房产中介在房产交易中承担赔偿责任的情形(附典型案例)

房产中介未及时履行告知卖房人需配偶同意才能出售夫妻共同房产的义务,导致房屋买卖合同无法继续履行而解除的,居间服务存在瑕疵,但并非造成出卖人损失的主要原因,房产中介应对出卖人承担相应的赔偿责任。

案情简介

2016年8月5日,卖房人严扬与购房人钟芝茵、中介链家公司三方签订《买卖定金协议书》,约定钟芝茵支付签约定金2万元。

2016年8月8日,三方签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定:涉案房屋出卖给钟芝茵,房价款为325万;出卖人承诺其配偶知晓并同意本次房屋交易。同日,三方并签订《居间服务合同》。

因严扬妻子高红梅不同意出售涉案房屋,钟芝茵诉至法院,并达成买卖双方解约、严扬退款赔偿计70余万元的调解协议。

严扬诉讼请求:判令链家公司赔偿严扬经济损失748320元本息。理由:链家公司在签署定金合同时候未告知其需配偶同意才能出售房产,也未出具配偶知情同意证明,还向严扬隐瞒了需要配偶亲自办理网签和过户手续的事实。
诉讼中,严扬提交《配偶同意出售证明》,称该文件是2016年8月8日链家公司给严扬的,8月10日由严扬代其配偶高

红梅签字后交给链家公司的。链家公司对《配偶同意出售证明》上高红梅的签名系严扬代签不认可,但并不申请笔迹鉴定。

本案历经朝阳法院一审、北京三中院二审及北京高院再审,均认为,链家公司并未证明签署2018年8月5日定金协议时,已告知了严扬需配偶同意才能出售涉案房产,居间服务存在瑕疵,但并非造成严扬损失的主要原因;并酌定链家公司赔偿严扬2万元。

实务指南

房产中介应依约善尽中介(居间)义务,就有关订立合同的事项向委托人如实报告。根据《合同法》第四百二十五条、《民法典》第九百六十二条的规定,房产中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。房产交易实践中,一般是卖房人、买房人与房产中介三方签订《居间服务合同》,委托人是买卖双方,合同目的是促成房屋买卖双方签约成交。本案中,作为房产中介的老大哥,链家公司提供的《居间服务合同》文本中,居间服务包括:

1、提供房屋买卖市场行情资讯;
2、寻找、提供并发布房源、客源信息;
3、引领买受人实地看房;
4、协助查看房屋权属证明文件;
5、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容;
6、促成交易双方签署合法有效的买卖合同。

链家公司从业人员,全套房产交易流程天天操练,干老了的;但在本案中,或许是签单心切,在履行告知卖房人需配偶同意出售房产的操作步骤上栽了。从证据质证情况来看,《配偶同意出售证明》上配偶代签的可能性挺大。链家公司在诉讼中对配偶代签不认可,又不申请笔迹鉴定,庭上必是大写的尴尬。但法院认定链家公司未及时告知严扬需配偶同意才能出售涉案房产,并酌定承担赔偿责任;主要是因为链家公司在签署定金合同时未能及时履行该告知义务。

笔者赞同法院裁判,即使《配偶同意出售证明》上配偶是代签的,也是出卖人自己的主要责任,且恰恰证明了房产中介已履行了告知卖房人需配偶同意才能出售夫妻共同房产的义务,且该证明往往与配偶的身份证、结婚证搭配使用,足以使房产中介产生配偶同意出售夫妻共同房产的信赖。若房产中介鼓动卖房人在《配偶同意出售证明》上搞配偶代签,则需对购房人承担赔偿责任。另,夫妻一方擅自出售夫妻共同房产的,并不影响房屋买卖合同的效力。参见《房产裁判指南》往期文章:《单方擅自出售夫妻共同房产的合同是否无效?(争议很大)》,不再赘述。

