集体土地上房屋买卖合同确认无效后, 房屋拆迁利益应由谁享受

案情简介:

2001年7月12日,戴某与张某(城镇居民)签订一份《房屋绝卖协议》,将其自有的农村住房出售给张某,同时对上述协议进行公证,同年7月21日,该协议履行完毕(房款清、房交付),此后便一直由张某使用居住房屋,但并未在集体土地使用权证上变更使用权人。

2017年8月7日,戴某作为原告,向越城区人民法院提起诉讼,要求确认上述协议无效(法院立案后,原告曾要求拆迁部门暂停对房屋的拆迁安置工作)。越城法院于2017年10月26日作出民事判决,以原告将本集体经济组织所有的土地上的农村住房转让给城镇居民的被告,违法法律及国家政策为由,确认上述协议无效。

2017年7月-8月,拆迁部门对上述房屋所在地块的相关房屋及附着物进行评估定价,2017年8月14日,张贴动迁公告,确认动迁范围及补偿方案。2017年8月29日,拆迁部门以张某为被征收对象(涉案房屋权利人),签订了一份《安置补偿协议》并于次日履行完毕。

2018年6日1日,戴某作为原告,以拆迁部门作为被告,向越城区人民法院提起诉讼,要求被告按照政策就涉案房屋而言对其进行安置补偿。

简而言之:《安置协议》已签订且履行,随后《房屋绝卖协议》被法院确认无效,安置对象及安置款应当如何确定?

案件核心焦点:就涉案房屋而言,谁是适格的被征收补偿相对人。

本案法律适用的问题难点:

一、房屋买卖合同确认无效后,买方是否必然需要返还房屋?

二、拆迁部门将买方列为被征收人,是否合法?

关于第一个问题难点:

农村居民将集体土地上的自有房屋出售给城镇居民,此类情况应当说是非常普遍,由于房屋拆迁带来的巨大利益,给出卖方带来巨大的心理波动,往往卖出的时候是几千块几万块,拆迁款却由几百万,进而违背诚信原则,抓住法律层面的规定,要求确认合同无效。

对于此类诉讼案件,目前司法实践中,确认此类买卖合同无效,这个并无争议,但对于合同无效后,房屋如何处理的问题争议仍然存在。后续处理一般分两种:1. 返还原物,由买方来主张合同无效后的损失;2. 不返还原物,由买方继续使用房屋,由卖方来主张合同无效后的损失。

鉴于我省采用的是第二种观点,笔者在此处以“(2015)浙嘉民终字第986号、(2016)浙民申2558号”案件为例略作阐述,法院认为:宅基地使用权依法不能转让给非本集体经济组织成员,但卖方作为宅基地使用权人,其出售的行为包含了抛弃宅基地使用权的意思表示。根据“房地一致”原则,卖方抛弃宅基地使用权,即丧失了宅基地之上的房屋所有权,故卖方要求买方返还房屋缺乏依据,不予支持。

无独有偶,江苏省高院亦采用了该观点,以“(2015)扬民终字第00707号、(2015)苏审二民申子第02455号”为例,法院认为:缔约双方基于无效协议取得的利益本应返还,但考虑到农村房产交易的实际情况,对于卖方而言,在其出卖该房屋时就应当知道该房屋出卖后,不得再向农村集体经济组织申请宅基地;其出卖房屋时该房屋处于闲置状态,而出卖房屋的目的是取得相应购房价款;时隔多年,其提起本案诉讼,主要是由于该房屋可能面临拆迁,且拆迁利益可观,现其要求返还房屋系不诚信的行为。综合本案的实际情况,根据上述法律规定,本院确认本案属于合同无效返还财产的例外情形,故卖方要求返还房屋的请求,依法不予支持。

综上所述,鉴于上述两个高院案例,对于第一个问题,就我省而言,其结论应该是:1. 合同无效;2. 不返还房屋。

关于第二个问题难点:

拆迁部门将买方列为被征收人,是否合法?笔者认为合法且合理。鉴于本案中卖方在确认《绝卖协议》无效后,随即向拆迁部门提出要求对其进行安置补偿,在被拒绝后立即向人民法院提起诉讼,笔者作为被告委托代理人出庭应诉。

拆迁部门从签订《安置补偿协议》时,买方能够提供《房屋绝卖协议》《公证书》、村委出具的近20年的《房屋使用证明》,认定此类材料符合安置补偿政策中关于房屋确权的条件,即“其他可以认定的房屋合法凭证”,随即予以确权安置,所以我方认为对买方的安置行为应当是合法的。

首先,一审法院认定上述买卖材料可以作为拆迁房屋确权依据,从而认定被告的安置行为合法;其次,对于原告(卖方)能否再次安置的问题,一审法院认为:生效民事判决确认卖方与买方之间签订的《房屋绝卖协议》无效是因农村宅基地属于农民集体所有,农村房屋,买卖的不仅仅是地上建筑物,还包括相应的宅基地使用权,卖方将集体经济组织所有的土地上的农村住房转让给属于城镇居民的买方,此行为违反国家法律、政策的规定,所以才无效;同时根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”规定可以看出农村村民在出卖住房后不仅丧失原住房宅基地使用权而且丧失申请新宅基地使用权的权利。故涉案绝卖房契被确认无效并不一定保留原告对该宅基地的使用权。

基于此,一审法院认为作为原告的卖方要求拆迁部门再次对其履行安置补偿职责于法无据,不予支持,但同时也明确,卖方可以向买方主张合同无效后的民事权益。

不得不提的是,从法理上来讲,无效的合同自始无效,而不是从法院判决生效才开始是无效。当然,作为本案原告的卖方在上诉过程中也提出了该观点。正因如此,二审法院在庭审之后,多次与笔者沟通,希望能够调解、甚至流露出“改判”的倾向性意见。此类可称得上是“行民交叉”的案件,有时但从部门法出发去理解,确实难以有精确的判断,笔者追根溯源,从民事纠纷的源头出发,从案例库中找到了浙江省高院的上述判例,以案说理,与二审法官进行沟通。既然在此类案件的民事判决中,对于返还房屋已经是不予支持,那么基于房屋拆迁而转换的房屋拆迁款,自然而然应该由房屋的实际权利人来享受,至于合同无效后,房屋或是房屋拆迁利益如何分配,则是属于自然人之间的民事纠纷,不应在行政案件中一并处理。

二审法院最终采纳了笔者的意见,没有改判,其在判决书中的说理部分即使卖方想要主张房屋拆迁利益,也应该通过民事诉讼(即合同无效后的处理方式)来寻求救济途径。

结语:

从法理上讲,此类合同无效已是无可争议,合同无效后,应当适用“不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿”的规定(该观点适用于浙江省内案件作参考)。

从情理上讲,买卖合同虽违法而无效,但买卖行为应该是当事人的真实意思表示,因巨额利益的诱惑而提起合同无效之诉,实属违背道义的行为,不值得提倡。

笔者认为:巧诈不如拙诚,即是一言许人,自当千金不易。本案的判决,从很大程度上,坚守了社会的诚实信用原则,从根源上遏制了此类不诚信行为的发生。

[备注:本文案件案号:(2018)浙0602行初169号、(2019)浙06行终36号]

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