开发商逾期交房、办证违约责任裁判路径考察与类案审理规范建议

开发商逾期交房、办证违约责任裁判路径考察与类案审理规范建议

开发商逾期交房、办证违约责任裁判路径考察与类案审理规范建议
——基于省高院再审案件、中院二审案件为样本的实证分析

【编者按】今天推荐的这篇法院调研报告针对的是开发商逾期交付商品房、逾期办证纠纷,涉及商品房交付条件的认定,逾期交房、逾期办证违约金的调整,开发商免责抗辩的认定、诉讼时效抗辩等法律适用问题。江西高院立案二庭课题组以江西各中院二审审理的1500余份判决书为实证研究材料,在考察了现有裁判路径后,对上述问题进行了详细分析论证,提出了规范此类案件审理的思路和建议。

一、开发商逾期交房违约责任案件概览

(一)研究对象和方法说明

1.研究对象

本课题研究的对象“开发商逾期交房违约责任纠纷”是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或现售合同后,开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证,引发的购房人起诉开发商,要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。该纠纷名称并非一个典型的以民事案由分类的案件类型,而是以引发案件的事由所做的归类。

2.研究方法

本课题主要采用实证的方法进行研究。(1)先确定研究的案件范围为近三年省高院再审审查、审理和全省各中院审理的开发商逾期交房违约责任纠纷二审案件。我们采取的统计方法是在房屋买卖合同纠纷司法统计数据基础上,通过“中国裁判文书网”设定检索条件,作进一步筛选统计。具体检索方法是:首先按案由检索,其次按地域筛选,再按法院层级筛选,接着按裁判年份筛选,然后按审判程序筛选,最后按关键词“商品房逾期交房”、“违约金”进一步筛选。最终共获得1577份有效裁判文书样本。(2)对纳入统计分析的全部判决书判决结果的部分关键内容进行检索,分析相关数据。违约金承担问题是开发商逾期交房违约责任纠纷裁判的核心,违约金也成为此类纠纷裁判文书出现频率最高的词汇。围绕违约金,我们着重对支持购房者违约金诉讼请求、按照合同约定的违约金进行判决、对违约金的约定进行了调整等内容进行了检索分析。(3)按照课题研究涉及的法律问题对样本文书的判决理由、思路进行摘要并分类归纳,考察裁判路径,并在实证分析的基础上,对相关法律理论问题进行论证分析,进而提出既符合司法实践又有充分法理依据的类案裁判指引。开发商逾期交房违约责任纠纷当事人争议的焦点以及法院裁判容易出现分歧的主要集中于房屋交付条件、开发商交付义务、违约金调整、免责情形、诉讼时效等法律问题的认定。

(二)案件统计分析

根据司法统计报表显示,2017年至2019年,全省法院共审结房屋买卖合同纠纷(按三级案由小计)一审案件22643件[1]、二审案件5802件、当事人申请再审案件428件。根据我们采样的裁判文书统计,其中涉开发商逾期交房违约责任纠纷一审案件4937件,占房屋买卖合同纠纷一审案件数的21.8%;二审案件1715件,占房屋买卖合同纠纷二审案件数的29.6%;当事人申请再审案件105件,占房屋买卖合同纠纷申请再审案件数的24.5%。

1.各年度审结案件数

近三年来,因开发商逾期交房或者办证引发的诉讼占比虽不高,但案件数量及占比份额呈逐年递增趋势。
2017年至2019年全省法院审结的房屋买卖合同纠纷一、二审案件数、涉开发商逾期纠纷一、二审案件数统计