笔者执业以来,为摸透房产官司,洞悉房产市场,有去各家房产中介调研的习惯。每当问到房产中介涉诉情况时,N多家门店经理都告诉笔者,房产交易很规范,中介基本没官司;买卖双方有责任,中介顶多作个证。但实际上,房产中介涉诉的案子还是挺多的(见关联案例),一不留神就陷进去了;且即使最终能够脱身免责,拿到佣金,也是费时劳财,有伤和气。房产中介若能依法依规,做好风控,严格按流程操作,为房产交易作媒,让房产顺利成交,“天下无讼”就大有希望了。

裁判理由

本院经审查认为,严扬委托链家公司帮助其出售房产,链家公司应认真履行居间义务。涉案房产系严扬婚姻存续期间继承取得,严扬出售涉案房产需经其配偶同意,链家公司作为专业的房地产交易中介机构,其应告知严扬需配偶同意才能出售涉案房产。链家公司虽主张其已尽告知义务,但却未能提供充分证据证明签署2018年8月5日定金协议时,已告知了严扬需配偶同意才能出售涉案房产,故链家公司的居间服务存在瑕疵,应对严扬的损失承担一定的责任。根据本案中的《房屋买卖合同》及《配偶同意出售证明》、当事人陈述等证据,可以认定链家公司已告知严扬出售涉案房产需要征得配偶的同意,严扬在明知配偶不同意的情况下提供其代签的《配偶同意出售证明》,并与第三人签订房屋买卖合同,对其自身损失的产生负有责任。原审判决认定链家公司的居间服务存在一定瑕疵,但并非造成严扬损失的主要原因并酌定链家公司赔偿严扬2万元,并无不当。

关联法条

《婚姻法》

第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:
(一)工资、奖金;
(二)生产、经营的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)【法释〔2001〕30号】

第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:
(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。
(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)【法释〔2011〕18号】

第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》【法释〔2012〕7号】

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

《合同法》

第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

《民法典》

第九百六十二条  中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

案例索引:《严扬与北京链家房地产经纪有限公司居间合同纠纷申请再审民事裁定书》【北京市高级人民法院(2019)京民申5991号】

关联案例

房产中介参与提供虚假证件,导致购房人的房贷未获通过,其对房屋买卖合同不能履行存在过错,应承担相应的违约责任。

案例一:《赤峰市我爱我家房地产销售第八连锁门店、霍玉荣与刘永磊房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【内蒙古自治区高级人民法院(2019)内民申3381号】,本院经审查认为,2018年8月14日,霍玉荣与刘永磊签订《房屋买卖(转让)合同》。同日,霍玉荣、刘永磊及我爱我家第八门店签订《房屋买卖居间合同》、《二手房交易资金委托托管协议》,刘永磊又与我爱我家第八门店签订了《二手房贷款申请代理合同》,约定霍玉荣、刘永磊达成买卖合同后,分别向我爱我家第八门店支付房屋总价款1%的居间服务费,双方之间往来的交易资金委托我爱我家第八门店代管,刘永磊同时委托我爱我家第八门店代为办理房屋贷款。依据案涉《房屋买卖(转让)合同》约定,刘永磊应在不能取得贷款的情况下选择替代性支付方式,刘永磊未能按合同约定期限给付房款,亦无力支付剩余房款,构成违约。关于刘永磊向银行申请的贷款因提供虚假证件而未予审核通过的问题,原审中刘永磊主张贷款所需要的收入证明、工资流水及结婚证均是我爱我家第八门店职员提供,均是虚假的,我爱我家第八门店辩称只提供了收入证明、工资流水,未提供虚假的结婚证,因银行贷款未予审核通过的原因是结婚证是假的,所以不应承担责任。对于结婚证是虚假的事实,因我爱我家第八门店认可知晓其事实,同时对于其职员为刘永磊制作的证明不包括结婚证的主张,亦未提供相应证据予以证实,故应承担举证不能的法律后果,二审综合在案证据及查明事实认定刘永磊与我爱我家第八门店共同行为造成刘永磊与霍玉荣的房屋买卖合同不能履行,应按各自的过错行为承担相应责任并无不当。我爱我家第八门店作为居间人,违背诚实信用原则,在为刘永磊与霍玉荣买卖合同提供居间服务时,明知相应证件是虚假的情形下,依然提供居间服务并参与提供虚假证件,存在过错,应当承担违约责任,为避免诉累,二审对其应承担的违约责任一并调整亦无不当。另,我爱我家第八门店关于二审法院认定基本法律关系错误以及对刘永磊的上诉请求无权审理的主张,没有事实和法律依据,其该项再审申请理由不成立。

