房屋买卖遇到银行不放贷,可否解除买卖合同?

房屋买卖遇到银行不放贷,可否解除买卖合同?

前言

房产市场的调控仍在持续,一些二手房买卖的客户发现,房贷审批很慢,甚至不能确定是否能够得到通过,这样的情形对于希望快点成交的上下家而言都较为焦灼。那么如果在二手房买卖合同中没有对此的明确约定,当因为银行的贷款申请迟迟批不下来导致交易不能完成时,买卖双方能否解除二手房买卖合同呢?

买卖双方的常见争议焦点

上家(出卖方)认为:银行不放贷不能归责于出卖人。付款是买受人的合同义务,买受人应当及时更换付款方式以补足购房款,否则即为买受人违约。

下家(买受方)认为:银行不放贷不能归责于买受人。虽然二手房买卖合同上没有载明,但是自己买房选择抵押贷款方式本身就是因为购买力不足,现银行因为房贷额度紧张而不能发放贷款,可以选择继续等待银行有了额度之后放贷,即使最后确定不能放款了也不是自己违约,可以解除合同后退还首付款。

因此,在房价有可能波动的情况下,等待时间过长更加容易激发矛盾,买卖双方的立场不同导致分歧较大,使得合同不能继续履行的情况下出现高额的违约金、实际损失和可得利益损失等不同层面的诉求。

解读几条法律规定

1、《民法典》第五百二十三条 【第三人履行】当事人约定由第三人向债权人履行债务,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的,债务人应当向债权人承担违约责任。

解读:因为房屋买卖的合同当事人是出卖人和买受人,通俗来讲其合同义务是:一个交房、一个交钱。若银行(也即第三人)不能按照买受人的承诺即其在商品房买卖合同中的约定发放足额的贷款,并不免除买受人的付款责任,买受人理应以其它方式补足首付款,继续履行合同,否则就构成违约,应当向出卖人承担违约责任。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十九条 商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

解读:此规定将“银行不放贷”的原因区分为 “因当事人一方原因”和“因不可归责于当事人双方的事由”两种情况,即需要审视何种原因导致银行迟迟未审批通过,是因为买受人的自身资信不符合银行贷款要求、因为“限贷”政策不具备资格,还是因为银行放贷额度收紧导致无款可放?第二个层面,在银行未明确拒绝的时点上,是否就达成了“未能订立商品房担保贷款合同”,是否确实导致“商品房买卖合同不能继续履行”——仍旧是一个有争议焦点。

3、《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》二、纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响,合同确实无法继续履行的,不属于“不可抗力”,一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定(即上述司法解释第十九条,此编号为修改前的条目)的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的,可予以支持,但当事人另有约定的除外。四、调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款,现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行,而请求解除合同的,可予以支持;出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的,可酌情予以支持。

解读:这条意见将细节处理具体化,落实到实务中就需要买受人举证“因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响”,也意味着如果合同签订时和银行不能放贷时(确认结果)已经处于同一种政策强度的话,就很难据此认定;而如果因为标的房屋价值评估问题、买受人自身的资信问题、银行自身的风控问题等原因而要求提高首付比例或者不批准抵押贷款的情形,应当不在“调控政策”规定的范畴之内,此时,当回到《民法典》第五百二十三条的方式来解决。

判断标准

1、对买卖双方合同义务的厘清

1)出卖人的义务是交付房屋,包括提供房屋变更登记时所需的相关资料,因此在合同中也要约定,出卖人提交资料的满足条件和违约责任。

2)买受人的义务是支付足额购房款,不管是一次性支付全部房款、分期付款、还是银行抵押贷款,其付款责任的主体是买受人,因此在合同中要约定清楚付款条件和时间,当付款方式调整时(不论主动或者被动)合同是否继续履行、和如何继续履行的问题。

2、 对于“不可抗力”和“不可归责于当事人双方的事由”的理解

1) 法律意义上的“不可抗力”是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。其达成的标准是较高的,可以通俗地理解为达到台风、地震、或者疫情(比如长时间封城、当事人无法入境等)等严重影响,使得合同确实不能在约定期限履行的情况。

2)不可归责于当事人双方的事由,即双方在主观上都没有违约的故意,在本文所述的范畴内是有吻合条件的,具体实操时应注意的是举证环节,要对于付定金的时间、签署正式合同的时间、买受人身份确认的时间(如户口转移、获得“人才”认定)等均需要做证据留存。

风险防范建议

建议针对二手房买卖合同的签订,特别是非一次性付款的,因为贷款审批时间长而不能及时完成产权过户登记的,为了防止政策波动或者房价波动而影响买卖双方成交心态,不能仅仅依据中介提供的一个简单范本,而要针对买卖标的房产的实际情况,做好如下措施以规避风险:

1、了解房地产市场调控政策

对于房产调控政策做一个全面了解,对应评判买受人的资格问题是否受“限贷、限购、禁购”等条件约束。可特别针对此情况出现变化时,合同变更的具体操作方法。

2、了解银行对目标房产的按揭贷款情况

提前征询各银行按揭贷款的执行情况、审批时限等,特别注意期末额度可能不够的问题,约定银行放贷超出预定时限的情况下如何处理的问题。

3、对合同条款做全面和严格的约定

具体为:付款方式和期限、抵押贷款、遇政策调整时的处理、过户资料要求、交付条件、合同解除条件、居间方(中介公司)的责任义务等,做到连贯和全面的约定。

4、违约责任的合理约定

很多人认为约定较高的违约金可以规避违约,这样的想法略显天真。其一是因为在诉讼中,过高的违约责任得到支持的概率并不大;其二是房价波动较大的时期,即使法院在违约金上尽可能维护守约方的利益,最后额度仍可能与实际市场成交价存在较大差距。因此,在违约责任拟定时上,合理确定各阶段双方权利义务,根据交易进程分阶段、分项目地逐条约定是必要的。

作者:高丽敏 律师,建筑工程与房地产工作室

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