开发商逾期交房、办证违约责任裁判路径考察与类案审理规范建议

四、开发商免责抗辩问题

(一)开发商免责抗辩的裁判路径考察

从本课题研究对象的案件来看,开发商主张免责主要有以下情形:

1.天气等自然气候原因。总的来说,司法实践中通常有以下三种做法:
(1)大部分法院认为降雨、高温等恶劣天气只要未达到灾害性天气的程度就不能构成不可抗力的免责事由。其理由是,天气原因并不属于施工合同签订时不可预见的情况,对于有资质有经验的房地产开发企业来说,应当对其开发项目所处地区的气候条件及其可能对工程施工及交付造成的影响有所预见,并且应当据此安排施工工期,避免影响,确保按期交房。

(2)也有法院认为对于恶劣天气的可预见是基于一般正常标准,如果天气的恶劣程度达到超出正常预期的情况下,则不能一概认定不构成不可抗力。如(2016)赣07民终3455号案件持此种观点。

(3)个别法院认为只要有证据证明因天气原因造成了停工,均予以免责。如(2017)赣07民终1361号案件中,法院认为兴国气象局的降水记录证明的停工时间可以使交房时间予以顺延。

2.政府原因。开发商与购房人签订的房屋买卖合同中通常有“政府原因导致开发商逾期交房免责”的约定。“政府原因”并非一个明确周延的法律概念,从样本案件看,“政府原因”包括以下几种情形:

(1)因执行政府交通或施工管制等政府命令导致的停工。实践中具体的做法有:

①因执行政府命令造成的停工,属于开发商无法预见的客观事实,属于免责事由。如(2017)赣04民终1940号案件中,法院认为因涉案房产暂停销售的原因系配合纪委办案,系当事人订立合同时无法预见的客观情况,故对之后期间的违约金不予计算。

②开发商应举证证明政府命令与逾期交房之间存在因果关系,只针对因执行行政命令造成的逾期时间予以免责,(2017)赣07民终341号案件持此种观点。

③对于可预见的政府命令,如高考期间禁止施工,(2019)赣07民终656号案件中,法院认为,虽然高考期间停工属于因政府命令停工,但该禁止施工命令是开发商制定施工计划时明知且应当预见和提前安排的,故对该免责事由不予支持。

(2)因政府政策法规变化导致逾期。履约过程中的政策法规变化一般是开发商无法预见且不可避免的客观事实,只要能证明与逾期交房之间的因果关系,法院一般认定免除开发商违约责任。如(2016)赣07民终3455号案件中,法院认为,依据《龙南县房地产开发项目竣工综合验收备案办法》,房地产交付条件的标准由单体验收变更为综合验收,客观上延长了开发商为达到龙南县政府规定的交付条件而花费的时间,属于因政府行为导致工期延误,可予免责。

(3)因市政工程建设、市政配套设施延误导致逾期。市政工程建设造成开发商违约的,法院一般均认定可以相应免责,但开发商需要举证证明案涉房屋建设工程延期与市政工程之间的因果关系及原因力大小,在一定范围内予以免责,如(2019)赣01民终1084号案件。

(4)政府执法行为导致延期交房。政府的执法行为通常存在合法行为和违法行为的区分,实践中的做法有:

①如果是政府针对开发商的违法违规行为合法行使执法权,则系开发商自身原因导致的逾期,不能免责。如(2018)赣04民终2156号等系列案中,法院认为,开发商违法欠交规费导致政府相关部门不予验收,属于政府行使执法权的行为,开发商因此逾期验收逾期交房,不可免责。

②如果是政府的违规行为导致逾期交房,开发商可以免责。如(2019)赣06民终117号案件中,法院认为,开发商在竞拍时对该地块包含铁路用地的情况是无法预见的,也无须知道,因此造成验收延误的主要责任在于政府部门,符合不可抗力的法定事由。

③也有法院认为,虽然政府行为违法或者未依法履职导致开发商延期交房,却不应该将政府责任转嫁给购房人承担,开发商并不能因此免责,如(2017)赣09民终1499号案件。

3.购房人自身原因。通常来讲,购房者自身原因导致逾期的,应当属于开发商违约抗辩而非免责抗辩的情形,但有些法院在审理中也将其作为免责抗辩情形予以考虑

4.第三人原因。开发商逾期交房还可能因为第三人的侵权或违约行为造成,司法实践中的做法有:

