以虚假购房方式套取银行贷款案件实务问题探析

以虚假购房方式套取银行贷款案件实务问题探析

郭孝林 北京德恒(珠海)律师事务所

近年来,司法审判领域大量出现开发商与名义购房人恶意串通套取银行贷款的“虚假按揭”类案件,即名义购房人持与开发商签订的虚假购房合同,向银行申请购房贷款,银行、开发商、名义购房人三方签订按揭贷款合同约定:名义购房人以其所“购买”的房屋为银行提供抵押担保,在办妥抵押权登记前,开发商为贷款提供阶段性保证。该类案件中,开发商与名义购房人之间并不存在真实的房屋买卖交易,名义购房人也不占有使用房屋,所套取的贷款由开发商实际使用,首付款及后续的房贷也由开发商实际支付。一旦开发商因资金紧张停止向贷款账户还款,银行贷款债权如何救济即成为实务中的棘手问题。

实务中,各地法院对“虚假按揭”类案件的审理思路差异较大,观点不一的现象较为显著,本文梳理“虚假按揭”类案件的裁判观点,归纳如下典型问题予以研究,为司法实务提供参考:(1)商品房买卖合同及按揭贷款合同的效力;(2)金融借款合同纠纷救济框架下法院所采取的审理模式及开发商、名义购房人的法律责任;(3)贷款银行明知开发商虚假套贷对责任承担主体的影响;(4)侵权法上,开发商与名义购房人是否对银行构成共同侵权,从而应承担连带赔偿责任。

一、商品房买卖合同与按揭贷款合同的效力认定

涉及合同纠纷的案件中,无论是从法院审理角度还是从律师代理角度,判断涉案合同效力都是办案过程中必不可少的环节。

(一)开发商与名义购房人之间的购房合同无效

司法实务中,对于开发商为套取银行贷款,与名义购房人所签订的虚假购房合同效力问题,审理法院一般均会认定购房合同无效。但仔细观之,不同法院认定合同无效的法律依据则又有不同,主要包括如下几种观点:

1 . 有的法院认为开发商与名义购房人签订的购房合同,属于《合同法》第52条第2项“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的规定,依法应为无效合同。持该观点判决如北京二中院(2014)二中民终字第16855号北京明达房地产开发有限公司与陈卡商品房预售合同纠纷二审民事判决书。[1]再看地方法院的指导意见,亦可参见《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第9条第1款规定,“出卖人与买受人恶意串通,为骗取借款而签订虚假商品房买卖合同的,该商品房买卖合同因恶意串通、损害第三人利益而无效。”[2]

2 . 有的法院认为,开发商与名义购房人签订的购房合同因符合《合同法》第52条第3项“以合法形式掩盖非法目的”的规定而无效,如最高人民法院公报案例“徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案”即采取此种观点。

3 . 有的法院适用《合同法》第52条第4项“违反法律、行政法规的强制性规定”,进而认定购房合同无效。相关判决如广东中山第一法院(2014)中一法三民一初字第991号一审民事判决书、上海嘉定区法院(2018)沪0114民初384号一审民事判决书。

4 . 有的法院适用《民法总则》第146条第1款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”的规定,认定开发商与名义购房人之间的购房合同属于通谋虚假表示,并据此认定购房合同无效。另如广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第12条第1款规定:“出卖人为套取贷款与他人签订虚假的房屋买卖合同,应当依照民法总则第一百四十六条第一款的规定,认定买卖合同无效。”相关判决如广东广州越秀区法院(2017)粤0104民初12705号一审民事判决书。

虽然上述观点的结论相同,但就法律适用的准确性而言,笔者倾向于认同上述第4种观点,理由如下:

就上述第1种观点,《民法典》第154条将《合同法》第52条第2项予以修改,调整为“行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效”。对比通谋虚伪表示,《民法典》第154条所规定的恶意串通法律行为与其有两点重要区别:

