裁判要旨
夫妻一方擅自出卖共有房屋构成无权处分，合同效力需考量是否存在法律规定的无效、可撤销情形及对方是否构成善意取得。如房屋买卖合同无法履行，买受人有权主张解除合同并要求违约方承担违约责任、赔偿损失，对于房屋差价损失的认定，应综合考量知道或者应当知道具体的违约时间作为起算差价截止时间，据此确定非违约方的减损规则适用。
基本案情
原告：马某某、曹某某。
被告：何某某。
2017年2月2日，原告马某某、曹某某通过中介与被告何某某签订《二手房买卖合同》，何某某将一房屋出售给马某某、曹某某，价格58万元。合同约定马某某、曹某某于2017年6月5日支付首付款18万元，同时办理房产过户手续，剩余房款在取房产证当天一次付清，同时办理房屋交接手续。合同经双方签字确认后生效，马某某、曹某某即支付何某某购房定金2万元。
6月5日，马某某、曹某某按约带着18万首付款等何某某收款，并要求其协助办理房屋过户手续。何某某拒不到场，明确表示不履行义务并拒绝承担违约责任。
马某某、曹某某诉至法院，提出诉讼请求：1.确认解除《二手房买卖合同》；2.何某某返还定金2万元；3.何某某赔偿房屋增值部分损失33.4万元（房屋现价91.4万-58万）；4. 何某某承担诉讼费用、保全费。
何某某答辩意见主要是：1.同意解除合同、返还定金2万元、承担诉讼费和保全费；2.涉案房屋登记为何某某和家属苗某某共有，签合同时出示过房产证；3.苗某某不同意卖房，签合同当晚，何某某弟弟就联系中介不卖房屋，签合同一周后，其弟弟又电话联系原告方女婿告知不卖房屋。2017年6月25日在派出所调解时，何某某在场也明确告知原告方不卖房屋。原告方明知被告不卖房屋，且只交了2万元定金，不同意赔偿增值损失。
法院审判
宿迁市宿城区法院原一审认为，涉案合同合法有效，何某某明确表示不再出售房屋且拒绝办理相关手续，已构成违约。马某某、曹某某要求确认合同解除，且何某某亦同意解除，依法确认涉案合同于2018年5月21日解除。对马某某、曹某某要求返还2万元及赔偿损失的诉讼请求，依法予以支持。关于损失金额，该房屋现市场交易价格为6800元/平方米，故何某某应赔偿马某某、曹某某损317192元（6800元/平方米*131.94平方米-580000元）。
宣判后，何某某提出上诉。宿迁市中级法院裁定撤销原判决，发回重审。
宿迁市宿城区法院重审后认为，涉案合同合法有效，履行过程中，何某某以房屋共有人苗某某不同意出售为由拒绝履行，构成违约应承担违约责任。其一，对于马某某、曹某某主张解除合同的诉讼请求，诉讼中原被告于2018年5月21日一致同意解除，依法予以确认；其二，对于马某某、曹某某主张返还定金2万元的诉讼请求，于法有据且被告同意返还，依法予以确认；其三，对于马某某、曹某某主张赔偿房屋增值部分损失的诉讼请求，马某某、曹某某于2017年6月5日已知晓何某某不履行合同义务，何某某明确违约拒绝出售涉案房屋，马某某、曹某某仅缴纳了2万元定金。在此情况下，马某某、曹某某应采取相关措施防止自身损失扩大，故房屋增值部分损失认定以2017年6月5日为时间节点。判决：确认涉案合同于2018年5月21日解除；二、何某某返还马某某、曹某某定金2万元；三、何某某赔偿马某某、曹某某房屋增值部分损失8.75万元。
重审案件宣判后，马某某、曹某某不服提起上诉。
宿迁市中级法院经审理认为，何某某构成违约，涉案房屋系何某某、苗某某夫妻共同共有，因苗某某不同意出售，故涉案房屋出售在法律上不能履行；马某某、曹某某购房时知晓该房为共有房产，不是善意购买，不可以要求被告继续履行，但可以主张何某某赔偿违约损失。
关于何某某赔偿损失的数额问题。首先，马某某、曹某某知道涉案房屋为共同共有，签订合同时应已知晓若实现购买房屋合同目的，需共有人苗某某同意。其次，合同签订后不久，何某某就通知马某某、曹某某不卖房屋，原因是共有人不同意出卖，经公安机关处理，双方均同意解除合同但对赔偿数额不能达成一致。在何某某告知马某某、曹某某其家人不同意出售时，马某某、曹某某应知道已经不能实现购房目的。再次，考虑给予马某某、曹某某向房屋共有人核实是否同意出卖房屋的合理时间，及双方2017年6月5日在公安机关调解时被告明确说不卖房屋及原告未予交房款事实，结合被告二审未提起上诉，可认定2017年6月5日为原告知道合同不能继续履行、应采取适当措施防止损失扩大的时间。据此，作为违约方应赔偿的损失，赔偿数额为涉案房屋合同价款与涉案房屋2017年6月5日时的市场价格之差。对于2017年6月5日后的房屋涨价，因系马某某、曹某某未采取果断措施致损失扩大，该部分损失不能向何某某主张。遂驳回上诉、维持原判。