开发商逾期交房、办证违约责任裁判路径考察与类案审理规范建议

2.本课题研究的案件数

2017年至2019年全省各中院审结开发商逾期交房违约责任纠纷二审案件共计1577件。其中,2017年审结493件,改判97件。2018年审结508件,改判111件。2019年审结576件,改判61件。各中院审结的二审案件数逐年递增,但改判率并未呈现递增趋势,2019年二审维持率是近三年最高,改判率最低。
2017年至2019年省高院审结开发商逾期交房违约责任纠纷再审审查、审理案件共计138件。其中,2017年当事人向省高院申请再审24件,再审审理1件。2018年当事人向省高院申请再审57件,再审审理20件。2019年当事人向省高院申请再审33件,再审审理3件。

3.诉讼标的分析

购房人诉请的违约金数额基本是按照合同约定的违约金计算标准乘以逾期天数计算所得,诉请金额的大小与当地房价水平相关联,并且在一定程度上能够反映出开发商逾期交房的违约程度,同时也会成为法院酌定调整违约金的重要考量因素,因此有必要对购房人的起诉标的额进行统计分析。根据购房人诉请的违约金金额,对照相应区间予以统计显示,1万元至10万元起诉金额的案件有1238件,占比最高,达78.5%;50万元以上起诉金额的案件12件,数量最少,占比不到1%。

4.系列案数量比例

按同一开发商开发的同一楼盘被诉2起案件以上计系列案统计,2017年至2019年,全省法院审结的涉开发商逾期交房违约责任纠纷二审系列案共计98批,合计1423件,占开发商逾期交房违约责任纠纷案件总量的90.2%。其中人数最多的一批系列案是102个购房人同时起诉江西立信置业投资集团有限公司逾期交房违约责任纠纷案件。

(二)裁判结果检索分析

1.判决支持购房人违约金诉讼请求案件数

2017年至2019年审结的开发商逾期交房违约责任纠纷二审判决数合计1577件,其中判决支持购房人违约金诉讼请求的1329件,占比84.3%;判决驳回购房人诉讼请求的225件,占比14.2%;判决解除案涉商品房买卖合同的23件,占比1.5%。

2.判决按合同约定计算违约金案件数

2017年至2019年,判决支持购房者违约金赔偿请求的1329件案中,按合同约定的违约金计算方式判决的案件为925件,占比69.6%。这意味着有近七成的开发商逾期交房违约责任纠纷法院判决是按合同约定计算相应违约金。而合同约定的违约金计算方式中,按日万分之1计算的最常见,按此约定判决的案件数亦最多,占比达51.1%;其次是日万分之三,有174件,占比18.8%;再次是日万分之零点五,有155件,占比16.8%,再后是日万分之二,有87件,占比9.4%;还有约定的其他比例被判决支持的为36件,占比3.9%。 3.判决对合同约定违约金进行调整案件数
2017年至2019年,根据当事人的申请由法院酌定调整判决的案件为404件,占比30.4%。在这些由法院调整违约金判决的案件中,除一批20件系列案的商品房合同未约定违约金,由法院酌定按同期贷款利率判决外,其他绝大多数案件的调整是由开发商以违约金的约定过高为由提出减少请求,少部分是由购房人以违约金的约定过低为由提出增加请求。具体的调整标准有:参照合同已约定的比例予以适当提高或者降低;按照银行同期贷款利率或者同期贷款利率的130%;按同地段同类房屋租金的1.3倍计算,以上为法院酌定调整违约金计算标准的常规操作。此外,还有按年利率6%、按每月酌定的固定金额、双方达成过的补充协议具体约定等计算违约金,这些调整标准在个案中适用的较多。

二、关于商品房交付条件认定和交付义务履行问题

(一)商品房交付有关问题的裁判路径实证考察

1.对商品房交付条件的认定

商品房交付条件或标准一直都是购房人与开发商争议的焦点。审判实践中发现,多数情况下开发商在合同中约定以“该商品房经验收合格”为交付条件。由于商品房买卖合同和法律法规并未对“该商品房经验收合格”的具体含义和标准予以详细释明,导致案件进入法院后,双方对其理解发生争议。全省各地法院判决认定标准也不统一,主要有以下三种审理思路:

