越律说法|房子如果“烂尾”,业主要不要退房

2022111606175177

这次聊聊房子如果“烂尾”,业主要不要退房。

先看新闻。近日江西高安市人民法院在审理三起楼盘“烂尾”纠纷时,判定购房人有权要求解除购房合同,开发商须向购房人返还首付款及已支付的贷款,尚未支付的房贷由开发商支付给银行。

无独有偶。2022年2月14日,《浙江法制报》刊发《嘉兴法院:楼盘烂尾,购房者要继续还按揭?法院:剩余贷款由开发商返还》。在该案中,由于项目烂尾,购房人解除了买卖合同,但银行仍然起诉购房人,要求按月还贷款。嘉兴中院二审判决,购房人不再承担责任,而是由开发商应承担剩余贷款的还款责任。

主要的法律依据是:2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人(开发商)应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人(银行)和买受人(买房人)。

也就是说,当楼盘烂尾之后,购房者是可以退房的。这对于维护正常的楼市秩序有正当的指向性。

不过,购房人虽然胜诉了,但开发商到底有没有钱,这件最重要的事却无法敲定。现阶段,各路开发商的日子都不好过,房企都遇到了不小的资金周转的问题。一旦开发商混到了楼盘烂尾的地步,就不可能再有多余的钱退还给购房者。

开发商本就因为缺钱才导致楼盘烂尾,退房后,也不会主动把钱退给你。大概率就是,开发商立马把这套房设法抵押或出售来换取资金,或者这套房马上被第三方保全,但无论如何,开发商依然不会乖乖的把钱退给购房人。

楼盘烂尾超出约定交房时间而又复工无望,去法院起诉解除合同退还购房款,大概率是可以得到支持的。如果去网络咨询,可能也会建议你打退房官司。但是,胜诉判决到手,开发商依然不给退款,如何执行拿到钱款是个大难题。

起诉退房时申请保全,胜诉后强制执行可以吗?如果只是保全相应的这套房,显然一套烂尾的房子是无法覆盖当初的购房款;若业主自己能够提供开发商其他确切的财产线索,是可以的。但小业主没有信息优势,没有办法提供执行财产线索,而且即使开发商有一部分可供执行财产,小业主相对于银行、施工方、民间借贷方也没有先发优势。开发商这些财产可能早就被其他法院查封过了,购房人再去申请保全,只能是排在后面(“轮候查封”)。即使胜诉,购房人作为小业主也大概率执行不到钱款,只能裁定终结执行。
即使,千辛万苦找到了开发商的财产线索,并先下手为强进行了保全,最好结果是强制执行拿回购房款。但这其中很艰辛。一是时间长。法院诉讼一审审限6个月,二审审限3个月,中间还有衔接时间,再加上申请执行、进行司法拍卖都需要时间,里外里1年时间算是短的。二是不稳定。一旦这个过程中开发商进入破产程序,根据法律规定,法院受理破产申请后,有关债务人财产的保全措施应当解除,执行程序应当中止。也就是这种情况下依然执行不到钱款。

此时开发商手里已经没有资金,即使退房,购房人也只能拿到收据或欠条,而拿不到购房款。这时购房人与开发商变成了债权债务关系。若开发商最后资不抵债,破产清算,其资产将被法院拍卖。开发商进入破产程序后,就涉及到破产清偿的顺序。根据《破产法》偿债先后的规定,购房人比一般债主更容易得到开发商的补偿款。如果选择了退房,那么消费者就变成了开发商的债主,补偿顺序在购房人之后。

假设退房诉讼胜诉,判决在手,债权确认没有任何问题。但是,既然已经解除购房合同,退房人享有的债权一般认定为普通债权,而普通债权需要等排在前面的优先债权清偿完毕后,如果还有多余的钱才能分配给普通债权。

申请强制执行可不可以?很可能是没有可供执行的财产,或者排位非常靠后。而一旦开发商进入破产后,被查封的财产要解封,按照破产程序来进行清偿。在房地产企业破产中,由于很多开发商债务窟窿特别大,普通债权一般根本分配不到钱,或者清偿率低到10-30%,也就是退房人100万元的首付款,如果按清偿10%计算最终拿回10万元,按30%算也就拿回30万元。也就是,在烂尾楼中起诉退房,难以保护购房人权利。

如果没有退房,开发商进入破产程序之后,基于保护弱势群体、生存利益优先经营利益的考虑,我国现有的规定,消费型购房人其债权的清偿顺序排在建设工程债权和担保物权之前。(四种权利实现的排列顺位:消费者购房优先权、建设工程优先受偿权、抵押权、普通债权)

因此,购房者虽可以赢得官司,但并不一定代表可以获得赔偿。尽管楼盘烂尾之后购房者可以主张退房,但并没有实际的效果和效用。所以,购房人不要一时冲动,轻易退房。

想要解决当前的楼市矛盾,就要“保交楼”,这是给购房人的定心丸。7.27政治局会议也强调,保交楼稳民生。如果楼市持续陷入无法交房的漩涡当中,那么购房者对于开发商的信任只能越来越低,最终会影响房地产行业。只要房子正常交付,那么就可以打消市场顾虑,恢复常态,促进行业正常发展。

在浙江,省里有明确规定,无论开发商出现任何问题,政府有责任确保交付。

(1)
上一篇 2022年7月27日 下午6:18
下一篇 2022年11月17日 下午6:14

相关推荐

发表回复

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注