债务人将房子低价转给儿子儿媳,法院判决撤销

债务人将房子低价转给儿子儿媳,法院判决撤销

近日,临海市人民法院经审理,针对父亲李某将价值800万元的房子以350万元的低价转让给了儿子儿媳,依法撤销李某与其儿子儿媳之间的房屋买卖关系。

案情简介

李某在临海办厂多年,2018年3月,他向王某等12人借款330万元,但未依约还款。

2020年8月,王某等人陆续向临海法院起诉。法院判决支持了他们的诉讼请求。2021年1月,王某等12名债权人向临海法院申请执行。执行法官经初步调查发现李某名下并无可供执行的财产,但有个细节引起了执行法官的注意:李某原先有一栋楼房,在2019年初便转移到了自己的儿子儿媳名下。王某等债权人怀疑李某此举是为逃避债务,委托律师进行调查,发现这一栋楼房转让价才350万元,远低于市场价。为维护自己的正当权益,王某等人随即向临海法院起诉要求撤销李某与儿子儿媳之间的房屋买卖行为,将房屋恢复登记到李某名下。

法院审理

庭审中,李某、李某儿子均表示双方之间的房屋买卖是真实的意思表示,并提交了房屋买卖合同以及公证书,但始终无法向法院提交350万元购房款的支付凭证。此外,经专业机构评估,案涉楼房价值800多万元。

法院经审理认为,本案中原告对李某享有合法有效的债权,且该债权形成于可撤销行为发生之前;350万元的转让价仅为交易时交易地市场交易价的40%,依照法律规定可视为明显不合理的低价;案涉房产本应为李某对外履行债务的责任财产,低价转让的行为使清偿能力明显下降,导致原告的债权无法实现,应认定该行为有害债权;受让人系李某儿子儿媳,长期居住在此,对本地房屋市场价应有基本认知,却以明显不合理的低价受让案涉房产,且未能提交支付凭证,承担举证不能的法律后果,同时受让人以该价格受让案涉房产,导致李某责任财产减少,影响了原告债权的实现,可认定受让人知道该转让行为有害于债权人实现债权,主观上具有恶意。综上,债权人有权要求予以撤销。

最终,临海法院依法判决撤销李某与其儿子儿媳之间的房屋买卖行为,案涉房产仍归李某所有。后续,临海法院将对上述房产依法进行司法拍卖。

法官说法

诚信是社会主义核心价值观,诚信原则是民法最为重要的基本原则,诚实守信是市场活动的基本准则。财产所有人可以自由处分自己的财产,但债务人为了逃避债务,恶意低价转让财产,对债权人造成损害的不诚信行为,法院不予支持。根据民法典第539条规定,本案中王某等人所行使的债权人撤销权,是债权人对于债务人所实施的危害债权的行为,可请求法院予以撤销的权利。

如遇债务人低价转让财产,债权人行使撤销权需要符合哪些条件?

一是债权人对债务人必须存在合法有效的债权,且该债权形成于可撤销行为发生之前;

二是债务人实施了以明显不合理低价转让财产的行为,依照法律规定,人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以认定;

三是债务人的行为使其清偿能力降低,对债权人造成损害;

四是受让人主观上存在恶意。

行使债权人撤销权有期限吗?

有期限且涉及两个时间点。

一是“一年”的时间点,适用于债权人知道或者应当知道撤销事由的情况,其起算点为债权人知道或者应当知道之日。

二是“五年”的时间点,适用于债权人不知道撤销事由的情况,其起算点为债务人的行为发生之日。

这两个时间都属于除斥期间,不适用诉讼时效关于中止、中断、延长的规定,因此债权人应及时调查债务人的财产情况并在知晓债务人存在低价转让财产等情形后,尽快提起撤销权之诉,避免因超过除斥期间而导致撤销权消灭,以保障债权的实现。

无法确定债务人是否存在低价转让情形该怎么办?

债权人个人无法确定是否存在低价转让情形的,可以委托律师进行调查。《中华人民共和国民法典》规定,债权人行使撤销权的必要费用由债务人负担,此处的必要费用包括债权人为行使撤销权而支付的律师费、差旅费等。

法条链接:

《中华人民共和国民法典》第539条规定:债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保,影响债权人的债权实现,债务人的相对人知道或者应当知道该情形的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

《中华人民共和国民法典》第540条规定:撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用,由债务人负担。

《中华人民共和国民法典》第541条规定:撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的,该撤销权消灭。

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