开发商破产情况下,购房人对于已支付购房款的商品房买卖合同可否要求继续履行?

裁判要旨

人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,本案购房人已向开发商交付了购房款,不存在还有其他义务未予履行的情形,管理人无权解除合同。而在开发商破产重整中,真实有效且购房人实际支付了购房款的商品房买卖合同均得到履行,本案购房人有权请求按同类债权得到清偿。

争议焦点

开发商破产情况下购房人对于已支付购房款的商品房买卖合同可否要求继续履行?

裁判意见

最高院认为:

首先,关于商品房买卖合同是否成立的问题。在本案一、二审诉讼过程中,中度旅游公司提出其有权解除《商品房买卖合同》的抗辩意见,并未提出案涉合同未成立或未生效的抗辩意见,一审中中度旅游公司对洪深提交的《认购书》《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性均无异议,并认可中度旅游公司与洪深签订了《商品房买卖合同》,中度旅游公司还向一审法院提交了《认购协议》《认购审批表》《商品房买卖合同》用于证明洪深未按约定支付购房款。上述事实足以表明中度旅游公司与洪深之间签订了《商品房买卖合同》,双方成立商品房买卖合同关系。现中度旅游公司在再审中提出其与洪深没有成立商品房买卖合同关系,与其原审中的主张与举证不符,本院不予采信。

其次,关于洪深是否实际支付购房款的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款规定:“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第二款规定:“对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,认为待证事实真伪不明的,应当认定该事实不存在。”对洪深是否实际支付购房款的事实,应根据上述举证规则予以认定。经审查,目前虽无直接证据证明中度实业公司、中度旅游公司、洪深三方达成书面协议,将洪深向中度实业公司提供的借款转化为洪深应向中度旅游公司支付的购房款,但综合本案全部事实,可以认定三方实际认可上述款项性质的转化。其一,洪深与中度实业公司签订《借款协议》的当天(2009年12月30日),中度实业公司即向洪深出具《承诺书》,承诺洪深可以按约定优惠政策购房。2017年4月18日中度实业公司又向洪深出具《情况说明》,载明2009年12月30日向洪深筹款500万元,当时约定的还款方式包括“按照本息约定以及财务管理还款和选购‘三亚龙泉谷’(暂名)项目的任一款产品”,洪深选择选购房屋,中度实业公司已将该笔筹款作为洪深的购房款汇入中度旅游公司账户。其二,洪深向中度实业公司提供借款后,中度旅游公司与洪深签订了《认购书》和《认购审批表》,载明付款方式为一次性支付总房款500万元,之后双方又签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》,并办理网签手续。其三,中度旅游公司与中度实业公司存在股权上的关联关系,2009年12月30日中度实业公司向洪深借款之时,中度实业公司是中度旅游公司的唯一股东,2014年3月12日签订案涉房屋《认购审批表》时,中度实业公司持有中度旅游公司51%的股权,2014年11月9日《商品房买卖合同》签订并办理网签时中度实业公司持有中度旅游公司45.9%的股权,且直至此时中度旅游公司和中度实业公司的法定代表人均为徐泽宪。其四,《中度旅游公司专项审计报告》显示确实存在中度实业公司代中度旅游公司收取购房款或以房抵债的情形,中度旅游公司在清理债权债务时亦发现有与洪深签订的《商品房买卖合同》《借款协议》《认购书》,并在其向洪深出具的《通知》中,载明“经查,你方与中度旅游(公司)签订了商品房买卖合同/认购书,但(部分)购房款系交付给了中度实业(公司)”。综合上述事实,可以查明案涉《商品房买卖合同》签订和履行时,中度旅游公司和中度实业公司存在关联关系,两公司法定代表人同为徐泽宪,且两公司间存在中度实业公司代中度旅游公司收取购房款的情况,中度旅游公司不但存有其与洪深签订的《商品房买卖合同》,还存有洪深与中度实业公司签订的《借款协议》,现中度实业公司亦提出已将500万元交付给中度旅游公司。综上,根据双方当事人在本案提供的证据,结合相关事实,应当认定洪深向中度实业公司提供的500万元借款已转化为其应向中度旅游公司支付的购房款。

最后,关于案涉商品房买卖合同是否应当继续履行的问题。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定,人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人,管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。该条款仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形。具体到本案,洪深已向中度实业公司交付了购房款,不存在洪深还有其他义务未予履行的情形,原审判决认定中度旅游公司管理人有权解除合同,适用法律错误,应予以纠正。根据中度旅游公司在本案中的陈述,在中度旅游公司破产重整中,真实有效且购房人实际支付了购房款的商品房买卖合同均得到履行。洪深作为中度旅游公司债权人,有权请求按同类债权得到清偿,其要求继续履行案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求,应予以支持。

案例索引:《洪深、海南中度旅游产业开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审案》【(2020)最高法民再287号】

发表评论

相关文章