二审生效后，马某某、曹某某申请再审，江苏高院审查后认为，二审判决认定事实以及适用法律并无不当。马某某、曹某某的申请再审事由不成立，驳回了马某某、曹某某的再审申请。
法律评析
二手房交易过程中，常会出现因夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋，后因配偶不同意出售，致使房屋买卖合同的履行产生争议和纠纷的情况。买受人是否有权要求继续履行？如合同解除，买受人在要求适用定金罚则的同时，能否主张赔偿损失？买受人的损失如何确定？这些是司法实践中出现的较多的法律问题，也是困扰市场交易的问题，现作如下评析。
一、夫妻一方擅自处分共有房屋的效力认定
1.夫妻共有房屋的权属认定。根据《民法典》第216、217条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。若房屋权属证书将房产登记为夫妻共同共有，房屋为夫妻共有财产，夫妻双方均为房屋产权人，对外产生公示公信效力。
但特殊情况下，由于房屋权属登记制度的操作规程等原因，房产登记部门可能会将夫妻共有房产登记在夫或妻一方名下,不载明共同共有，仅从房屋权属证书的记载中无法获知房屋的实际权属状况。此时，仍应以真实的权利状态为判断依据，是否登记并不妨碍夫妻双方享有共同共有之权利。但，由于共有属性未经物权登记，不具有公开性、可识别性，第三人难以直接知悉房屋所有权人的真实情况，为了维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益，权属登记是合法有效的权利证明，共有情况不产生物权公示的效力，第三人可依据善意取得制度取得房产权利。
2.夫或妻一方擅自出售房产的效力。已签订的房屋买卖合同是否有效，需要综合判断，如存在法律规定的合同无效的法定情况，或合同可撤销的法定情况且被撤销，则房屋买卖合同自始无效。如不存在，则着重考量买受人是否构成善意取得。
不动产价值重大,一方擅自处分会严重损害另一方的权益，故出卖共有房屋不属于日常家事，不宜适用普通的家事代理原则。《婚姻法》第17条规定：夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第17条规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，双方应平等协商，取得一致意见，他人有理由相信夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
故，出卖共有房屋必须由夫妻双方协商一致决定，单方擅自出卖共有物构成无权处分。在此情况下，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第11条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。故，如买受人构成善意取得，已签订的房屋买卖合同有效，夫或妻不得以对方出售共有房屋未经本人同意为由主张解除合同、追回房屋，但因擅自处分共有房屋造成的损失，在离婚时可请求对方赔偿。
3.善意取得的认定。善意取得应符合：出让人无权处分、受让人受让财产时系善意、以合理的价格转让、转让的不动产已依法登记或将动产交付受让人。
其一，不动产买卖系大宗交易，买卖双方在交易时均会谨慎核查房屋情况、产权情况，如房屋权属证书明确载明系共同共有，出售房产、签订买卖合同时却仅为夫或妻一方，买受人须尽适当的注意义务，如向另一方核实买卖情况、要求另一方签字等，未尽适当的的注意义务则不构成善意相对方。如房屋权属证书未载明共同共有情况，买受人难以直接知悉房屋所有权人的真实情况，依据物权登记的情况相信房屋为夫或妻一方单独所有并与之签订合同，构成善意相对方，但买受人明知该房屋系夫妻共同共有的除外；其二，应考量买卖共有房屋时，买受人是否支付了合理对价，如出现买受人无需支付购房款、购房款与房屋市场价格相比明显偏低等情况，不构成善意取得；其三，房屋须已办理完成权属变更登记，买受人已取得不动产权利。
如买受人不能构成善意取得，夫或妻中未签订的合同的一方可主张解除房屋买卖合同、追回房屋，买受人不得要求继续履行。
二、守约方房屋买卖合同被解除时的救济
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