(1)因第三人侵权行为属于开发商无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的情形,故由此造成的逾期交房开发商可以免责,如(2017)赣06民终182号案件。

(2)也有法院认为开发商与第三人之间的侵权或违约纠纷是另外的法律关系,不能因此免除其对购房人的违约责任,如(2019)赣02民终823号案件中,法院认为,施工方人员被羁押审判,开发商完全可以采取补救措施保障工期按时完成、工程竣工验收顺利进行,不属于不能克服的情形。

5.其他非开发商原因。商品房买卖合同通常会有“其他非因开发商原因导致的延期免责”的约定,司法实践中的具体情况有:

(1)因停电停工造成的逾期。法院一般认为停电停工属于客观发生的事实,若非开发商原因造成,应当予以免责。

(2)验收、审批迟延。开发商进行商品房开发,在多个环节需要相关部门验收审批,因验收审批环节异常迟延导致逾期交房,若非开发商原因,法院一般认定开发商对该期间的逾期免责。

6.购房人与开发商重新订立免责合同或作出免责承诺。对于在合同履行过程中,开发商与购房人重新达成的关于免除开发商违约责任的约定,司法实践中具体判法有:

(1)主流的裁判观点是尊重双方意思自治,这符合契约自由、禁止反言的基本原则和价值倾向。

(2)也有法院会考虑在开发商已然违约的情况下,双方重新达成的免责约定是否存在开发商利用自己履约过程的优势地位,强迫购房人接受免责承诺,故对重新达成的免责协议是否属于利益失衡的格式条款予以审查。

(二)开发商免责问题的审理思路分析

在开发商逾期交房纠纷中,开发商主张免责抗辩的事由既包括不可抗力这一法定免责事由,也包括合同约定的具体免责情形。我们认为针对开发商逾期交房免责抗辩事由,可以按以下思路审理:

首先,从举证责任看,应当由开发商对其主张的免责事由承担举证责任。法院首先应当审查开发商所提交的证据是否能证明其所主张的可以构成免责事由的事实存在。

其次,法院应当审查开发商提出的免责事由是否成立。重点在于开发商举证证明的事实是否可以构成法定的不可抗力,或者符合合同约定免责情形。购房合同中免责事由的“不可抗力”,一定要是符合法律明确规定的,不能凭自己的主观臆想去推定,根据我国《民法通则》第一百五十三条规定,“不可抗力”应表现为一种客观情况,且该客观情况的出现须同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件[3]。

再次,法院应审查开发商主张的不可抗力事实或者其他免责事实与开发商逾期交房(办证)违约之间的因果关系及原因力大小,按照原因与责任相适应原则,认定开发商是否可以部分或者全部免除责任。
开发商提出的免责抗辩事由一般包括两大类,一是不可抗力事由,二是第三人导致逾期的事由。具体情形下裁判思路如下:

(1)天灾、地震、海啸等灾害性天气造成逾期交房。一般的降雨天气或者某段时间降雨偏多的气候等,因为不属于不可预见的自然事件,故不构成不可抗力。对于天气或气候因素的可预见也是基于一般正常标准,如果天气的恶劣程度达到超出正常预期的情况下,则应当认定为属于不可抗力的灾害性天气。如2008年的异常冰雪天气造成的冰灾、今年强降雨天气造成的洪灾等。

(2)突发性公共卫生事件造成逾期交房。《突发卫生公共事件应急条例》规定,突发公共卫生事件是指突然发生,造成或可能造成社会公共健康严重损害的重大传染病疫情、群体性不明原因疾病、重大食物和职业中毒以及其他严重影响公众健康的事件。如今年新型冠状病毒肺炎作为一种烈性传染病,对广大人民生命健康、安危有重大危害,且爆发至今,没有直接有效的药物治疗和确切有效的治疗方法,也没有直接有效的方法彻底、完全阻止其传播。新冠肺炎疫情系开发商在签订房屋买卖合同时无法预见,且在合同履行过程中不能避免、无法克服的突发性公共卫生事件,其符合不可抗力成立的要件,属于可以免除开发商违约责任的不可抗力事件。

(3)政策法规变化造成逾期交房。在广义的政府行为中,政策法规变化应当属于不可抗力的范围。首先,在开发商与购房人签订购房合同后,政策法规的变化属于开发商不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。其次,政策法规变化造成开发商不能如期履约,不能归责于开发商。再次,开发商并不能因政策法规变化造成违约的损失向政府主张权利。