第一,两项行为无效的原因不同:通谋虚伪表示无效,是因为当事人之间不存在真实意思表示,即不具备《民法典》第143条第2项规定的法律行为有效要件;而恶意串通的法律行为,双方当事人均有实施法律行为的真实意思表示,但因违背善良风俗而无效,即不具备《民法典》第143条第3项规定的法律行为有效要件;[3]

第二,主张合同无效的主体有所区别。恶意串通规则旨在保护受侵害的第三人,因此只能由第三人主张合同无效,当事人自己不得主张(参见徐峥嵘等六人五矿邯邢矿业有限公司、王银陵股权转让纠纷案,最高人民法院(2011)民二终字第37号民事判决书)。在“虚假按揭”案件中,开发商与名义购房人之间并无买卖房屋的真实意思,不属于《民法典》第154条恶意串通法律行为无效的适用范围,故第1种观点值得商榷。

“以合法形式掩盖非法目的”实质上为脱法行为的规范表达,但由于以合法形式掩盖非法目的行为无效规则,在司法实务中经常与虚伪表示、隐藏行为、恶意串通等混淆不清,[4]造成了法律适用上的混乱局面。故此次颁布的《民法典》新增通谋虚伪表示规则,删除了《合同法》第52条第3项规定,并对恶意串通法律行为规则进行修改,从立法上明确了这几类规则的适用边界。

上述第2种观点的处理方式,即是将脱法行为规则用于处理通谋虚伪表示案型的典型例证,该观点在《民法典》颁布前尚有一定的合理性,但《民法典》颁布后,法院直接适用《民法典》第146条第1款关于通谋虚伪表示规则,认定开发商与名义购房人之间的购房合同无效即可,无需再援用脱法行为规则。

就上述第3种处理方式,虽然中国人民银行颁布的《贷款通则》第20条规定借款人“不得采取欺诈手段骗取贷款”,但名义购房人与开发商之间签订的购房合同并未直接违反该条的禁止性规定,当然也不存在违反金融管理规范导致购房合同无效的问题。

实务中,真正的问题在于,名义购房人与银行签订的按揭贷款合同是否因违反《贷款通则》上述规定而归于无效?

笔者认为,《贷款通则》的效力级别仅为部门规章,法院裁判时不可简单以借款人违反《贷款通则》的规定骗取银行贷款,即认定借款合同无效。司法裁判中,对于借款人单方伪造资料骗取银行贷款构成骗取贷款罪的情形,就借款人骗取贷款的犯罪事实是否影响借款合同效力的问题,最高人民法院裁判观点认为,借款合同因欺诈而可撤销,并不存在违反《合同法》第52条的合同无效事由。相关案例如最高人民法院(2016)最高法民终655号二审民事判决,类似观点亦见于江苏高院(2015)苏商终字第00375号二审民事判决。

(二)按揭贷款合同的效力问题

实务中,有少数法院认定名义购房人与银行之间的按揭贷款合同无效,主要理由如下:

1 . 名义购房人与开发商以虚假购房为手段套取银行贷款,扰乱金融秩序,损害社会公共利益,属于《合同法》第52条第4项“损害社会公共利益”的情形,故按揭贷款合同依法无效。江西九江中院作出的(2011)九中民一初字第38号民事判决书即持上述观点。

2 . 按揭贷款合同属于“以合法形式掩盖非法目的”,法院根据《合同法》第52条第3项认定按揭贷款合同无效。如江苏南京鼓楼区法院(2013)鼓商再初字第1号中国农业银行股份有限公司南京城北支行与被上诉人钱建明借款合同纠纷案,南京鼓楼区法院重审一审判决中即持该观点。

3 . 有的法院以恶意串通为由认定按揭贷款合同无效,如广西柳州中院审理的(2019)桂02民再26号案柳州市名晟房地产开发有限责任公司、中国建设银行股份有限公司柳州分行金融借款合同纠纷再审民事判决书认为:“根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。据广西融安法院(2016)桂0224刑初257号刑事判决认定的事实,曾繁超与名晟公司的行为实为恶意串通骗取建设银行的贷款,损害建设银行利益,导致建设银行的贷款本息难以追回,故建设银行与曾繁超签订的《个人住房(商业用房)借款合同》应属无效合同。”

