办理登记手续的,因此,“小产权房”能否办理登记手续应当视该房屋是否是农户在其宅基地上依法建造确定。

七、城镇居民能否购买宅基地上的房屋?

根据现行法律法规,城镇居民不能购买宅基地上的房屋。最高人民法院在《司法实践指导——<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》一文中指出,宅基地使用权不得单独转让,城镇居民购买、法人或其他组织购买的行为无效。《国土资源部关于印发<关于加强农村宅基地管理的意见>的通知》中也明确,严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

八、农户在转让、出租其宅基地上房屋后,能否向农村集体经济组织申请其他宅基地?

根据《土地管理法》第六十二条第四款的规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。农户在转让、出租其宅基地上房屋后,即失去另行申请宅基地的权利,这也符合“一户一宅”的原则要求。

附件:法律法规

(一)《中华人民共和国物权法》

第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。

第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。

第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。

第一百六十二条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的,设立土地承包经营权、宅基地使用权时,该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

第一百六十三条 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的,未经用益物权人同意,土地所有权人不得设立地役权。

第一百八十四条 下列财产不得抵押:

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;

(二)《中华人民共和国土地管理法》

第八条 城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

(三)《农村土地承包法》

(四)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)

(五)《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号)

(六)《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》(中发〔2006〕1号)

(七)《国土资源部关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》(国土资发〔2006〕52号)(已失效,解决历史遗留问题)

(八)《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)

(九)《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》(浙政办发〔2014〕46号)

(十)《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》(浙政办发〔2014〕73号)

作者:陈钟,浙江腾飞金鹰律师事务所

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