需要注意的是,即使存在不可抗力的情况,开发商还应根据合同法第一百一十八条的规定积极履行“不可抗力的通知义务”,以便让购房人及时采取措施尽量避免损失,否则开发商仍应就扩大损失部分承担责任。

(4)因第三人原因造成逾期交房的。因政府的市政工程建设、市政配套设施建设延误造成开发商逾期交房,除非双方在合同中已将该类情况作为免责事由予以约定,否则开发商应与政府通过行政途径或民事侵权等方式来解决,不应将此责任转嫁给购房人来承担,开发商在此种情况下不能免责。

(5)开发商与购房者重新订立免责约定的情形。从尊重契约自由、意思自治的民法基本原则出发,对开发商与购房人重新达成的关于免除开发商违约责任的约定,一般予以认定,但对开发商利用优势地位、采用欺骗手段或其他不合理方式签署含有免除开发商逾期交房责任内容的文字或条款,法院应审查购房者是否基于真实意思表示、购房者是否知悉书面文件中的相关内容、开发商有无向购房者明确说明免除自身责任,依据格式条款的规定作出处理。

五、关于逾期交房、办证违约责任的诉讼时效问题

(一)开发商提出诉讼时效抗辩的裁判路径考察

购房人起诉主张开发商存在逾期交房、办证违约责任时,开发商可以提出时效抗辩,实践中主要存在以下做法:

1.关于违约金请求权的诉讼时效起算时间。法院认定购房人主张逾期交房违约金的诉讼时效起算时间,一般有两种做法:

(1)自合同约定交房期限届满的次日起算。有法院认为,开发商未在合同约定的交房期限履行交房义务,则购房人就应当知道开发商违约,其权利受到了侵害,故诉讼时效应当从交房期限届满次日起算。

(2)自开发商实际交房之日起算。如(2017)赣07民终2485号案件中,法院认为在未履行交房义务之前,开发商违约的程度不能确定,购房人被侵害的程度也可以确定,因此,本案的诉讼时效宜从2015年4月30日起算。

2.关于违约金债权性质的认定问题。商品房销售合同对于违约金的计算方式,参照范本合同为“开发商逾期交房的,按日万分之X自逾期之日起向购房人支付违约金”。对于违约金债权的性质,在司法实践中颇有争议,并且因违约金性质认定的不同,也导致对诉讼时效抗辩主张认定的不同:

(1)违约金债权属于持续性债权,是以违约天数按日计算的单个违约金请求权相加构成,故诉讼时效也以每日违约金请求权单独计算。如(2019)赣08民终428号案件中,法院认为,购房人自开发商逾期之日起就有权主张支付违约金,诉讼时效应自此时起算,但该违约金是继续性债权,是以实际违约天数按日计算相加的总和构成。购房人于2018年10月8日提起诉讼,往前推算三年,2015年10月8日之前的违约金请求权因超过诉讼时效,不予支持。

(2)与此相对立的观点是认为违约金债权属于整体性债权。虽然开发商逾期交房违约金计算方式一般约定按日计算,但仍然属于一次性支付义务。购房人主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金,是双方当事人在合同中所确定的一个整体合同权利,而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立请求权,故不能按照违约天数,认定违约金请求权诉讼时效抗辩部分成立。

(3)司法实践中,诉讼时效认定的复杂性在于,即使在违约金债权的性质认定上达成一致,但不同的法院,对诉讼时效抗辩是否成立也会有不一样的认定:

①在均认为违约金债权属于整体性债权的情况下,有判决认为该整体性债权自开发商未按合同约定履行交房义务就已形成,诉讼时效自约定期限届满次日起计算。还有判决则认为,该整体性债权是相互紧密联系所形成的一个持续性整体,诉讼时效应当自违约行为结束之日即开发商实际交房之日起算。

②同样认为违约金债权属于持续性债权,但对于持续性债权的诉讼时效起算时间也存在不同的观点。如(2017)赣10民终53号案件中,法院认为,虽然超过合同约定的交付时间开发商就存在违约行为,但是在开发商未按约履行义务前,开发商的违约行为一直处于持续的状态,开发商主张自合同约定期限开始计算诉讼时效的抗辩主张不能成立。

(二)诉讼时效问题审理思路分析

关于开发商逾期办证违约金诉讼时效的起算点,八民会议纪要已予以了明确,即从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。而开发商逾期交房违约金诉讼时效的起算点,没有明确规定,实务和理论界争议颇多,归纳起来主要有三种方式:一是以合同约定的交房期限届满之次日为起算点;二是以开发商实际交房之日为起算点;三是以购房人向法院起诉之日起向前推算两年或三年,只保护两年或三年内的违约金请求权。