1.退还已付订金、购房款等已支付的款项。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，夫或妻一方擅自签订的房屋买卖合同被解除后，买受人有权要求退还已付订金、购房款等已支付的款项。
2.适用定金罚则。若房屋买卖合同中约定了定金条款，买受人和约定向签订合同的夫或妻一方交纳了定金，因收受定金方无法履行合同约定的义务，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条之规定，如定金不足以弥补违约造成的损失，买受人可以主张赔偿超过定金部分的损失，但定金和损失赔偿的数额总额不应高于因违约造成的损失。
3.适用违约条款。若房屋买卖合同中约定了一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金或因违约产生的损失赔偿额的计算方法，因签订合同的夫或妻一方无法履行合同约定的义务，买受人可依据违约条款主张其承担违约责任。
关于违约金的调整问题，需注意以下两点：
其一，约定的违约金低于实际损失的，当事人可以请求增加违约金，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。此处“低于”的判断标准实际就是违约造成的损失，只要违约金低于造成的损失，守约方即可请求法院进行调整，将违约金调整到与造成的损失相一致的水平，造成的损失包括全部实际损失和可得利益损失。
其二，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求适当减少。判断违约金是否过高，并非以实际损失为限，需要综合诸多因素来权衡，结合案件的具体实际情况综合考量。以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。
4.主张赔偿损失。夫或妻一方擅自签订的房屋买卖合同被解除给买受人造成损失，守约方主张损失赔偿额为因违约造成的损失，包括合同履行后买受人可以获得的利益，在房屋买卖合同纠纷案件中，损失主要为房屋增值后的差价损失。
三、房屋差价损失的认定
近年来，房屋价格逐年提升且上升幅度较大，房屋买卖合同被解除后的差价损失也不断增大，法院审理的房屋买卖合同纠纷案件中有部分案件主要争议点就在房屋差价损失如何认定。
1.减损规则的适用。《民法典》第591条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。根据该规定，非违约一方当事人在合同履行无望时，非违约一方有权解除合同，非违约一方解除合同后可获得的赔偿额为合同价款与受侵害方“应当”作替代交易安排时的市场价格之差。减损规则应以理性人的标准要求非违约一方在违约发生时，采取果断措施防止损失扩大。
2.差价损失认定的时间。订立合同的夫或妻一方无法履行造成房屋买卖合同被解除，损失即市场价格之差认定的时间不能简单以签订合同之日至合同解除之日来计算，应根据买卖双方在合同履行过程中的行为综合认定。买受人作为理性的房屋购买人，在出卖人明确表示或以自己的行为表示不再履行合同的情况下，应对合同无法履行的诉讼结果具有合理预期，及时止损。
如买受人在合理期间内进行了替代性购买，其所购同区位、同类型房屋所支出的额外成本，在合理范围内可主张赔偿。如未在合理的期间内购买替代性的房屋，对于此后房价上升的风险与损失，买受人应自行承担，不得以出卖人违约为由拖延多年，待房屋价格逐年上涨，垒高差价损失，差价损失计算应为房屋买卖合同约定的购房价款与买受人已合理预见买卖合同无法履行时的房屋市场价格之差额，法院可依据买受人已合理预见买卖合同无法履行的时间点作为评估房屋价值的时间。
3.可预见规则的适用。《民法典》第584条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故，违约方仅对其在订约时可能合理预见到的损害负赔偿责任，应将违约方在订约时不可预见的损害从损害赔偿的范围中扣除。
对于违约方是否能预见的认定，应采用与违约方同类型的社会一般人标准来衡量其是否能预见，若社会一般人在订约时能够预见或应当预见，就视为违约方应当预见。如纠纷发生后，双方通过诉讼方式来解决争议，而在较长的诉讼周期内房屋价格快速大幅度上涨，诉讼的周期与诉讼期间房屋价格的涨幅均非当事人所能合理预见，对于违约方不能控制、不能预见的风险与损失亦应进行合理限制。
郑小苗 邵雨濛 江苏省宿迁市宿城区人民法院
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