最高院:购房消费者的权利与抵押权、工程价款优先权相比,谁优先?

编者按:在最高人民法院执行局编纂的《执行异议复议理解与适用》中,关于第二十九条,即房屋消费者物权期待权保护条件的解读中认为“房屋消费者物权期待权保护,也叫弱者保护,是指在执行程序中,基于对消费者生存权这一更高价值的维护,赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。这一原则是从最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中推论出来的。该批复明示,建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权,建筑工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者,而抵押权又优先于一般债权,用数学符号表示该司法解释中权利保护的递序关系就是A>B>C>D,在逻辑上呈现出典型的传递法律关系,因此,我们很容易得出结论,抵押权和一般债权的行使也不能对抗购房的消费者。”

但在本案中,最高院却认为“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定建筑工程承包价款优先受偿权优于抵押权和其他债权,第二条规定承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。两条文中“优于”与“不得对抗”的含义不同,不能从上述两条文推导出购房消费者权利处于“最优”地位的结论。”

裁判要旨

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定建筑工程承包价款优先受偿权优于抵押权和其他债权,第二条规定承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。两条文中“优于”与“不得对抗”的含义不同,不能从上述两条文推导出购房消费者权利处于“最优”地位的结论。

争议焦点

购房消费者的权利与抵押权、工程价款优先权相比是否最优?

裁判意见

最高院认为:《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定:“为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。”本案中,贵州睿力公司抵押给华融资产公司的在建工程已办理在建工程抵押登记。抵押物建成后,包含166套住宅与14套商铺。现华融资产公司已取得其中152套住宅与3套商铺的房款2300万元,本院对该部分房款已在应付款中予以扣除。剩余25套房屋,也已办理抵押登记,故在贵州睿力公司不履行到期债务的情况下,华融资产公司有权就上述抵押房屋享有优先受偿权。虽然贵州睿力公司提出剩余25套房屋均已出售且购房人已支付全部价款。但首先,尚未有购房者就本案所涉抵押权提出异议。其次,贵州睿力公司二审中亦认可,因2011年在建工程已办理抵押登记,相关的商品房买卖合同无法办理预告登记。贵州睿力公司主张华融资产公司的抵押权因案涉房屋已出售而无法实现,无事实及法律依据。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定建筑工程承包价款优先受偿权优于抵押权和其他债权,第二条规定承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。两条文中“优于”与“不得对抗”的含义不同,不能从上述两条文推导出购房消费者权利处于“最优”地位的结论。

案例索引

《中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司、贵州睿力房地产开发有限公司金融不良债权转让合同纠纷案》【(2017)最高法民终959号】

发表评论

相关文章