购买拆迁安置房的“防坑”指南

购买拆迁安置房的“防坑”指南

购买拆迁安置房的“防坑”指南

文/蔡莹

笔者按

笔者所在的不良资产工作室,开展的诉讼与非诉讼业务大多与不动产的物权息息相关。笔者处理的房屋买卖合同纠纷案件中,相对而言,拆迁安置房买卖所涉的权利主体较为复杂、因证据缺失而导致的争议较大、因当事人怠于解决问题而导致的时间跨度较长。

近期,笔者处理的一起拆迁安置房屋买卖合同纠纷案,房屋交易发生在十余年前,从买受人委托律师诉诸法院至最终完成过户历时一年之久,现陈年旧事终于尘埃落定。笔者作为本案的承办律师,在整个办案过程碰到了诸多障碍但最终一一解决。现新鲜出炉本指南,请拆迁安置房买受人查收,供办理该类案件的律师同行参考。

关键词:拆迁安置房 物权 房屋买卖合同纠纷

案情回顾

(为方便陈述案情,以下所述的时间、人物等要素基于实际情况作了简化或虚化。)

本案拆迁安置房的买受人为A,出卖人为B(系一对夫妻,女称为B1,男称为B2)。

买卖双方于2009年8月1日签订了一份关于本案拆迁安置房买卖的定金合同,定金合同上所列的出卖人姓名及签字人为B2一人,买受人为A。双方在定金合同中约定了房屋坐落(具体房号待出卖人根据拆迁安置房的抽签选房程序确定)、价格(总价25万元)、买受人先支付定金5万元给出卖人、抽签确定具体房号后双方签订房屋买卖合同。定金合同签订当天,买受人支付了5万定金给B2,B2签字出具了定金收条。

买卖双方于2009年9月1日签订了房屋买卖合同,合同所列的出卖人及签字人为B1一人,买受人为A。双方在合同中约定了房屋坐落(有具体房号)、价格(总价25万元)、买受人支付购房款的期限(2009年10月1日前)、出卖人交付房屋的期限(2009年10月15日前);因签订合同时,出卖人尚未取得拆迁安置房的产权证,故双方约定在2010年6月30日前办妥过户手续,在办理房屋产权转移过户登记时出卖人应予以配合与协助。

合同签订后,买受人于2009年9月30日支付了购房余款20万元给B1,当天B1交付了房屋钥匙给买受人。到了可以办理过户手续的期限,买受人要求出卖人配合与协助办理产权转移过户手续时,出卖人以房价涨了为由要求买受人补偿一定金额给出卖人;双方无法达成补偿金额,之后又不了了之,经过十余年,买受人终于决定委托律师提起诉讼以解决此事。

案件难点

难点一:取证难

因案涉拆迁安置房的交易发生在十余年前,买受人保留的信息资料不全,故承办律师在起诉前后向相关部门和单位调取了相关补充证据。

原告当事人提供给承办律师的初步资料:

证据1.定金合同(原件)

证据2.定金收条(原件)

证据3.房屋买卖合同(原件)

缺少出卖人的身份信息资料:

上述合同中只列明了出卖人的姓名与联系电话,没有列明身份证号码。(这样就无法调取出卖人的户籍证明,而户籍证明是立案必需的被告身份资料)。

缺少证明买受人已付清购房款的证据,如出卖人出具给买受人的购房款收条或买受人的银行转账凭证等。(据买受人回忆:A与B1共同到一家银行,A从自己在该银行的存款单里支取了20万元,B1在该银行新开了一个银行账户,A将20万元交付给B1,B1存入其银行账户。)

提起诉讼前,承办律师让原告当事人进一步查找与购房相关的资料,找到了以下资料:

证据4:出卖人交付给买受人的供电合同、供水合同、变更用电用水申请表(从初始用户房产开发商变更至B1名下)。

(注:承办律师从上述资料中查得B1的身份证号码和联系地址,调取了B1的户籍证明,进而通过联系地址即恰巧是B2的居住地址调取了B2的户籍证明。)