在上述认定按揭贷款合同无效的判决中,法院一般会作出如下实体判决:由实际使用贷款的开发商向银行承担返还剩余贷款责任;根据名义购房人的过错程度,判决名义购房人仅就开发商不能返还的贷款承担一定比例的赔偿责任,甚至判决名义购房人不承担任何赔偿责任。法院通过认定按揭贷款合同无效,让开发商承担较大的责任,以此来适度限制名义购房人的责任。

但是,在“虚假按揭”类案件中,开发商多因资金链断裂无偿还能力,甚至于因资不抵债陷入破产,则银行的债权将面临无法收回的风险。故暂且不论上述认定按揭贷款合同无效的处理思路在法律适用上是否妥当,从裁判结果来看,反而可能不利于一般情况下作为无过错方的银行权益的保护。

根据笔者检索,对于“虚假按揭”类案件,大多数法院区分购房合同与按揭贷款合同的效力,认为两者系具有紧密联系但又相独立的合同,并不构成法律上的主从合同关系,房屋买卖合同无效并不当然导致按揭贷款合同无效。

至于按揭贷款合同的效力,法院一般认为,因名义购房人和开发商对银行构成欺诈,符合《合同法》第54条第2款关于欺诈的规定,银行享有合同撤销权,按揭贷款合同的效力取决于银行是否行使撤销权。如2015年第4期江苏高院公报案例“中国农业银行股份有限公司南京城北支行与钱建明、南京蟠龙金陵建设开发有限公司等借款合同纠纷案”中,江苏南京中院(2014)宁商再终字第00017号再审判决书认为:“在与钱建明订立借款合同、抵押合同中,农行城北支行属于被欺诈方,农行城北支行因受欺诈而与钱建明签订的《个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同》属于因欺诈而导致的可撤销合同,农行城北支行作为被欺诈方,享有合同撤销权。现农行城北支行以诉讼请求表明放弃撤销权,撤销权因此消灭,据此应认定农行城北支行与钱建明签订的《个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同》有效。”

上述案例中,南京中院重审二审判决纠正了上述南京市鼓楼区法院(2013)鼓商再初字第1号重审一审判决认定贷款合同无效的观点,值得肯定。

二、银行提起金融借款合同纠纷诉讼,开发商与名义购房人的责任承担

(一)虚假按揭类案件的两种审理模式

虚假按揭类案件涉及开发商、名义购房人、银行三方主体,涉及购房合同与借款合同这两个关系密切但又彼此独立的基础法律关系。观察司法实务,法院在合同违约救济框架下存在如下两种审理模式:

其一,单独审理模式。银行以开发商、名义购房人为被告,主动提起金融借款合同纠纷诉讼,法院也仅处理银行与名义购房人之间的借款合同纠纷。至于开发商与名义购房人之间的购房合同,双方之间要么未产生纠纷,要么虽产生纠纷,但另案判决已经处理完毕;

其二,合并审理模式。开发商与名义购房人之间因购房合同在先产生纠纷,银行作为有独立请求权的第三人提出独立的诉讼请求,法院合并审理商品房预售合同纠纷及金融借款合同纠纷。

虚假按揭类案件中,开发商与名义购房人因购房合同产生纠纷,主要有两种情形:第一种情形,名义购房人反悔,以开发商为被告提起商品房预售合同纠纷诉讼,诉请开发商继续履行购房合同;第二种情形,开发商以名义购房人为被告,诉请确认购房合同无效,请求名义购房人协助办理抵押权登记或预抵押登记的注销手续,并协助将房屋转移登记至开发商名下。

由于购房合同与按揭贷款合同之间构成合同联立关系,法院一般会参照《商品房买卖合同司法解释》第25条第1款(司法解释修改后,已调整为第21条,为行文方便,下文均援引司法解释的原条文序号)的规定,即“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”通知银行作为第三人参加诉讼,银行有权选择作为有独立请求权的第三人参加诉讼,并就其尚未收回的贷款债权,提出独立的诉讼请求。