房产中介违反如实报告义务,未告知购房人涉案房屋对口学校学位的使用情况的关键信息,成为房屋买卖合同解除主要原因的,应返还佣金。

案例二:《广州市乐有家房产经纪有限公司、谢金汉居间合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【广东省高级人民法院(2019)粤民申1604号】,本院经审查认为,本案为居间合同纠纷。乐有家公司与谢金汉、陈曦及庞祖兴、尚慧敏签订的《广州市二手房买卖及居间服务合同》已经生效判决予以解除,涉案居间合同的权利义务已终止。乐有家公司作为居间服务的提供者,有义务向委托人提供订立合同的重要事实,若隐瞒重要事实或提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬。涉案房屋是否具备学位及使用问题是影响涉案房屋交易价格、交易意向的关键信息,根据庞祖兴、尚慧敏提供的证据,庞祖兴、尚慧敏已如实告知涉案房屋对口学校学位的使用情况,但乐有家公司并未如实告知谢金汉、陈曦,是导致涉案房屋买卖合同解除的主要原因,乐有家公司没有合法依据获得涉案合同报酬。一、二审法院据此判令乐有家公司向谢金汉、陈曦返还佣金31150元,并无不当。乐有家公司再审申请的理由不能成立,本院依法不予支持。

房产中介违反如实报告义务,就房产评估价对购房人作出虚假陈述,导致购房人签订房屋买卖合同后因无能力履行而遭受损失的,房产中介不得收佣金且应赔偿损失。

案例三:《中原地产代理(深圳)有限公司居间合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【广东省高级人民法院(2019)粤民申1505号】,本院经审查认为,本案是居间合同纠纷。谢佼利二审时提交其与中原地产公司经纪人唐长庚的谈话录音、与黄宇的谈话录音及黄宇出具的证人证言等证据,拟证明中原地产公司员工的承诺对其签订案涉房屋买卖合同产生严重误导。中原地产公司虽不认可谢佼利与唐长庚谈话录音,但明确表示对该谈话录音不申请鉴定,亦未能提供其他证据反驳该谈话录音,故二审法院采纳该录音,并无不当。谈话录音显示,谢佼利责怪唐长庚承诺评估价没问题,导致现在还差一百多万,唐长庚认可“这个问题可能我们引导有些问题”,足见中原地产公司经纪人唐长庚违反居间人的如实报告义务,就案涉房产评估价对谢佼利作出过虚假的陈述,导致谢佼利与案外人韦永敏签订房屋买卖合同而无能力履行,并致使谢佼利遭受损失,中原地产公司要求谢佼利支付佣金缺乏理据,二审法院判令其赔偿谢佼利违约损失,并无不当。

房产中介怠于履行房源核验义务,房屋因网签未撤销导致购房人经执行程序才取得房产证的;房产中介存在服务瑕疵,应向购房人返还佣金。

案例四:《北京太月房地产经纪有限公司与徐秀霞等居间合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【北京市高级人民法院(2019)京民申404号】,本院经审查认为,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据房屋交易习惯及房屋交易流程规范,太月公司负有协助双方进行房源核验的义务,房源核验包括核查房屋是否具备过户的条件。本案中,涉案房屋存在网签未撤销之情形,太月公司未进行核验或者核验后未告知林鸣登,导致林鸣登不能按照合同约定方式取得房屋,最终经法院执行程序取得涉案房屋产权证书,太月公司亦因未落实房源核验受到相应处罚。故一、二审法院认定太月公司工作人员在居间服务过程中提供的专业服务存在瑕疵,支持林鸣登要求太月公司返还佣金的主张,并无不当。

