购房人房款返还请求权是否优先的裁判规则

案例一:陈子祥与南通市久发房地产开发有限公司破产债权确认纠纷案【(2018)苏民申1834号】

裁判意见

江苏高院认为:《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条规定破产人所欠职工相关费用以及破产人所欠税款等可以在破产财产中优先清偿,其他均为普通破产债权。本案中,陈子祥因与久发公司之间基于商品房预售买卖合同关系产生的债权,系一般债权,不属于法定优先顺位债权。此外,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确“购房者在购买商品房并交付全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”,最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”且“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”时,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的,可以排除执行。因陈子祥支付的购房订金或购房款不足购房合同总价款的一半,故而陈子祥本案主张的破产债权亦不符合上述司法解释关于购房者可以对抗建设工程价款优先受偿权以及排除执行的情形。此外,最高人民法院对山东济南彩石山庄案件的答复,是针对“交付全部或者大部分款项的购房者享有的购房款返还请求权”,陈子祥的本案主张亦不符合上述答复涉及的情形。因此,陈子祥主张法院确认其房屋赔偿款等系优先债权,于法无据,本案一、二审判决并无不当。至于陈子祥认为南通市崇川区人民法院判决解除其与久发公司之间商品房预(销)售合同错误,要求判令继续履行商品房预售合同,此系另案判决内容,本院不予理涉。综上,陈子祥的再审申请理由不能成立。

案例二:安栋房地产开发有限公司与宁波璟月湾旅游置业有限公司破产债权确认纠纷案【(2016)浙02民终537号】

裁判意见

宁波中院认为,涉案债权系安栋公司从格莱特公司转让而来,格莱特公司于2014年6月20日和同年7月9日与璟月湾公司签订两份商品房买卖合同,并已支付大部分购房款。后因璟月湾公司未按约向格莱特公司交付房屋,格莱特公司向法院提起诉讼,要求解除双方签订的商品房买卖合同,法院经审理判决解除上述两份商品房买卖合同,璟月湾公司返还格莱特公同购房款36000000元,并支付违约金3600000元,该案已发生法律效力。至此格莱特公司与璟月湾公司之间的商品房买卖合同关系已不存在,格莱特公司基于上述判决享有的债权已无特定的商品房相对应。根据《工程款批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定,房屋买受人的优先权是与特定的商品房相对应的,买受人享有的优先权具有特殊针对性,因此格莱特公司因商品房买卖合同解除而享有的债权只能是普通债权。格莱特公司将该债权转让给安栋公司不能改变债权性质,安栋公司受让该债权后要求确认优先权与上述批复精神不符,安栋公司要求确认其受让的债权为优先权,无法律依据,难以支持。原审对本案事实认定清楚,审判程序合法,适用法律正确,判决得当。

案例三:王建军与宁波璟月湾旅游置业有限公司破产债权确认纷案【(2016)浙02民终1290号】

裁判意见

宁波中院认为,王建军为购买璟月湾公司房号为727号的住宅房屋总计仅交付370000元购房款,而双方签订的房屋定购协议约定的一次性优惠折扣后总房款为1220000元,王建军支付的购房款尚未达到《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的“全部或者大部分款项”,故王建军对璟月湾公司的债权仅能认定为普通破产债权。综上,原审法院对本案事实认定清楚,审判程序合法,判决并无不当。王建军的上诉请求,缺乏事实和法律依据,难以支持。

案例四:华融上海分公司与南通一居房地产有限公司与破产有关的纠纷案【(2018)苏06民终2624号】

裁判意见

南通中院认为:首先,根据《批复》第一条规定,人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条则明确消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此可以得出,交付购买商品房的全部或大部分款项的消费者的权利优先于建设工程承包人的工程价款优先权,建设工程价款优先受偿权又优先于抵押权和其他债权,这三种权利顺位应是递进关系。

其次,关于华融公司抵押物之上的建设工程价款优先受偿权,华融公司同意按法院生效判决执行。至于商品房买受人权利与抵押权的顺位。根据我国物权法相关规定,抵押物的买卖需要征得抵押权人同意,并且需将价款优先清偿抵押权人的债务。但就本案而言,开发商一居公司、中瑾置业公司取得了预售许可证,即意味着房产管理部门允许开发商公开预售相关商品房。且根据相关房产管理部门的要求,如土地使用权、在建工程设置抵押的,开发商在领取预售许可证时应提交的材料中,应当包括抵押权人同意办理预售的书面意见及初始登记前解除抵押的书面保证。故对于普通的消费者购房人而言,如开发商能提供预售许可证,应当认定其在商品房购买过程中已经尽到了基本的注意义务,并无证据证明其在购买商品房时知晓房屋上还存在抵押权的事实,何况其已支付了全部或大部分购房款。在这种情况下,即使相应的商品房上存在抵押权,这部分消费者也有理由相信抵押权人同意出售该房屋,开发商将以所得价款优先清偿相应的债务。目前购房人已经将购房款交付开发商,至于开发商有无将购房款优先清偿华融公司的抵押债权,责任在于开发商,而不应由普通消费者购房人承担所谓代为清偿抵押债权的不利后果。且华融公司所依据的相关问题解答属于征求意见稿而非生效的法律规定。故案涉商品房买受人在购买房屋的过程中是善意无过失的,当该部分消费者的权利与抵押权发生冲突时,应当根据生存优先以及交易安全的原则,优先保护消费者购房人权利。

再次,华融公司事后向房产管理部门出具了一份同意销售抵押物的资产抵押情况说明,虽然出具的时间是在大部分抵押物已经销售之后,但是其中囊括了已经销售的相关房屋,即意味着华融公司事实上也认可了开发商此前的销售行为,故应当认定抵押权人已经同意销售相关抵押物,应在相关购房人办理产权证时协助解除抵押手续。

最后,未交付50%以上房款的消费购房人的权利也应予以优先保护。如果在破产程序中,仅以交付房款的比例一刀切地认定商品房买受人的权利,不符合平等原则。这部分消费购房人虽然不完全符合《批复》规定,但该类购房人所交购房款同样物化于建设工程中。且消费者购买商品房涉及生存权利,而建设工程承包人的权利主要是经营权,生存权应当优先于经营权加以保护。如允许承包人行使优先权,即开发商将自身债务转移给消费者,有违消费者特殊保护的法律规定。故未达到支付过半购房款的购房人即使不能享有商品房物权优先请求权,也应享有对已付购房款优先于建设工程价款返还的请求权。另根据《批复》第一条的规定,建设工程价款请求权应优先于抵押权。故本案中,该部分消费者的购房合同被解除后,中瑾置业公司、一居公司管理人将其已付房款优先于建设工程价款、抵押债权优先返还,并无不当。

发表评论

相关文章