剖析夫妻一方冒名处置房产的法律问题

【案例一·案情简介】

2016年1月29日,韩某向王某借款80万元,并签订了《借款合同》。在借款合同落款处,韩某亦签上了其妻宋某的名字,并注明由其代签。同时,经过浙江省东阳市公证处公证,“宋某”委托其夫韩某办理房屋抵押登记的签署手续。据此,杭州市萧山房管处为韩某、王某办理了抵押登记手续,使韩某以其住房抵押担保王某的全部债权。

事后,浙江省东阳公证处在复查中发现部分公证书可能存在弄虚作假骗取公证书侵害权利人利益的问题,最后于2017年9月25日作出撤销该公证书的复查决定。同时韩某已于2016年12月离家出走,至今下落不明。债权人王某即于2017年1月起诉要求韩某及其妻宋某共同偿还欠款。

2017年9月4日,经法院公告送达程序后,该案一审于滨江区人民法院开庭审理。原告王某首先向合议庭提出判令韩某、宋某夫妇偿还全部欠款及利息、违约金暂计85万余元,并判令王某对韩某、宋某夫妇共有的涉案抵押房屋拍卖变卖所得价款享有有限受偿权的诉讼请求。

【案例一·审理结果】

对于抵押权效力问题,一审法院认为在办理抵押登记时,宋某、韩某为夫妻关系;且宋某的签字手续亦经公证,对于抵押权人王某而言,构成善意取得抵押担保物权。而对于夫妻共同债务问题,则因案涉借款发生在婚姻存续期间,宋某亦并未举证韩某的举债系个人债务,故应作为夫妻共同债务处理。

杭州中院在二审中认为,案涉《借款合同》载明韩某、宋某向王某借款,并以其共同所有的房屋为该借款提供抵押担保。虽然在该《借款合同》落款处宋某的签名系韩某代签,但在案涉合同签订时,韩某与宋某为夫妻关系,且当时韩某向王某出示了宋某的身份证、房产证等原件,并持有当时有效的浙江省东阳市公证处出具的公证书,且该公证书在签订案涉《借款合同》时尚未被撤销,因此,王某有理由相信韩某有权代表宋某签订《借款合同》,韩某的行为构成表见代理,依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定,其代理行为有效,一审法院判令宋某对案涉借款承担共同还款责任并无不当。

案涉《借款合同》签订当日,王某在案涉房屋上设立了抵押登记并取得房屋他项权利证书,又于当日通过银行转账方式向韩某交付了借款,依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定,王某已依法取得了案涉房屋的抵押权。在借款人拒不归还借款的情况下,王某有权就案涉房屋行使优先受偿权。综上所述,宋某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,实体处理并无不当,应予维持。

【案例二·案情简介】

针对相似情形,北京海淀区人民法院也做出过处置。具体案情是:丈夫狄某为借钱指使他人冒充妻子牛某,办理了委托第三人孙某代办涉案房屋的出售、过户等事宜的委托书公证。孙某后将涉案房屋以牛某名义出售给甲房地产公司,牛某发现后诉至法院,要求确认房屋买卖合同无效。

具体到该案中,甲房地产公司不仅应当举证证明孙某的无权代理行为存在诸如公证委托书、房屋所有权证等有权代理的客观表象形式要素,而且应当证明其善意且无过失地相信第三人孙某具有代理权。根据该案查明事实,第三人孙某与甲房地产公司亦存在关联关系。同时甲房地产公司作为专业的房地产经纪公司,应知涉案房屋交易价格230万元明显低于当时的市场价值,但就此异常情况,未举证证明其曾通过实地查看涉案房屋、与被代理人牛某沟通等合理方式调查核实涉案房屋状况,而是仅凭与其存在关联关系的孙某出示的公证委托书、房屋所有权证等客观表象形式要素,与孙某签订房屋买卖合同,且在涉案房屋过户后才支付购房款。

【案例二·审理结果】

就此,海淀法院认为甲房地产公司在该案中未能举证证明其尽到合理的注意义务,不能证明其善意且无过失地相信孙某具有代理权,故对甲房地产公司抗辩意见不予采信。因孙某无权代理牛某出卖涉案房屋,且牛某对孙某的代理行为不予追认,故孙某以牛某名义与甲房地产公司签订的《存量房屋买卖合同》应当认定无效。最后,法院判决确认被告孙某以原告牛某名义与被告甲公司于2014年9月11日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

【案例点评】

相较以上两个情形相似但裁判结果截然不同的案例,笔者认为,可以从寻找两案中对表见代理认定的各影响因素入手,从差异中探知审判机关对表见代理认定的具体处理规则

1.合同相对方的身份性质差异。就合同相对方的身份性质而言,宋某一案的合同相对方是自然人,狄某一案的合同相对方则为甲房地产公司。对此,我们可以从两法院在两案的释法说理中看出其中差异——对一般的自然人而言,其应承担的审慎审查义务要求是较低的,只需要客观表象形式要素齐备且合理,并以常人视角并不能发现其后隐藏的例如伪造、编造、骗取材料的情形,即应认定该合同相对方的善意第三方身份。但是对于应当在一定程度上具备专业素养的法人、机构,甚至具有专业知识的、有能力并应当对相应交易做出更专业判断的自然人来说,其应承担的注意义务要求会更高。