房产中介未能尽到向委托人全面告知并解读房产相关政策的义务,存在服务瑕疵。法院可衡量房产中介必要成本等因素,对居间合同约定的违约金酌定调整。

案例五:《中原地产代理(深圳)有限公司、胡信居间合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【广东省高级人民法院(2019)粤民申2665号】,本院经审查认为,本案再审审查的争议焦点是:二审法院酌情判令胡信向中原公司支付违约金10,000元,认定事实及适用法律是否正确。

依据一、二审查明的案件事实,胡信与中原地产公司之间成立居间合同关系。经中原地产公司居间介绍,胡信于2016年9月27日与何俊杰签订了《二手房买卖合同》。此后深圳市于2016年10月4日颁布出台新的房地产限购政策,深圳市规划和国土资源委员会于10月8日发布了执行新政的会议纪要。现胡信与何俊杰于2016年12月30日签订《解除〈二手房买卖合同〉及〈资金托管协议〉协议书》,解除原房屋买卖合同。胡信对此解释称,中原公司未及时向其告知深圳市规划和国土资源委员会解读新政的会议纪要,致其并不知晓其在新政出台后仍然具有购房资格,故选择解除涉案买卖合同。经查,中原地产公司在诉讼中称其经办人员已向胡信告知上述会议纪要的内容及胡信已清楚知晓限购新政及该会议纪要,中原地产公司主张胡信未能履行房屋买卖合同的原因系其资金不足。因中原地产公司无法提供充分证据证明上述主张,其应承担举证不能的法律后果。中原公司作为专业的房地产经纪公司,其在履行涉案居间合同的过程中未能尽到向委托人全面告知并解读相关政策的相关义务,履行合同的行为存在瑕疵。在此情形下,二审法院综合衡量中原公司履行合同所付出的必要成本等因素,对居间合同约定的违约金作出适当调整,酌情判令胡信向中原公司支付违约金10,000元,认定事实、适用法律及实体处理并无明显错误。

房产中介履行服务义务无过失,但其关联公司申请查封房屋导致卖房人迟延取得房产证的,房产中介应承担责任,法院可酌减相应佣金。

案例六:《乔俊梅等与北京链家房地产经纪有限公司居间合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【北京市高级人民法院(2019)京民申5785号】,本院经审查认为,根据查明的事实,链家公司在履行中介义务时并未出现过失,只是申请查封涉案房屋的中融信公司(法定代表人:左晖)和链家公司之间存在关联关系。中融信公司的查封行为对于乔俊梅迟延取得房屋所有权证书确实有着直接影响。据此,一、二审法院认为链家公司应负一定责任,判令链家公司退还一半代理费,并无不当。

房产中介导致交易方损失的,应承担与服务瑕疵(未核实交易方委托手续、房屋产权情况等)及法律后果相当的赔偿责任。

案例七:《刘丽杰与北京链家房地产经纪有限公司居间合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【北京市高级人民法院(2020)京民申802号】,本院经审查认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,链家公司与刘丽杰、王长辉签订居间合同并收取了居间服务费,应当尽到相应的居间义务。但其未对王长辉委托手续、房屋产权情况进行充分核实,未尽到勤勉义务,在提供居间服务过程中存在重大瑕疵,因此给刘丽杰造成的损失应当承担相应赔偿责任。关于赔偿数额问题,刘丽杰以(2012)朝民初字第08427号判决确定的数额经强制执行后仍不能清偿的部分作为赔偿损失的依据,因上述损失是刘丽杰被王长辉欺骗所产生,其要求链家公司全部赔偿,缺乏合法依据。链家公司承担的赔偿责任,应与其提供的居间服务瑕疵及法律后果相当。一、二审法院综合本案实际情况酌情确定的赔偿数额,亦属合理。综上,刘丽杰的再审申请缺乏充分的事实和法律依据,不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形,本院不予支持。