(1)以开发商取得建设、勘察、设计、施工、监理五方共同出具的《工程竣工验收报告》认定“商品房经验收合格”。吉安中院(2017)赣08民终681号案件、宜春中院(2017)赣09民终310号案件、鹰潭中院(2017)赣06民终391号案件的判决都采用了该认定标准,其主要理由是:工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同验收阶段、由不同主体参与的行为。建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后,就可交付使用。规划、消防、环保等部门所履行的是监督权,建设行政主管部门的备案是行使管理权的方式,不属于验收范畴。

(2)以开发商取得建筑工程《竣工验收备案表》认定“商品房经验收合格”。南昌中院(2016)赣01民终1919号案件、九江中院(2017)赣04民终1173号案件、萍乡中院(2019)赣03民终565号案件、新余中院(2019)赣05民终454号案件的判决都采用了该认定标准。其主要理由是:竣工验收合格只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件,还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查,最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。建设行政主管部门出具的《商品房竣工验收备案表》是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。

(3)五方验收加规划、消防、环保许可文件。“商品房经验收合格”不能等同于取得建筑工程《竣工验收备案表》,只要通过五方主体验收合格,并取得规划、公安消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件即可认定“验收合格”。抚州中院(2019)赣10民终794号民事判决即采用了该认定标准。

2.开发商履行房屋交付义务的认定

(1)开发商交付不合格房屋,购房人接受后要求开发商承担逾期交房责任。开发商在房屋未经竣工验收合格的情形下,于合同约定期限内通知购房人办理交付手续,购房人接受交房(即领取钥匙),但事后又以房屋未达到交付条件为由要求开发商承担逾期交房的违约责任。关于上述情形下开发商的逾期交房责任问题,实践中认定不一,争议颇多,主要有以下审理思路:

①购房人领取钥匙不视为开发商房屋交付的义务已经完成,购房人主张的逾期交房违约金应计算至房屋竣工验收合格之日止。在(2019)赣04民终172号案件中,法院认为,竣工验收合格是法定交付最低标准。购房人已领取钥匙,仅表明开发商履行了交钥匙这一项义务,不能视为开发商房屋交付义务的完成,不免除开发商的违约责任。在(2019)赣08民终147号案件中,法院则认为,要求交付标的物与主张违约责任是购房人基于合同而享有的两项不同权利,在购房人未明确表示放弃相应权利的情况下,不因购房人接受房产而导致其他权利灭失。

②购房人领取钥匙应当视为开发商房屋交付的义务已经完成。在(2019)赣08民终1856号案件中,法院认为,移交钥匙成为社会公众普遍认可和接受的移交方式。购房人在明知案涉房屋不符合合同约定的交付条件的情况下,仍然领取钥匙,应视为其同意接受房屋,由此产生的相应民事责任应由购房人承担。在(2019)赣05民终524号案件中,法院则认为,开发商在房屋未验收合格之时就交付,属于合同法上的瑕疵交付行为,购房人有权拒收房屋,但购房人领取了房屋钥匙,应视为双方变更了《商品房买卖合同》中对交付条件的约定。

(2)开发商在合同约定的时间内提出交房,购房人以商品房质量不合格拒绝收房。实践中一般认为,在“房屋主体结构质量不合格”与“房屋质量问题严重影响正常居住使用”两类情形下购房者可拒绝收房,但对于后一种情形中房屋质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”,大部分法院对质量问题严重影响居住使用的认定标准较为严格,主要以安全为标准,只要房屋能安全居住使用,其它质量问题通常不会认定为严重影响居住使用。例如(2017)赣09民终544号案件中,原告以房屋存在地板起翘、墙面渗水、空鼓等问题拒绝收房,法院认为上述问题在房屋建筑工程中属一般质量问题,并不符合法律规定“严重影响居住使用”的条件,应由开发商依合同约定承担保修、维修义务,原告以此为由拒收房屋,不符合法律规定和合同约定。相反,在(2016)赣01民终2446号案件中,法院则认为煤气管道穿过卧室存在安全隐患,严重影响正常居住使用,故而认定原告以此拒绝收房并无不当。