证据5.买受人委托装修公司装修房屋的结算凭证,以及买受人向物业管理公司调取的其历年来支付物业费、水电费的凭证,以证明买受人购买房屋后一直实际占有、使用房屋。

证据6.买受人向银行调取了其于2009年9月30日提取存单的记录,以证明买受人支付购房款的过程。

以买受人A为原告对出卖人B1、B2为共同被告提起诉讼后,承办律师进一步调取了以下证据:

证据7.承办律师凭立案通知书在案涉房屋所在的不动产登记中心调查该房屋的基本登记信息,以查明案涉房屋的初始登记、转移登记情况(经查,该房屋无产权登记信息)。

证据8.承办律师向法院申请律师调查令,调取B1在2009年9月30日当天在上述银行开立银行账户并存入20万元的存款记录,以证明买受人支付购房款的过程。

证据9. 承办律师向法院申请律师调查令,向案涉房屋所在的街道调取了有关B1、B2的拆迁安置资料,以查明拆迁安置房的权利人(经查,拆迁补偿安置协议由开发商与B1签订,人口安置表上列明的安置人口为B1及其配偶B2)。

难点二:争议大

双方在庭审过程中的主要争议焦点是:

案涉拆迁安置房的安置人口为B1、B2,而房屋买卖房屋合同由B1一人与A签订,B1的行为是否属于无权处分家庭共同财产的行为?

(假如此类拆迁安置房涉及的安置人口还包括签约主体的父母、子女等家庭成员,那事实问题远比本案要复杂的多,更何况该类案件还有请求权基础、诉讼时效、共同财产所有权人的权益保护、买受人作为第三人的权益保护等法律争议问题。)

难点三:执行难

经过法院多次组织调解,本案双方当事人最终达成了调解协议,法院出具调解书确认由出卖人配合与协助买受人办理案涉房屋的产权转移登记手续、买受人自愿补偿一定金额给出卖人,办理一次、二次过户手续相关的税费均由买受人缴纳。

但因出卖人拒绝履行配合与协助义务,买受人不得不向法院申请强制执行。

据查,不动产登记中心列明的安置房产权收件清单如下:

  1. 不动产登记税收申请书
  2. 身份证明
  3. 不动产分割登记凭证或不动产登记结果告知书及清单
  4. 产权调换协议书、补偿安置协议书或收购协议等
  5. 安置表、约定书
  6. 发票
  7. 授权委托书(委托办理时提供)

因案涉房屋是十余年前的拆迁安置房,房屋所在的不动产登记中心系统里没有录入该房屋的任何信息,内部档案中也没有该房屋的初始资料。故执行法院又向相关单位和部门调取了办理过户所需的上述资料。

开发商:理论上开发商应保存资料3(不动产分割登记凭证,称为某户房屋分证或小证)、4(补偿安置协议书)、5(安置表)、6发票(开发商开具给被拆迁安置人的购房发票)。但因年份已久,开发商已无从查得相关资料,因此开发商出具了相关情况说明。

测绘部门:开发商联系到测绘部门,由执行法官到测绘部门调取了案涉房屋的测绘图。

街道:执行法官到案涉房屋所在的街道进一步核查与调取资料4、5及其他相关资料。

不动产登记中心:执行法官到场,提供了本案的法院调解书以及调取的上述资料,先办理了案涉房屋从开发商转移登记到B1、B2名下的第一道过户手续,再办理了房屋从B1、B2转移登记到A名下的第二道过户手续。

办案指引

笔者基于上述案件难点,从本案的办理过程中提炼出以下几点办案要点,供办理该类案件的律师同行参考。

要点一:稳扎稳打

在买受人提供初步资料后,承办律师并没有急于起诉,而是花了大量时间调取了上述补充证据(笔者在上文中花了大量笔墨一一列举了各证据名称及证据目的),以明确被告主体、确定诉讼请求及查明合同履行情况、房屋登记现状等基本事实,避免因后续“突然冒出来的不同证据”而出现需要变更或追加被告、变更诉讼请求的情况,这也为后续执行过程中迅速、精准地联系到相关部门和单位调取过户资料打下了基础。基础调查工作的“慢”其实是为了整个诉讼过程的“快”。