三方签订《房产交易合同》,房产中介也是当事人。房产中介未尽注意义务,对合同最终未能履行负有责任的,构成违约,应承担一定的赔偿责任。

案例八:《天津链家宝业房地产经纪有限公司、刘秋宏房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【天津市高级人民法院(2017)津民申1722号】,本院经审查认为,《房产交易合同》由出售方梁尊仁(其子梁原代理)、买受方刘秋宏、居间方链家宝业公司三方签订,故而,链家宝业公司也是《房产交易合同》当事人,受该合同约束,链家宝业公司相关主张不能成立。本案原判决并未判令链家宝业公司与梁尊仁承担连带责任,而是判令梁尊仁赔偿刘秋宏违约金48000元及退还定金、判令链家宝业公司赔偿刘秋宏48000元,链家宝业公司所援引案例与本案处理无关联性。链家宝业公司系专业房产交易机构,在促成交易的过程中,未尽相应注意义务,对《房产交易合同》最终未能履行负有一定责任,构成违约,原判决认定链家宝业公司承担一定赔偿责任并无不当。链家宝业公司未举证证明《房产交易合同》不能履行的根本原因在于梁尊仁、梁原见房价上涨拒绝履约,应当承担不利后果。

房产中介促成双方签订房屋买卖合同后,因购房人履约能力不足又导致合同解除的;法院可综合房产中介在交易中提供居间服务劳务情况等酌定其退还卖房人一定居间费用。

案例九:《林光荣与北京华和信房地产经纪有限公司居间合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【北京市高级人民法院(2020)京民申878号】,本院经审查认为,居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的,委托人应当按照合同约定支付报酬。对居间人报酬没有约定或者约定不明确,可根据居间人的劳务合理确定。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬。本案中,林光荣(LIMANTHONY)与华和信公司签订的《房屋出售居间委托协议》是双方当事人真实意思表示,内容不违反法律法规强制性规定,合法有效,各方当事人应遵照执行。二审法院根据双方诉辩意见确定本案的争议焦点为林光荣(LIMANTHONY)是否应当向华和信公司支付居间报酬以及应当支付居间报酬的数额正确,并依据双方所签协议内容,根据华和信公司促成了林光荣(LIMANTHONY)与中国供销公司签订房屋买卖合同,后因中国供销公司履约能力不足导致合同解除等事实,综合在房屋交易过程中华和信公司提供居间服务的劳务情况等酌情判决华和信公司退还林光荣(LIMANTHONY)居间费100万元,适用法律正确,并无不当。

房产中介已完成了居间义务,房屋买卖合同有效并继续履行。房产中介在居间服务过程中未尽审慎义务,但其行为与交易方损失不存在因果关系的,并不承担退费责任。

案例十:《叶翔与北京中原房地产经纪有限公司居间合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【北京市高级人民法院(2019)京民申1376号】,本院经审查认为,叶翔与孙威在履行房屋买卖合同过程中产生争议,经法院生效判决认定房屋买卖合同有效并继续履行,中原公司已经完成了居间义务。虽然中原公司在提供居间服务过程中未尽到居间人应当具备的审慎专业服务义务,但中原公司的行为与叶翔主张的损失不存在因果关系,一、二审法院驳回叶翔的诉讼请求,并无不当。

房产中介提供了房屋虚假信息,但中介合同中并没有约定房产中介负有测量、提供房屋房间详细尺寸的义务;购房人已核实过房产证并实际看房,理应有客观判断,购房人因房屋面积问题主张房产中介违约要求退费的,法院不予支持。

案例十一:《陈英与北京链家房地产经纪有限公司居间合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【北京市高级人民法院(2019)京民申5867号】,本院经审查认为,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案中,陈英主张涉案房屋客厅的实际套内面积小于链家公司户型图上的测量面积,链家公司提供了房屋虚假信息,但双方签订的居间服务合同中没有约定链家公司负有测量、提供房屋房间详细尺寸的合同义务,且陈英核实过涉案房屋的不动产权证书并实际看过涉案房屋,其理应对房屋的实际面积情况有客观判断。陈英仅因客厅套内面积问题主张链家公司违约,依据不足。一、二审法院依据查明的事实,所作判决并无不当。