(二)商品房交付条件和交付履行有关问题法律分析

1.合格商品房的交付条件

(1)关于合格商品房的认定。我们认为应以“完成竣工验收备案”作为认定开发商向购房人交付的合格商品房的基本条件。

其一,尽管没有法律法规明确规定了商品房交付的必须满足的标准或条件,但却有多部法律、法规分别对房屋等建设工程的投入使用问题作出了明确的禁止性规定。例如《消防法》第十三条、《环境保护法》第二十六条、《环境噪声污染防治法》第十四条、《城乡规划法》第六十四条对不符合消防、环保、规划要求的房屋,禁止投入使用,甚至应当停建、拆除。

其二,国务院颁布的《建设工程质量管理条例》以及建设部颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》明确,建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内向相关行政主管机关提交如下材料办理建设工程竣工验收备案:备案表,工程竣工验收报告,规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等。房屋作为重大价值之不动产,如果让存在安全隐患的房屋投入市场流通,不仅可能造成当事人的重大财产损失,而且还威胁着公共安全[2]。《竣工验收备案表》并非简单意义上一页纸,其体现了一个建设工程各方面的综合验收结论,涵盖了建筑物的质量、合法性、功能性、安全性、环保性等一切强制性验收要求,因而,其具有表明该建设工程符合国家相关强制验收标准,可以投入使用的法律内涵。

其三,根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕 53 号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。且2014年由住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》第九条对商品房的交付条件作出了严格限制性的规定,“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”和“该商品房已取得房屋测绘报告”是必须满足的两个条件。从住房和城乡建设部的上述通知以及其制定的合同范本亦可以看出对购房人权益加大保护力度的趋势。另,办理房屋产权登记时,房地产行政主管部门也大都要求提交竣工验收备案表,不能提供的,将无法办理产权登记,这也再次体现了竣工验收备案表的重要性。

(2)交付不合格房屋的法律后果。

开发商直接将尚未完成建设工程竣工验收备案的房屋交付给购房人的情况下,购房人领取钥匙不应视为开发商房屋交付的义务已经完成。首先,从诚实信用的民法原则分析,开发商明知到自己的房屋未完成建设工程竣工验收备案,不符合商品房交付条件,却通知购房人办理交付手续,理应承担因违背诚信而产生的民事责任。其次,开发商作为房屋的出卖人,向购房人交付合格的商品房是其法定义务。房屋未完成建设工程竣工验收备案,工程质量是否合格尚无结论,此时开发商不能将其投入使用,也不能出售给他人使用。购房人即使接收了房屋,也不构成商品房的有效交付。再次,购房人作为弱势一方,非建筑专业人员,如果过分加重其验收责任,无疑纵容开发商,不利于维护弱势方的合法利益,有违法律的精神要旨,也可能导致房屋质量问题产生的纠纷源源不断。

对于购房人是否明知房屋不符合交付条件,往往很难查实,故不能简单根据购房人接收房屋的行为便推定购房人明知房屋不符合交付条件而予以接受。且对于举证责任的分担,因取得建设工程竣工验收备案登记系开发商的责任,作为非专业人士的购房人对此并无优势,此时对购房人是否明知或应当知道的举证责任,应由开发商承担。