对于该问题,也有部分高院指导意见予以明确,如《北京市高级人民法院关于房屋买卖合同纠纷法律适用纪要》中规定:“三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力:当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同,双方并无买卖房屋的真实意思表示,房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的,对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。”[5]

(二)单独审理模式下,开发商与购房人责任承担方式

在单独审理模式中,就开发商与名义购房人的责任承担方式,实务中法院主要有如下三种处理方式:

方式一:判令解除按揭贷款合同,由名义购房人偿还银行剩余贷款本息,开发商承担连带保证责任。该类处理方式是虚假按揭类案件中法院最常见的处理方式。实务中大多数银行选择不行使撤销权,而是银行以开发商和名义购房人为被告提起金融借款合同纠纷,诉请解除按揭贷款合同,要求名义购房人偿还剩余贷款本息、开发商承担阶段性连带保证责任。

大多数法院会支持银行上述诉讼请求,具体裁判理由概括如下:

(1)银行在与名义购房人签订的按揭贷款合同时属于被欺诈方,依据《合同法》第54条第2款享有撤销权,但银行未在法定期限内行使撤销权或以诉讼请求默示放弃撤销权,致使撤销权消灭,故案涉按揭贷款合同合法有效。

(2)按揭贷款合同合法有效,对借贷双方当事人具有约束力,名义购房人未按约偿还贷款,银行有权解除按揭贷款合同,并要求名义购房人偿还剩余贷款本金及利息。

(3)按照按揭贷款合同的约定,开发商对名义购房人的还款义务承担阶段性连带保证责任,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第10条的规定,“主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是,担保合同另有约定的除外。”借款合同解除不影响开发商继续承担阶段性保证责任,在案涉房产未办理抵押权本登记的情况下,开发商的阶段性保证责任并未免除,开发商应就名义购房人偿还贷款本息的债务承担连带责任。

代表性案例参见《最高人民法院公报》案例中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案、[6]江苏南京中院中国农业银行股份有限公司南京城北支行与钱建明、南京蟠龙金陵建设开发有限公司等借款合同纠纷案,(2014)宁商再终字第00017号再审判决书。[7]

值得思考的是,“虚假按揭”类案件,法院基于有效的按揭贷款合同在判决名义购房人偿还剩余贷款本息、开发商承担阶段性保证责任的同时,能否在判决中判定开发商在承担保证责任后,有权向名义购房人行使追偿权?对于该问题,实务中有两种裁判观点:

第一种裁判观点,法院对开发商承担保证责任后是否有追偿权的问题不予处理。至于不予处理的具体理由,有法院认为开发商与名义购房人之间有签订购房合同的事实,故开发商与名义购房人之间的权利义务关系,可留待双方另行解决,如江西高院(2017)赣民终339号二审民事判决书;也有法院认为开发商与名义购房人之间的权利义务关系,双方可能另行存在约定,双方可另行解决,故不予处理追偿权问题,如江苏南京鼓楼区法院(2013)鼓商初字第1316号一审民事判决书;还有法院则直接以金融借款合同纠纷并不涉及开发商与名义购房人之间的权利义务为由,不予处理开发商的追偿权问题,如江苏泰州姜堰区法院(2019)苏1204民初3079号一审民事判决书。

第二种裁判观点,实践中,有法院直接在判决中判定开发商承担阶段性保证责任后,有权就其代为清偿的部分向名义购房人追偿,至于承认开发商追偿权的理由,则未进行说理。

笔者认为,就法院是否应在判决中一并处理开发商追偿权的问题,上述第一种处理意见更为合理。这是因为,若法院严格地遵循合同相对性,名义购房人负有偿还银行剩余贷款的合同义务;开发商基于无效的购房合同所取得的购房款(由银行发放的房贷款),亦负有向名义购房人返还的义务。在开发商负有向名义购房人返还购房款的前提下,法院再行判定开发商承担阶段性保证责任后享有追偿权,将使得名义购房人与开发商之间的法律关系过于复杂,且过于加重了名义购房人的法律责任。

