房子不卖你说了算吗?

在这个房价涨幅远高于工资涨幅,买房需要奋斗大半辈子的年代,买房已经成为了每个人,乃至每个家庭的一件大事,而好不容易看中的房子,卖家说不卖就不卖的事情却时有发生。本律师以曾办过的一件买卖合同纠纷案件,来讲讲“房子不卖你说了算吗?”

案情简介

2018年1月,潘某与丁某在中介公司的居间下,签订了《房屋买卖居间合同》,合同约定:丁某将其房屋以200万元的价格转让给潘某,签订合同之日买方潘某需支付定金2万元,签订合同之日起15个工作日内办理房屋过户,在办理房屋过户当天买方潘某支付首付款60万元,余款于房屋过户之日起60日内付清。同时合同还约定,任何一方违约需支付总房款百分之五的违约金。

潘某依约支付了定金2万元,但在要求办理过户时,丁某突然反悔,单方发函通知终止合同,只愿意加倍返还定金,但潘某坚决不接受,要求丁某按合同约定继续履行房屋过户义务。后经协商无效,潘某遂起诉至法院。

律师观点

如果你是潘某,你该怎么办?我想生活中更多的人会选择要求双倍返还定金,或要求支付违约金。但如果你像潘某一样,辛辛苦苦好不容易看中的好房子,怎能说放手,执意要求丁某按合同约定履行过户义务,可行吗?答案是肯定的,法律也支持你:

首先,双方出于自愿签订的《房屋买卖合同》,系双方的真实意思表示,且不违反法律和行政法规的强制性规定,房屋买卖合同合法有效。

其次,基于合法有效的房屋买卖合同,双方均应依法按约履行相应的义务。履行义务的原则是按照约定全面履行,并遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。而且丁某无任何法定或约定解除合同的条件。

最后,我国《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”与此同时,《合同法》第一百一十四条第三款规定:“当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”

结合本案,丁某未在合同约定的期限内协助潘某办理过户,并发函明确不履行合同义务,其行为已构成违约,而且丁某并不存在任何无法继续履行合同的情形,故潘某可依据合同的约定以及《合同法》规定,要求丁某继续履行合同中的过户义务,并要求丁某支付违约金。该案经过法院审理,最终判决丁某协助办理房屋过户并向潘某支付违约金。

律师提醒

在日常交易中,买方遇到此类纠纷,往往产生错误的认识,认为只能要求卖方支付违约金或双倍拿回定金,不能主张合同继续履行;而卖方也总是认为房屋是我的,想不卖就不卖,大不了双倍支付定金,或支付违约金就好。

根据前面案例的分析,我国《合同法》已经规定了,卖方不履行合同义务,买方可以要求继续履行合同并要求支付违约金。因此,买方遇到此类案件因及时咨询律师,维护自身权益,而卖方在毁约之前要慎之又慎。

法律规定

《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

作者:徐跃平 律师,二级合伙人,泽大金华分所

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