(3)关于购房人拒收房屋的处理。

我们认为,只要开发商交付的房屋存在质量问题,影响使用,购房人即可拒绝接受。购房人拒收不符合合同约定的商品房,系针对开发商的履行瑕疵行为,而非履行根本违约。购房人拒收房屋也不是主张解除合同,因而不应受到相当于合同解除行使条件的严格限制。购房人拒收不合格房屋通常不产生终止合同关系的效力,其后果是开发商的交付不成立,开发商履行合同的迟延。法律赋予了购房人在接收房屋时有权对房屋质量进行检验,并有权选择对开发商因瑕疵履行应承担的责任方式。合同法第一百四十八条规定:“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”购房人验房发现房屋存在质量瑕疵时,购房人拒绝收房并要求开发商修复的行为,是行使合同法赋予的救济权利。如果强制性要求购房人接收房屋,则容易导致购房人无法固定质量瑕疵现状、责任原因判断不明,反而不利于纠纷的解决,增加开发商与购房人之间的对立。在开发商不积极履行维修义务的情况下,在质量问题上允许购房人拒绝收房并追究开发商逾期交房违约责任,有利于保护购房人利益,敦促开发商尽快解决房屋质量问题。

三、关于合同约定逾期交房、办证违约金的调整问题

(一)对逾期交房、办证违约金调整的裁判路径考察

1.对逾期交房约定违约金过低和过高的认定

关于如何认定合同约定的违约金过低或过高,经对样本裁判文书的梳理和归纳,主要有以下几种做法:

(1)由主张违约金过高或过低的一方承担举证责任。如购房人主张违约金过低,则由购房人来提供证据证明损失情况,即购房人负有举证义务,若无法完成举证责任,则依法应承担不利后果。(2019)赣04民终2936号案中,法院持这种观点。如开发商主张违约金过高,则通常由开发商承担举证义务。(2019)赣04民终140号,法院持上述观点。

(2)依据双向义务对等原则来处理。有案件合同约定开发商逾期交房的,按日向购房人支付已付房款万分之0.01的违约金,但合同约定的购房人逾期付款的违约金也是按日万分之0.01计算,比率相同,故判决认为不构成合同约定的开发商逾期交房违约金过低的情形。还比如有合同约定逾期付款违约金以购房款总金额按日万分之六计算,而逾期交房的违约标准为日万分之0.1,明显不对等,故判决认为违约金条款属于格式条款无效,可视为未约定违约金,应依照商品房买卖合同纠纷司法解释第十七条规定处理。

(3)法院比照一定的标准做出认定。一是比照租金损失,如有判决认为开发商逾期交房导致购房者期待居住时间减少,实质是居住期间房屋租金的损失,合同约定的违约金应参照租金损失认定其过高或过低。二是比照利息损失,如(2018)赣08民终362号案中认为购房人的损失主要是购房款的利息损失,根据利息损失的实际情况,合同约定的日万分之0.1,明显过低。

(4)法院综合考量各种因素,酌情认定违约金过高或过低。法院考量的因素主要包括:一是综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素考量。如(2019)赣01民终447号案认为开发商违约行为轻微,案涉商铺所处地段的商圈尚未正式运营,综合当事人的过错程度及预期利益等因素,合同约定的日万分之五的违约金过高。二是根据公平原则和诚实信用原则作出衡量。如(2017)赣10民终216号案中,二审认为因双方均不能提供证据证明违约造成实的际损失,根据公平原则和诚实信用原则,合同约定的按日万分之四计算违约金的标准过高。三是以违约金的属性为考量因素。违约金兼具“补偿和惩罚”双重性质,侧重点不同则处理结果不同,如(2017)赣08民终681号案认为违约金是以补偿性为基础,惩罚性为补充,合同约定的日万分之五过高;而(2018)赣04民终578号案则认为违约金约定更具有惩罚性质,为防止开发商怠于履行合同义务,合同约定的日万分之三违约金并不属于过高。四是综合案件处理社会效果考量。如(2019)赣08民终509号系列案,一审认为因法院已受理类案三十余件,且案涉小区业主达数百户,结合当下商品房销售形式及地方经济发展需要,兼顾社会效果与法律效果,开发商提出的合同约定日万分之一的逾期交房违约金过高的主张,依法有据。对于社会效果的考虑,在系列案中表现的比较突出。

