开发商破产后经预告登记的房产一定具有破产保护的效力吗?

开发商破产后经预告登记的房产一定具有破产保护的效力吗?

裁判要旨

预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记,其登记内容是对物权的请求权,能够排除在后的物权变动,故原则上应认可其破产保护的效力,但不应一概而论。本案所涉房屋虽已办理预告登记,但开发商进入破产重整程序之时,案涉房屋尚未竣工验收,也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件,并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。且如果允许交付案涉房产将对整个破产重整计划的实施产生重大不利影响。故本案买受人要求交付房屋并办理产权登记的请求不予支持。

争议焦点

开发商破产后经预告登记的房产一定具有破产保护的效力吗?

裁判意见

最高院认为:

一、关于邵仁忠是否属于消费者购房人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。本案中,第三人宋灵恩与广信公司存在借贷关系,在广信公司无力偿还其借款的情况下,双方先后签订了《威海市商品房(预售)合同》《商品房买卖合同(预售)》,用于清偿宋灵恩借给广信公司的相关债务。其后邵仁忠与广信公司签订涉案《商品房买卖合同(预售)》,虽然合同约定的付款方式为商业贷款,首期支付部分房价款后,余款通过向银行申请贷款支付。但邵仁忠并未按照合同约定的付款方式向广信公司支付购房款,而是以现金方式向宋灵恩的妻子孙悦卿支付案涉房款560000元。综合本案事实,广信公司与宋灵恩之间的借款行为,以房抵债行为,邵仁忠与广信公司之间的房屋买卖行为,相互关联、密不可分,其实质是实现以物抵债的交易目的。原审法院据此认定邵仁忠不属于商品房消费者,驳回其要求办理不动产过户登记的诉讼请求,并无不当。邵仁忠再审申请期间提交了一份新证据,是广信公司销售总监王立峰出具的《邵仁忠购房情况说明》,用于证明邵仁忠用现金付清房款后,广信公司根据付款金额给邵仁忠开具房款收据,售楼处为邵仁忠办理相关网签合同手续,并将房款转交给孙悦卿。该证据没有银行流水等其他证据予以佐证,不能推翻原审认定的以房抵债的事实。

二、关于预告登记的效力问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。据此,预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记,其登记内容是对物权的请求权,能够排除在后的物权变动,故原则上应认可其破产保护的效力,但不应一概而论。本案所涉房屋虽已办理预告登记,但广信公司进入破产重整程序之时,案涉房屋尚未竣工验收,也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件,并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。且如果允许交付案涉房产将对整个破产重整计划的实施产生重大不利影响,再结合本案的预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内,而《企业破产法》第三十一条、第三十二条规定人民法院受理破产申请前一年内债务人对没有财产担保的债务提供财产担保,或人民法院受理破产申请前六个月内,债务人有该法第二条第一款规定的情形,仍对个别债权人进行清偿的,管理人有权请求人民法院予以撤销。原审法院对邵仁忠要求交付房屋并办理产权登记的请求未予支持,认为邵仁忠作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权,并按《企业破产法》的相关规定实现权利,亦无不当。另,邵仁忠提出山东省高级人民法院(2019)鲁民终2443号判决书与本案判决结果不一致,但该判决书并不能证明本案判决结果错误。

案例索引:《邵仁忠、威海广信房地产开发有限责任公司破产债权确认纠纷再审案》【(2020)最高法民申3576号】

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评论列表(1条)

  • 郑
    2021年7月5日 22:34

    拿着成功当破产,活马当死马!