方式二:法院判决解除按揭贷款合同,并判定仅由开发商承担偿还剩余贷款本息的法律责任。如前所述,银行提起金融借款合同纠纷诉讼,诉请解除按揭贷款合同,并主张由名义购房人偿还剩余贷款本息、开发商承担连带保证责任。法院适用《商品房买卖合同司法解释》第25条第2款 “商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定,判决解除按揭贷款合同,判令仅由开发商承担偿还剩余贷款本息的法律责任。

代表性案例参见张家口市中级人民法院(2018)冀07民终2449号二审民事判决书、百色市右江区人民法院(2018)桂1002民初3711号一审民事判决书。然而,此类纠纷中,如何认识和理解《商品房买卖合同司法解释》第25条的法律适用是一个可以讨论的问题。

根据《商品房买卖合同司法解释》第25条,法院只有在合并审理开发商与名义购房人之间的商品房预售合同以及银行与名义购房人之间的金融借款合同纠纷时,才可以判决由开发商直接向银行偿还剩余贷款本息。其背后的原理在于:因商品房预售合同无效,致使按揭贷款合同因合同目的无法实现而被解除时,开发商负有向名义购房人返还购房款的义务,同时,购房人负有向银行偿还剩余贷款本息的义务。从执行便宜的角度,法院判决由开发商直接向银行偿还剩余贷款本息,可避免银行、名义购房人、开发商三方追索债权的繁琐。

但是,与合并审理模式不同的是,单独审理模式下,银行主动提起金融借款合同纠纷,诉请名义购房人偿还剩余贷款本息、开发商承担连带保证责任,则开发商与名义购房人之间的商品房预售合同法律关系并非法院审理的诉讼标的,这就出现了诉争案件是否属于《商品房买卖合同司法解释》第25条第2款适用范围的追问。根据合同相对性原理,名义购房人本身负有向银行偿还剩余贷款本息的法律义务,开发商对于名义购房人的还款责任也负有保证责任。如采上述处理方式,仅判决开发商承担偿还银行剩余贷款本息的法律责任,那么名义购房人就将借由《商品房买卖合同司法解释》第25条第2款免除了其应承担的还款义务。在开发商没有偿还能力时,这样的处理方式就会影响银行合法权益(债权)的实现。

再回到实务,已有法院判决注意到了上述问题,在适用《商品房买卖合同司法解释》第25条第2款规定,认定开发商应向银行承担还款责任的同时,判决名义购房人承担连带责任。如江苏盐城大丰区法院审理的江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行与张冬冬、陈婷婷等金融借款合同纠纷一案,法院认为:“虽然本案的当事人与00345号案的当事人并不完全对应,两案不能合并审理,但为了减少不必要的重复和当事人的讼累,故本院确定由大丰港置业公司向常新农商行返还剩余贷款本金、赔偿利息损失。但《商品房买卖司法解释》第二十五条并未明确买受人不再承担清偿贷款的责任,对此不应作扩大解释。根据该司法解释的规定,常新农商行可以选择要求张冬冬还款,大丰港置业公司承担连带责任,也可以选择只要求大丰港置业公司还款,但常新农商行选择要求张冬冬还款时,张冬冬仍应承担还款责任。因此,本院确定由张冬冬、陈婷婷与大丰港置业公司共同向常新农商行返还剩余贷款本金,并赔偿常新农商行利息损失,张解对张冬冬、陈婷婷的还款义务承担连带责任,张冬冬、陈婷婷、张解在承担相关责任后可向大丰港置业公司追偿。”[8]

方式三:因开发商系贷款的实际使用人,故应由开发商向银行承担偿还贷款本息的法律责任,名义购房人因帮助开发商套取银行按揭贷款具有过错,应按照其过错程度,就开发商不能向银行偿还部分承担一定比例的赔偿责任。