卖房人因房屋未解抵押导致合同无法继续履行而解除并产生违约损失的;因房产中介曾要求卖房人提供房产证原件,而卖房人却提供了无法反映房屋真实抵押情况的房产证复印件,房产中介并不存在故意欺骗、隐瞒的行为,其对卖房人该损失并不承担责任。

案例十二:《罗峰房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【北京市高级人民法院(2014)高民申字第00987号】,本院认为:罗峰与陶丽丽及我爱我家公司就买卖涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》合法有效。根据各方当事人确认的合同履行流程,合同未能继续履行的原因系涉案房屋的抵押未能解除。罗峰作为房屋出卖人,其应保证其所出售的房屋符合办理过户手续的条件,故其应积极办理解除抵押的手续,买受人陶丽丽并无必然配合的义务。罗峰迄今未能解除涉案房屋的抵押,导致合同无法继续履行,双方均同意解除合同。因系罗峰违约,故罗峰应依据定金罚则双倍返还陶丽丽定金6万元。对于合同解除给陶丽丽造成的实际损失,罗峰应予赔偿,故罗峰应赔偿陶丽丽已支付的中介费、保障服务费共计25300元。罗峰称我爱我家公司未尽到如实告知义务应承担相应责任,然而如实告知房屋状况的义务首先系在出卖人,本案证据显示,我爱我家公司曾要求罗峰提供涉案房屋产权证原件,而罗峰却提供了无法反映涉案房屋真实抵押情况的房产证复印件,现有证据无法证明我爱我家公司存在故意欺骗、隐瞒的行为,故对罗峰的该项主张,法院不予采信。罗峰的再审理由缺乏依据,本院不予支持。

卖房人因房屋被查封等导致合同不能履行而产生违约损失的;房产中介已依约提供居间服务,其对卖房人该损失并不承担责任。

案例十三:《明安啟、深圳链家房地产经纪有限公司居间合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【广东省高级人民法院(2018)粤民申7443号 】,本院经审查认为,本案系居间合同纠纷。房地产经纪公司违反《房地产经纪管理办法》《深圳市房地产市场监管办法》相关规定的,应当由行政机关依法处理,并不必然导致违约责任产生。公民从事民事活动应当遵循诚实信用原则,明安啟作为案涉房产所有权人,对于案涉房产的权属情况或有无被查封的风险应当清楚知晓,应将案涉房产相关情况如实告知链家公司。明安啟所主张的损失是案涉房产因被查封无法依约交易所导致的违约赔偿,但未能举证证明该损失是链家公司违约导致,故明安啟要求链家公司赔偿其无法依约履行房产买卖合同导致的损失,理据不足。

案例十四:《马世强与南京链家房地产经纪有限公司居间合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【江苏省高级人民法院(2018)苏民申4861号】,本院经审查认为:马世强的申请再审理由不能成立。理由:根据案涉居间服务合同的约定,马世强与陈星星签订买卖合同时,南京链家公司的居间服务履行完毕。根据马世强与陈星星签订的案涉房屋买卖合同,马世强应当保证该房屋没有产权纠纷或权利瑕疵,该房屋被查封或限制转让,导致陈星星无法取得房屋所有权,马世强应当向陈星星支付违约金。上述合同均合法有效,马世强作为合同当事人受到上述合同约定的约束,应当按照约定全面履行自己的义务,因过错导致合同不能履行的应当承担违约责任。马世强在本案中主张南京链家公司赔偿其向陈星星支付的违约金11万元,缺乏事实及法律依据。