这三种裁判观点在审判实践中均不鲜见,多年以来并存,即使在一个地区、一个法院内部在诉讼时效问题上认识都不统一。课题组认为,在时效问题上,法院一贯的审判理念是更加注重保护实体权益,对诉讼时效问题从宽把握。因为诉讼时效问题立法本意是督促权利人及时行使诉讼权利,惩戒明显怠于行使权利者,而非成为保护违约一方当事人的法律武器。并且诉讼时效是一个程序性权利,应尽量较少因程序性裁决伤害实体权利。所以从违约金请求权的性质及诉讼时效法律规范的基本规则和立法目的角度出发,在时效问题起算点上更倾向于采用第一种方式,但应对购房者的违约金请求权诉讼时效中断事由和举证责任给予从宽掌握。具体来说:

(1)从法律规定看,合同约定交房期限的,开发商未在约定期限内交房,即构成违约,购房者从次日起就知道或者应当知道权利被侵害,并且《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定更加明确了,确定履行期限的债权,诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。所以诉讼时效的起算点应该以合同约定交房期限的次日计算为宜。

(2)购房人的交房、办证请求可以作为违约金诉讼时效中断的事由。购房人只要举证证明曾向开发商提出过要求交房或办证请求的,就可以作为违约金请求权诉讼时效中断的情形,诉讼时效即可重新计算,并且对于该购房人向开发商提出过交房或办证请求的举证责任要求亦从宽规定,购房人举证的证明标准只要达到盖然性即可,如短信、微信记录等。

(3)上述裁判路径首先符合违约金请求权诉讼时效起算的基本法律规则,同时又面对商品房买卖合同履约过程的实际,一方面督促权利人及时行使权利,另一方面尽量避免开发商违约行为因时效届满而免于责任,使程序权利过分影响实体权益的行使。

六、小结:类案审理规范建议

1.关于商品房交付条件:合格商品房的交付应当以“经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记”为基本标准和条件。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。

2.关于商品房交付与接收:交付的商品房不符合上述第一条基本条件的,为不合格交付,购房人有权拒收。如购房人因不知情而接收房屋亦可向开发商主张逾期交房违约责任,购房人因房屋质量问题拒收导致开发商延期交付,开发商应承担逾期交房责任。

3.关于逾期交房、办证违约金的调整方法:应明确规定一个违约金的合理范围供法官裁判适用,合同约定的违约金计算方法在合理范围内的原则上不调整,合同约定的违约金计算方法在合理范围之外的,综合考虑酌情调整到合理范围之内。考虑到逾期交房和逾期办证对购房人的影响不同,根据统计和实证分析,分别将逾期交房和逾期办证违约金合理范围限定为已付购房款或房屋总价款的日万分之一至万分之三(均含本数)和万分之零点五至万分之一点五(均含本数)。

逾期交房与逾期办证违约金除合理范围限定不同外,调整规则基本相同,下面以逾期交房违约金调整为例,归纳违约金调整方法如下:1、合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三(均含本数)范围内的,开发商主张约定过高请求调整的,原则上不予支持;2、合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的,当事人请求调整的,可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内;3、合同约定的逾期交房违约金按购房款固定比例计算,违约金数额极低的,可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款,逾期交房违约金按照没有约定违约金处理;4、合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的,认定的违约金数额远超该限额的,按认定的违约金数额确定。

4.关于逾期办证的认定:开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的,购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的,应予支持。因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料,购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的,购房人请求开发商承担逾期办证违约责任,不予支持。

5.关于开发商免责抗辩的处理:对于开发商的免责抗辩主张,符合不可抗力条件和开发商对房屋逾期交付确实没有过错的,可以支持开发商免责抗辩的主张。开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的,应当就存在法定或约定的免责事由,且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。具体可以归纳为:1、因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证;2、因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证;3、因执行行政命令造成逾期交房或办证的,但行政命令系因开发商原因造成的除外;4、因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证,或合同中约定的其他免责情形。

6.关于诉讼时效:对诉讼时效的认定既要符合民法有关诉讼时效问题的基本理论,又要注意保护购房人的合法权益,适当从证据方法上减轻购房人举证责任,严格对诉讼时效届满的认定。具体可以归纳为:购房人主张逾期交房或办证违约金的,应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的,违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。

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