开发商逾期办理房屋产权证书,违约责任诉讼时效如何计算?

实践中,老百姓购买房屋时,不仅面临延期交房的风险,也存在延期办理房屋权属证书的法律风险。面对此问题,购房者可以要求开发商承担逾期办证的违约责任,那么,该违约责任的诉讼时效从何时起算?

裁判规则

1.买受人请求出卖人支付逾期办证违约金,若约定以日或月为单位累计计算的,属于继续性债权,应对每个个别的债权分别适用诉讼时效——梁某诉广西某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

案例要旨:如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的,为一时性债权,从约定或法定的期限届满之日的次日起算诉讼时效;如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的,属于继续性债权,对每个个别的债权分别适用诉讼时效。同时,办证请求权属于物权请求权而不适用诉讼时效,即便逾期办证违约金因超过诉讼时效而未获法院支持,买受人仍然可以请求开发商继续履行办证义务。

案号:(2017)桂民再369号,审理法院:广西壮族自治区高级人民法院
来源:《人民司法·案例》2018年第35期

2.对迟延办证违约金的诉讼时效适用普通诉讼时效统一计算的原则——张华春诉成都联星置业发展有限公司房屋买卖合同案

案例要旨:迟延办证违约责任的请求权是基于合同之债所享有的债权请求权,适用诉讼时效的有关规定。从开发商违约行为发生之日起,买受人就应当知道其权利受到侵害,其要求开发商支付违约金的请求权随即发生,购房人要求支付逾期办证违约金的,诉讼时效应当按照普通诉讼时效统一计算。

案号:(2012)成民终字第1289号,审理法院:四川省成都市中级人民法院
来源:《中国审判案例要览》(2013年商事审判案例卷)

3.开发商延期办证违约金诉讼时效应分段计算——许擎宇、许文蕾与深圳东海房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷案

案例要旨:开发商延期办证违约金诉讼时效期间应分段计算,业主与房地产公司约定的延期通知办证违约金系按日计算,则房地产公司应在逾期通知办证的第一天起算违约金的诉讼时效期间,其他依此类推,已过时效的,不予保护。

案号:(2003)深中法民五终字第2305号,审理法院:广东省深圳市中级人民法院

4.买受人主张出卖人支付逾期办证违约金的诉讼时效从合同约定的支付期限届满次日起算——重庆鑫茂源房地产开发有限公司与朱伟,朱家宁房屋买卖合同纠纷申诉、申请案

案例要旨:双方房屋买卖合同约定,出卖人应当自实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付逾期办证违约金,出卖人未在约定时间内支付的,买受人从前述30日届满的第二日起,即应当知道其合法权利被侵害,因此买受人主张权利的诉讼时效期间应从该约定届满的第二日开始起算。

案号:(2015)渝高法民申字第02075号,审理法院:重庆市高级人民法院

司法观点

1.逾期办证违约责任的诉讼时效的起算时点

一般认为,已经合法占有使用房屋的受让人请求出卖人办理房屋所有权变更登记的请求权,不适用诉讼时效的规定。但是要求出卖人承担逾期办证违约责任的请求权是否适用诉讼时效,存在模糊认识。

我们认为,办理房屋所有权属证书的请求权与要求承担逾期办证违约责任的请求权性质不同,逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务,从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度,逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。《八民会纪要(民事部分)》在此基础上规定,买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金,从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。

具体来说,如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的,为一时性债权,从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效;如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的,属于继续性债权,以每个个别的债权分别适用诉讼时效,这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务,也可对买受人给予适当的补偿,有利于平衡当事人之间的利益。

(摘自《<第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要>理解与适用》,杜万华主编,人民法院出版社2017年版。)

2.逾期办证违约责任诉讼时效的起算应根据合同约定内容的具体情况予以确定

根据商品房买卖合同的约定内容具体情况,对违约金责任的承担应区别情况予以处理。

第一,当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的,为一时性债权,从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效。

第二,当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的,违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权,随时间的推移不断发生变化,违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为两年,只是权利人在办证期限届满超过两年后起诉的,由于违约行为在起诉时仍在继续,故一般会保护自起诉之日倒推两年的违约金。

第三,当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的,从公平诚信原则出发,按照第二种情况的处理办法,由出卖人按照买受人已付购房款总额,参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自起诉之日倒推两年的违约金,即《商品房买卖合同解释》第18条第2款的规定。在理解适用该规定时,也是将违约责任作为继续性债权来确定违约金数额,这既可促使出卖人尽快履行办证的义务,也可对买受人给予适当的补偿,有利于公平合理地平衡当事人之间的利益。

(摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引(下)》,韩延斌著,人民法院出版社2014年版。)

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》

四、(四)关于违约责任问题

18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金,从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。

合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的,可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。

《二〇一七年全市法院民商事审判工作会会议纪要(成都)》

十、(三)关于违约责任问题

53.逾期办证违约金的诉讼时效从何时起算?

买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金,从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。

(本文案例及观点二形成于《民法总则》颁布之前,因此其中关于“普通诉讼时效期间”的规则适用或与现在有所不同,特此说明。)

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