就例如北京狄某一案中,通过海淀法院的判决可知,合同相对方甲房地产公司作为专营房地产交易事务的公司,除了在形式上审核客观表象要素之外,还应当以其自身的专业能力对相应交易做基本面上的评估。换句话说,法院在处理类似情形下,会默认具有专业背景的法人机构比自然人更了解市场交易行情,应当承担相较自然人更为全方位、深层次的审慎审查义务。

2.合同各方(交易中或存在关联第三方的)相互间或存在关联关系。表见代理不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象,而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。因此合同各方(现实交易中或存在关联第三方的)相互间若存在关联关系,也可能导致善意第三方身份的不被认可。就例如北京狄某一案中,海淀法院通过调查认定交易中,通过狄某的委托书公证,被授权委托代办涉案房屋的出售、过户等事宜的第三方孙某与甲房地产公司存在关联关系,从而影响到甲房地产公司的善意第三方身份认定。即在一定程度上这种关联关系会使得实际交易的双方针对此笔交易的目的存疑。法院会在审理中对实际交易双方产生其并不只是纯粹的相对商业交易,而是某种私下互通有无的“利益输送”关系的怀疑。这种主观上的存疑会直接影响到相对人的善意第三人身份认定过程中的可信度要素。

3.狭义的无权代理与表见代理的差异化认定。我们不难发现北京狄某一案中,狄某指使他人冒充其妻牛某办理了牛某委托第三人孙某代办涉案房屋的出售、过户等事宜的委托书公证。由于孙某对此知情,但在明知自己没有代理权的情形下,仍恶意地以牛某的名义与甲房地产公司签订代为出售涉案房屋的《存量房屋买卖合同》,故孙某的代理行为自始即为显性的狭义无权代理。

但是杭州宋某一案中,并未出现明显狭义的无权代理情节——因全部过程均由宋某之夫韩某一人操办,从夫妻财产的认定角度而言,韩某在事实上本身也是案涉财产的共同所有人之一;同时,基于裁判文书内容,该案的广义无权代理法律关系结构中,并未出现直接协助实现无权代理事项的、自始即持恶意的第三方。因此,韩某的行为可以被定性为表见代理,而并不属于狭义的无权代理。

此外,值得着墨的第二个法律问题是:最高法于2018年1月16日发布了《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》,具体为夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务,应当认定为夫妻共同债务;夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务,债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的,人民法院应予支持。而夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务,债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的,人民法院不予支持,但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。

落实至具体案情,即引出以下争议焦点:案涉借款是否属于上述夫妻共同债务中的任意一种。笔者个人认为,本案情况应属于最后一种情形,即“债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的,人民法院不予支持,但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”。就上述夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示这三种情形而言,在司法实践中的认定均有一系列需要法官加以自由裁量的裁判标准。除首先必须查明该笔借款的资金流向及实际用途作为甄别基础外,“夫妻共同生活、共同生产经营”的证明,应着眼于夫妻日常财务开支支配权归夫或妻的哪一方所有、该笔开支的金额是否与该对夫妻的日常生活消费能力水平(或商业运营的资金水平)相匹配; 而“基于夫妻双方共同意思表示”,除一般元素外,更应着重于共同意思表示的表现形式与权利外观的可信度的判断。笔者认为,共同意思表示的表现形式与权利外观必须起码达到不存疑、不模糊、以一般理性审慎人的视角不存在任何明显不合理元素的证明力水平,才能被基本判定为“基于夫妻双方共同意思表示”。

在案例一中,债权人王某面对韩某当时提供的一系列文书材料:宋某、韩某夫妻名下房屋的房产证原件、宋某身份证原件以及证明宋某授权其夫韩某处理该事宜的公证书;债权人王某作为一名自然人,以一种理性谨慎的眼光对该套文书材料加以审查,也毫无疑问当然地相信韩某具有充分的权利处置案涉财物。从而,王某以该套证据材料,证明该债务是基于夫妻双方“共同意思表示”而为的证明力较强,足以认定自己在该表见代理关系里的善意第三人身份。

【结语】

综上所述,本案例中糅合了最高院的婚姻法司法解释新规、公证书效力的甄别与复查、表见代理的善意认定以及夫妻共同债务与权利外观的判断适用等法律疑难问题。同时,最高法现以明确举证责任归属于债权人的方式厘清了夫妻共同债务甄别上的举证责任不清问题,并于2018年2月7日通过审判工作通知的方式(法明传【2018】71号)为已经判决的前序案件指明再审改判的救济途径。这一举措在司法实务中进一步压缩了恶意债务与串通债务的操作与认定空间,对我国婚姻法律实务的良性发展有着建设性的意义。

作者:庄燕群、濮嘉诚,浙江泽大律师事务所

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