房产中介因违反行政管理规定而遭受行政处罚的,并不影响中介合同的效力,并不必然导致违约责任;房产中介已依约提供居间服务的,有权收取佣金。

案例十五:《郭斌与苏州猎房房产经纪有限公司居间合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【江苏省高级人民法院(2019)苏民申349号】,本院经审查认为,郭斌在猎房经纪公司居间下与案外人钱龙祥签订房屋买卖(居间)合同系三方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,依法应当认定合法有效。郭斌主张猎房经纪公司未能对其在网上发布的房产信息进行调查核实,在促成案涉合同订立过程中存在明显过错,并提供苏州市吴江区市场监督管理局作出的行政处罚决定书予以佐证。本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中,案涉房屋买卖(居间)合同中并未涉及房屋建成年份。虽然猎房经纪公司在网上发布的房产信息显示案涉房屋建成年份是1999年,但在有郭斌签字的苏州市存量房买卖合同中,明确载明案涉房屋建成年份是1992年,即郭斌在签订正式房屋交易合同时知道或者应当知道案涉房屋的具体建成年份。苏州市吴江区市场监督管理局作出的行政处罚决定仅能证明猎房经纪公司在网上发布的房产广告存在违反《中华人民共和国广告法》相关规定的情形,并不能直接证明猎房经纪公司在本案中存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供了虚假情况。郭斌再审主张猎房经纪公司故意提供虚假信息误导其签订房屋买卖合同依据不足,本院不予支持。

案例十六:《沈志忠、郁菊琴等与上海云房数据服务有限公司居间合同纠纷审判监督民事裁定书》【上海市高级人民法院(2017)沪民申765号】,本院经审查认为,根据查明的事实,经云房公司居间介绍,沈志忠、郁菊琴、沈赛凤与案外人签订了合法有效的房地产买卖合同,沈志忠、郁菊琴、沈赛凤理应按照约定支付报酬。涉案居间协议约定,卖方应当向云房公司支付相当于房款总价1%的佣金,云房公司向沈志忠、郁菊琴、沈赛凤主张佣金,具有合同依据。在涉案居间协议对佣金支付已有明确约定的情况下,沈志忠、郁菊琴、沈赛凤以本案无佣金确认书为由主张免除其佣金支付义务,缺乏事实与法律依据。居间合同为有偿合同,在本案无证据表明由案外人即买受人全额承担佣金及云房公司免除沈志忠、郁菊琴、沈赛凤支付佣金义务的情况下,沈志忠、郁菊琴、沈赛凤称其受到云房公司胁迫才支付佣金,既缺乏事实依据,亦有违诚信原则。云房公司经营范围包括房地产经纪,虽未经备案有违相关行政管理规定,应当受到相应行政处罚,但并不影响涉案居间协议的效力。原审判决并无不当,应予维持。

房产中介向购房人提供了房源信息并安排看房,虽未促成房屋买卖合同成立,购房人仍应承担由此产生的必要费用。

案例十七:《赵利霞与北京华熙房地产经纪有限公司一案二审民事判决书》【北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第15974号】,本院认为:居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。华熙公司向赵利霞提供了房源信息并安排其实地查看房屋,其虽未促成房屋买卖合同成立,但华熙公司从事居间服务所产生的必要费用,赵利霞应予承担。综合考虑华熙公司所提供的居间服务情况,一审法院酌定的必要费用过高,本院予以适当调整。

注:《民法典》第九百六十四条  中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

房产中介提供居间服务后,委托人“跳单”成交的,仍应支付佣金。法院可结合房产中介并未提供网签合同、协助过户、交房等后续服务,酌情减少佣金。

案例十八:《张媛与上海凌锐房地产经纪有限公司居间合同纠纷审判监督民事裁定书》【上海市高级人民法院(2018)沪民申3054号】,本院经审查认为,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案中,凌锐公司作为居间方与张媛、案外人刘某某系争房屋的买卖依法签订了《居间合同》,该合同对双方当事人具有法律约束力。该合同中除了约定居间事宜,亦约定了买卖标的、房价、过户、违约责任等房屋买卖合同应具备的主要条款,故原审认定凌锐公司居间已经成功,有权收取居间服务报酬与法不悖。在凌锐公司已经积极履行媒介服务、张媛已与案外人刘某某房屋交易的主要条款达成一致后,却跳过凌锐公司,在案外人民晖房地产经纪(上海)有限公司居间下完成涉案房屋的交易,存在不诚信行为,故不能免除佣金支付义务。且原审法院考虑到凌锐公司并未提供网签合同、协助过户、交房等后续服务,已酌情减半收取佣金费用。

注:《民法典》第九百六十五条  委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

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