越律说法|出现延期交房该怎么办(业主篇)

据了解,绍兴市越城区镜湖金辉天镜云著小区,原本9月30日应该交付的新房,至今没有交付。之前金辉另一个楼盘,原计划于2022年8月交付的袍江金辉悠步观澜也发布了延期交房的通知书。
柯桥区佳源兰亭印象(兰印府)规划有洋房、叠墅、排屋等,自2019年5月完成结项并全部办理出预售证,按照购房合同约定,本应于2021年6月30日前交房。然而已延期三次,目前交房时间为2022年12月30日。
还有位于上虞开发区的华鸿·万悦城项目。

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一、延期交房是否有依据

绍兴有两个有关受疫情影响可延期交房的文件。一个是《绍兴建设2020(52)文件》,交付限期顺延40天(因疫情影响导致不能如期交付的项目,交付期限顺延,顺延时间按我市实施疫情防控一级响应时间(40天)确认)。另一个是绍兴市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发的《关于合理延顺商品房交付期限的通知》,交付期延顺30天,各房产公司可以参照执行。小州社会|绍兴地区疫情期间延期交房70天(依据篇)

二、法院一般怎么判

先看浙江丽水一个真实案件。陈某夫妇在2019年8月购买位于莲都区的一个楼盘,遂与开发商签订了商品房买卖合同,约定购买该公司开发的一套建筑面积97平方米的房子,加上一个车库,总价共计182万余元。签了合同后,陈某夫妇付清了全款。按照合同约定,开发商应该在2020年8月30日前交房。

但是到了2020年8月28日,陈某夫妇却收到延期交付的通知。直到2021年1月3日,陈某夫妇才等来了开发商的交房通知。收房后,对于延期交房的问题,陈某夫妇没有等到开发商的违约金,因此,他们起诉到丽水市莲都区人民法院,要求开发商按照合同约定,按日以全部房价款的万分之三支付逾期交付的违约金6.9万余元。这期间,其他业主也陆续起诉,诉请开发商支付逾期交付的违约金。

法院审理案件中,开发商提出,2020年春节因疫情管控,楼盘在2020年1月30日到4月30日无法施工。这是不可抗力导致延长复工,按照法律规定,这期间应为免责期,免除开发商的违约责任。

法院经审理,判决开发商支付陈某夫妇违约金3.1万余元。这批案子判决后,部分当事人上诉,二审法院近日维持了原判。

本案中,新冠肺炎疫情属于不可抗力,这是没有争议的。而本案的主要争议焦点,在于因疫情不可抗力导致开发商逾期交房,逾期的具体时间如何计算

法院经审理查明,2020年1月23日,省政府启动重大公共突发卫生事件一级响应,一般企业的复工时间要求不得早于2020年2月9日24时。2020年3月2日,一级响应调整为二级响应。

综合考虑疫情防控等级变化的时间,企业复工招工的影响,法院酌情确定疫情防控影响期间的40天在逾期交房天数中扣除。即违约金的计算应从2020年8月31日到2021年1月2日,共计125天,扣除40天,确定应承担违约金的天数为85天。

三、业主该如何处理

以金辉天镜云著为例。购房合同写明:因出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人的,逾期在90日之内,交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金,合同继续履行。超过90日后,买受人有权解除合同。

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(绍兴一楼盘购房合同逾期交付责任内容)

业主们的处理方式,可以根据延期时间进行调整。

到了交房时间,如果还不能交房,那产生违约金。公式=全部房价款×0.01%×(实际交付之日-交付期限届满之次日-40天/30天/70天)天数。

到了90天还是不能交付,那就要业主决定是要房还是不要房,即继续履行还是解除合同,如解除的话,要按照购房合同追究开发商的违约责任。

实践中,法院会先调解,调解不成据实将案涉违约金酌情调整(综合考虑合同约定及开发商的违约情形和购房者所受损失情况,也就是说大概率法院会调低按合同计算的违约金)。

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若交房的约定时限在疫情或者疫情防控措施发生前(如浙江省2020年1月23日之前),根据法律规定,开发商迟延履行后发生不可抗力的,违约责任不能免除。至于是否选择退房,要综合判断,可看笔者之前写过的内容。房子”烂尾”了,业主该不该退房?

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