要点二:有理有据

本案最终是以调解结案,笔者对于本案在事实和法律上的争议问题不作详细论述。本案经过开庭前、中、后三次调解,基于原告方提供的证据链、发表的庭审意见以及提供的支持原告诉讼请求的类案检索报告,法官基本认定本案房屋买卖合同的有效性,也据此说服被告方同意调解。

要点三:有进有退

以诉讼途径解决争议,其实就是一个“以打促和”的过程,最终目的是为了解决问题。从双方当事人签约至今已逾十余年,出卖人的心态随着时间的推移、房价的大涨而发生变化,因此也增加了解决问题的难度。如果买受人不作出一定让步,那么等到法院判决以至执行,无疑又会增加解决问题的时间和经济成本。因此,本案原告当事人作出退让,愿意给予出卖人一定补偿,并愿意承担过户的税费(双方当事人在合同中未约定过户税费的承担问题,承办律师事先到不动产中心了解过户相关政策和各项税费金额),最终促成了双方的调解。

防坑指南

从上述案件难点中,我们可以看到拆迁安置房交易的风险点,笔者总结“防坑”指南如下,请拆迁安置房买受人查收。

风险一:拆迁安置房的产权人,可能不是或不只是与你签约的出卖人。

风控措施:在市场上交易的很多拆迁安置房,出卖人在出售时并未取得产权证,因此买受人无法通过不动产登记信息查询到产权人。因此,买受人除了核查“出卖人”的身份资料外,还要核查拆迁补偿安置协议、安置表等与拆迁安置房相关的资料,以确定该拆迁安置房的所有安置人口即有权处分该房屋的共同所有权人。签订房屋买卖合同时,该房屋的全部共同所有权人应作为出卖人在合同中列明(姓名、身份证号码、各出卖人之间的关系、手机号等具体信息)并签字,上述资料(经出卖人签字确认与原件一致的复印件,同时保留原件扫描件)还应作为房屋买卖合同的附件。拆迁安置房屋买卖合同项下出卖人的根本义务是交付房屋、办理过户手续,因此买受人应当在合同中设定出卖人违反该项义务较重的违约责任,以督促出卖人履行义务。

风险二:你居住了多年的房屋,可能不是你的。

风控措施:本案中的买受人,在其购得的拆迁安置房中居住了十余年,他理所当谈地认为房子就是他的,因此在办理过户这件事上久拖未决。在长达十余年的时间里,但凡出卖人动一动“一房二卖”的坏心思,将房屋出售给他人并办理了转移登记手续,本案的买受人就丧失了物权,居住多年的房屋也只能拱手让人。因此,一旦出卖人出现不配合过户的违约行为,买受人就应及时与出卖人协商处理,协商未果的应及时采取法律措施,以免夜长梦多。

风险三:你用于维权的证据,不仅仅是一份房屋买卖合同。

风控措施:本案中的买受人,缺失了一份证明自己付清购房款的重要证据。在他的概念中,拿到了钥匙就表明他已履行了付款义务(画外音:如果出卖人没有收到房款,怎么会把钥匙给我呢?)所以在付款和交房时,他拿到了钥匙就没有让出卖人出具收到购房余款20万元的收条。好在双方当事人在同一天有支取和存款记录可查询,可以佐证付款行为,但若是出卖人直接以现金交付方式支付房款,出卖人又否认收款,那买受人真是百口莫辩。因此,买受人除了保管好房屋买卖合同外,还要保管好履行房屋买卖合同相关的资料和物品,比如付款凭证、钥匙以及出卖人交付的与房屋有关的其他合同和函件等。

结 语

我们常说要“吸取教训、总结经验”,但教训最好是别人的、经验最好是自己的。我们可以从别人已经发生的事例中总结经验,以避免自己及更多的人去经历教训。做办案笔记的目的是为了复盘案件、总结经验,更是为了给当事人提供风控指导及解决争议问题。此文抛砖引玉,欢迎指正和交流。

作者:蔡莹 律师,不良资产工作室

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