民法典视角下的业主撤销权之诉

民法典视角下的业主撤销权之诉

民法典视角下的业主撤销权之诉

文 / 张沙沙

小区业主大会或业主委员会作出涉及全体业主利益的决议时,可能会存在违反规定程序或侵害业主合法权益的情况。为此,我国《民法典》第二百八十条第(二)款规定了业主撤销权,给业主提供了一个救济的途径。然而,由于法律规定比较笼统,业主在提起撤销权之诉时会遇到一系列问题。本文从业主撤销权的性质、业主撤销权之诉的适格原告、可以行使业主撤销权的情形、单个业主能否行使业主撤销权及行使业主撤销权的法律后果这五个方面进行梳理,以期对业主撤销权之诉有更深入、立体的认识。

一、何为业主撤销权之诉

我国《民法典》第二百八十条第二款规定:业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。从性质上来讲,业主撤销权是一种形成权。与一般形成权不同的是,业主撤销权必须以诉讼方式行使,最终由法院判决生效。

此外,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定,业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反法律规定的程序为由,请求法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。也就是说,业主撤销权的行使受一年除斥期间限制,且该期间不因任何事由中止、中断或延长。如业主超过一年未向法院提起撤销权之诉,则享有的撤销权消灭,无权再起诉要求撤销业主大会或业主委员会作出的相关决议。

二、业主撤销权之诉的适格原告

既然是业主撤销权之诉,顾名思义,其适格原告自然为业主。那么什么是业主呢?在一般人的观念中,业主自然就是购买商品房的人。事实上,法律对业主的定义有明确规定,业主是取得建筑物专有部分所有权的人。而所谓建筑物专有部分,具有以下三个特点:构造上具有独立性,能够明确区分;能够独立、排他使用;能够登记为特定业主所有权。也就是说,除了房屋,满足以上三个特点的车位、摊位等特定空间,也属于建筑物专有部分,其所有权人也是法律意义上的业主。具体而言,法律意义上的业主包括以下五种情况:

(1)依法办理所有权登记的建筑物专有部分所有权人;

(2)与开发商签订《商品房买卖合同》且已经合法占有建筑物专有部分,但尚未办理所有权登记的人;

(3)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决定取得建筑物专有部分的所有权人;

(4)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分的所有权人;

(5)因合法建造房屋的事实行为取得建筑物专有部分的所有权人。

因此,只要符合上述条件,房屋已经交付但尚未办理房产证的物业买受人、单独购买车位的买受人均为法律意义上的业主,具有提起业主撤销权之诉的主体资格。

三、何种情形下可以提起业主撤销权之诉

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反法律规定的程序的,业主可以请求人民法院撤销该决定。故在业主的合法权益受到侵害及业主委员会或业主大会作出的决定违反法律规定程序的情况下,业主均有权提起诉讼行使撤销权。

《民法典》第二百七十八条规定了选聘和解聘物业服务企业、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、制定和修改业主大会议事规则等有关业主共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。此外,《物业管理条例》对业主大会召开的条件、程序、方式等作出了规定。比如,召开业主大会需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,业主大会召开15日前应通知全体业主及居委会,业主大会可以采用集体讨论或书面征求意见的形式等事项。

作为业主大会的执行机构,业主委员会在业主大会的授权范围内履行职责。如果业主委员会超出业主大会的授权范围,存在私自选聘物业公司并签订物业服务合同、自行在小区内选址建造垃圾定点投放用房、擅自动用建筑物及其附属设施的维修资金等侵害业主权利的行为;抑或业主大会的召开及业主委员会做出决议违反法律规定或业主大会议事规则约定的程序,那么业主均有权向法院提起诉讼,请求撤销相关决议。

四、单个业主能否提起业主撤销权之诉

查阅案例可知,一段时间内杭州中院关于单个业主能否提起业主撤销权之诉的裁判思路为:根据《物权法》第七十六条(《民法典》第二百七十八条)的规定,涉及共有和共同管理权利的重大事项,均应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。单个业主请求判决撤销业委会同意选聘物业服务企业等决定涉及全体业主的共同利益,如未经业主大会授权代表全体业主行使权利,不能以个人名义就公共利益提起诉讼。

也就是说,按照杭州中院上述观点,单个业主提起业主撤销权之诉需要经过全体业主的授权,否则应当予以驳回。事实上,这与《民法典》第二百八十条(《物权法》第七十八条)规定业主撤销权之诉的初衷是相悖的,单个业主的合法权益受到侵害时,其有权直接向人民法院提起业主撤销权之诉,不需要经过其他业主的授权。后来,浙江高院在再审裁定书中对杭州中院的上述观点予以更正,认为业主提起业主撤销权之诉为法定权利,法律并未规定该项权利的行使需要以业主大会授权为前提。所以,单个业主有权提起业主撤销权之诉,不需要全体业主授权。

五、业主撤销权之诉的法律后果

根据《民法典》第二百八十条的规定,业主提起撤销权之诉请求撤销的为业主大会或业主委员会作出的决定,不包括业主委员会基于上述决定与第三人签订的合同。换言之,业主撤销权之诉属于业主与其自治组织和执行机构之间的内部关系,只对其他业主和业委会具有约束力,对第三人没有约束力。如果决议仅涉及业委会的管理权限,比如业委会有权经营管理属于全体业主共有的物业经营用房,则相关决议一经撤销,业委会行使经营管理的权利基础便不再存在,自然应当终止经营管理行为。

而如果决议的执行涉及到第三人,比如业委会超越权限作出选聘物业公司的决议并与物业公司签订《物业服务合同》,业主只能起诉请求撤销业委会选聘物业公司的决议,而不能直接请求撤销业委会与物业公司签订的已生效的《物业服务合同》。也就是说,即便业委会选聘物业公司的决议被解除,其与第三人签订的《物业服务合同》并不当然无效,仍然要继续履行。不过,业主大会可以重新做出决议解除与第三方物业公司签订的《物业服务合同》。

结语

作为一种救济和平衡机制,业主撤销权之诉实质上是平衡个别业主与业主共同体之间利益关系的一种手段。在建筑物区分所有权中,业主兼具专有部分所有权、共有部分所有权及成员权的特质,这也决定了单个业主在行使权利时应对业主委员会或业主大会做出的决定负有必要限度的容忍义务。但是,当业主大会或者业主委员会作出的决议超出业主必要限度的容忍义务侵犯业主合法权益时,提起诉讼撤销相关决议,也是业主维护自身合法权益的一种有效方式。

作者:张沙沙 律师,建筑工程与房地产工作室

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