另外,还有一种情形,即合同约定了违约金累计限额。开发商往往会据此要求仅在约定的最高限额内支付违约金,而购房人对于该条款不予认可,在计算出来的违约金数额远超过合同约定的总限额情况下,法院一般以该条款为格式条款为由对于开发商的主张不予认可。如(2018)赣07民终906号案即是此种观点。

2.对逾期交房违约金调整的处理

当事人请求人民法院依照合同法第一百一十四条规定调整违约金的,一旦人民法院经审理认定符合调整条件即约定的违约金低于或者过分高于损失的,接下来就涉及到如何调整的问题。司法实践中主要有以下几种做法:

(1)按租金标准调整。如(2018)赣08民终1749号判决认为逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同一小区房屋租金标准确定较为客观,且双方均认可对涉案小区每平方租金进行司法鉴定,经法院委托评估鉴定的月租金为8.22元/㎡/月,遂按照该标准认定购房人租金损失,对合同约定的违约金标准予以调整。

(2)按利息损失标准调整。一是按银行同期贷款利率计算。如有判决认为违约金应相当于因违约所造成的购房人银行利息损失,即双方订立合同时应当预见到的中国人民银行公布的贷款利息损失,故按银行同期贷款利率对违约金进行了调整;也有判决是按银行同期贷款利率的130%调整违约金。二是资金占用利率,如(2018)赣08民终362号案认为购房者的损失主要是购房款的利息损失,根据利息损失的实际情况,酌情将违约金调整为按年利率6%支付资金占用利息。

(3)法院自由裁量,酌定调整。这类案件所占比例比较大,调整依据在裁判文书上往往表述为“结合购房人的实际损失、当地房地产经济实际,开发商的过错程度以及购房者的预期利益,违约金补偿性的理念,根据公平原则和诚实信用原则,酌情将合同约定的逾期交房违约金调整为按已交付房款日万分之×计算”,当然不同的案件往往在调整因素的表述上存在差异,在最终调整的违约金标准上也是没有统一。

3.关于逾期办证违约金的处理

在商品房买卖合同纠纷中,逾期交房和逾期办证是开发商最为常见的两项违约行为,那么购房人能否同时主张逾期交房违约金和逾期办证违约金,司法实务中主要有两种情况:一是直至购房人起诉之日,开发商尚未交房。有判决认为开发商逾期交房的违约行为一直在延续,而办证是以交付为前提的,故不能同时主张,在支持了逾期交房违约金的情况下不应再计算逾期办证的违约金,如(2018)赣08民终352号判决就是持该观点。二是购房人起诉时,房屋已交付但尚未办证。若应办证时间在判决前已届满,且交房和办证时间存在逾期的情况下,判决往往是支持购房人要求开发商分别承担违约责任的诉讼请求,如(2018)赣08民终1941号案;若应办证时间在判决前尚未届满的,判决会认为购房人尚无证据证明其在规定时间内不能取得权属证书,是否存在违约办证尚不能认定,故对于逾期办证的违约金未予支持,如(2017)赣08民终1623号判决。

对于当事人请求对合同约定的逾期办证违约金进行调整的,司法实践中一般存在以下两种做法:一是严格依照合同约定处理,如(2018)赣04民终578号案。二是法院酌情予以调整。有考虑房屋已交付并实际使用这一情况酌减的,如(2019)赣04民终2845号案中法院以购房人在开发商将案涉商铺交付后即以每月2000元的租金出租给了案外人,逾期办证未给购房人造成任何实际损失为由将逾期办证违约金由约定的日万分之二下调为日万分之零点三。还有根据合同履行情况、逾期办证原因等因素综合考虑酌定的。

(二)逾期交房违约金调整方法分析

1.违约金调整司法困境的原因分析。司法实践中关于违约金调整的裁判比较混乱,主要原因:一是现行法律规定的过于原则、缺乏可操作性。合同法司法解释(二)第二十八条、第二十九条、商品房买卖合同纠纷司法解释第十六条等法律司法解释虽然赋予了法院根据当事人的请求对合同约定的违约金进行调整,但对于损失的定义、范围、认定方法以及调整的幅度没有明确的解释和规则。二是当事人举证损失的困难。司法实践中,对于违约损失,不论是要求开发商举证还是购房人举证,均存在举证困难。三是法律理解上的偏差。司法实践中,当事人往往会以房屋租金、银行同期贷款利率或者民间借贷利率作为逾期交房的违约损失,以此主张约定的违约金过低或过高,并请求按该标准予以调整,很多判决也认可当事人的该主张。这一做法虽然免去了当事人举证的繁琐和法官办案的困境,但实际上缺乏法律依据。

2.违约金调整的模式构建。为更好地在现行法律规定框架内,加强规范的操作性,统一裁判尺度,可从以下几方面考虑构建一个相对合理且具有实践操作性的违约金调整模式:

首先,一定范围内充分尊重当事人的意思自治。市场经济条件下的任何民商事行为均有其一定的市场风险,部分比例范围内的违约金是合理的。当约定违约金标准在该合理范围内时,当事人再请求予以调整的,人民法院应审慎,一般不再启动调整程序,如此可以避免发生纠纷时合同主体的举证繁琐和困难,也体现了尊重当事人意思自治和契约精神,还可体现预先确定性和效率原则。关于违约金合理范畴的确定,根据对近三年全省法院违约金调整案件的统计梳理,在按合同约定的违约金判决的案件中,直接依照合同约定的日万分之一标准判决的最常见,占比达51.10%,按日万分之三的次之占比为18.80%,按日万分之二的占比9.4%,将日万分之一至万分之三(含本数)范围的违约金认定为合理范围,较为妥当。

其次,科学合理的划定举证范围和分配举证责任。若约定的违约金在合理范围内,一般不再予以调整,即无需当事人就违约损失再进行举证。但当购房者能够提供证据证明该约定低于其实际损失时,可在实际损失限额内予以调整,这也符合违约金至少要弥补守约方的损失这一最低标准的要求,体现了公平原则。若约定的违约金不在该合理范围内,当事人提出调整请求的,一般不再要求其就损失承担举证责任,可径行认定构成违约金过低或过高,并结合案情将约定的违约金调整至合理范围内。上述做法既有效避免了司法实践中违约金过低或过高认定和调整的混乱,也使得违约损失举证分配更具合理性和可操作性。

第三、违约金调整还应结合案件具体情形,根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡,避免简单地采用固定比例“一刀切”。案件具体情况一般可包括合同履行程度、当事人的过错程度、预期利益、双向义务是否对等、是否适用格式条款及社会经济发展等方面。

(三)逾期办证违约金调整方法分析

基本的审理思路和模式可等同于逾期交房违约金的调整,有以下两点需加以注意:一是逾期交房违约金和逾期办证违约金能否同时主张的问题。课题组认为,当开发商在履行交房义务和办证义务时均存在逾期情况,购房人可要求开发商既承担逾期交房的违约责任又承担逾期办证的违约责任。理由为:商品房买卖合同中购房人的主要义务就是按期足额支付购房款,而开发商的主要义务就是交付符合条件的商品房和权属证书。合同中不仅规定了开发公司逾期交房和办证的违约责任,对买房人逾期付款的违约责任同样作了规定,可以说双方之间的权利义务对等。二是逾期办证违约金合理范围的确定。由于逾期办证违约责任的认定是以已完成交付为前提,即购房人已实际可占有、使用该房屋,在不涉及到房屋交易、户口办理等需要时,逾期办证对于购房人来说尚无很明确的损失。因此,对于逾期办证违约金的合理范围应有别与逾期交房违约金,参照银行贷款利率或者资金占用率,可将合理范围确认为日万分之0.5至万分之1.5,较为妥当。

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