典型案例如江苏镇江中院审理的张荣峰、眭月琴与中国银行股份有限公司丹阳支行等金融借款合同纠纷案,法院二审民事判决书认为:“张荣峰、眭月琴和天华公司并无买卖房屋的真实意思表示,而是虚构商品房买卖合同以申请贷款,天华公司借张荣峰、眭月琴的名义向中行丹阳支行借款,天华公司是借款的实际用款人,故应由天华公司对借款承担还款责任。张荣峰、眭月琴明知天华公司以融资为目的以自己的名义贷款,仍帮助天华公司套取银行金融贷款并造成损失,张荣峰、眭月琴的行为具有过错,应对天华公司不能清偿的债务部分承担与其过错相应的补充赔偿责任。本院酌定为天华公司不能清偿的债务部分的50%。”[9]

就此问题,相关观点亦见于地方法院相关指导意见,北京高院发布的《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要》第三条第3款规定:“(2)借款人明知开发商系以融资为目的以借款人的名义贷款,仍向开发商提供身份证明,并与银行签订借款合同的,由开发商向银行承担偿还贷款本息的责任;借款人虽未参与合同履行,亦未实际占有借款所购房屋,但其帮助开发商套取银行按揭贷款并造成损失,借款人应就其过错向银行承担不超过开发商不能偿还部分10%的赔偿责任。”[10]

应当说,法院上述裁判方式基于公平原则,能够更好地平衡开发商与名义购房人之间的利益,使得名义购房人不会因开发商虚假套贷行为而承担过重的还款责任。但不可否认的是,虚假按揭类案件中,开发商多因资金链断裂而无充足偿债能力,甚至有不少开发商陷入破产困境。名义购房人承担一定比例的补充赔偿责任,客观上也增加了银行贷款无法收回的风险。而从法律适用角度分析,开发商承担偿还贷款本息责任而非承担保证责任,实际上突破了按揭贷款合同的相对性。

(三)合并审理模式下,开发商与名义购房人之间的责任承担

合并审理模式中,法院一般会参照《商品房买卖合同司法解释》第25条第1款,合并审理开发商与名义购房人之间的商品房预售合同纠纷以及名义购房人与银行之间的金融借款合同纠纷。

实体判决方面,法院在认定名义购房人与开发商虚构购房合同套取银行贷款的事实后,会判决购房合同无效,并以按揭贷款合同目的无法实现为由,判决支持银行解除按揭贷款合同的诉讼请求。至于按揭贷款合同被解除后的法律后果,则参照《商品房买卖合同司法解释》第25条第2款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定,判决开发商向银行偿还购房贷款本金及利息。代表性案例如广西北海中院(2018)桂05民终506号二审民事判决、江苏宿迁中院(2018)苏13民终3134号二审民事判决。

有意思的一个问题是,如若开发商已预先将全部贷款本息向名义购房人名下还款账户支付完毕后,但名义购房人将还款账户内的资金取出或挪作他用,导致其无法向银行偿还贷款时,法院是否仍应参照《商品房买卖合同司法解释》第25条第2款的规定予以处理呢?

对此,实务中已有法院采取如下处理方式:由名义购房人向银行偿还贷款本息(上海二中院(2011)沪二中民二(民)终字第1370号二审民事判决);若名义购房人未履行还款责任时,银行仍可要求开发商主张阶段性保证责任(《最高人民法院公报》2014年第9期中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案)。

实际上,上述处理方式又回归了前文单独审理模式下第一种裁判思路。

由此,合并审理模式下,突破合同相对性判令开发商直接向银行返还购房贷款本息,缩短了银行、名义购房人、开发商之间循环追偿的繁琐过程。但开发商一旦没有清偿能力,则银行将承受债权无法收回的风险。于此,需要特别关注的问题是:开发商无法足额清偿银行债权的情况下,名义购房人是否应继续向银行承担还款责任呢?

对于该问题,实务中,已有法院在判决中判定名义购房人应就开发商无法清偿的债务承担补充赔偿责任,如广西北海中院审理的中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行、王丽商品房预售合同纠纷案中,法院二审民事判决书认为:“王丽、周健的上述行为具有过错并可能给工行北海云南路支行造成财产损失,应当根据其过错程度酌定向鸿源先科公司不能偿还工行北海云南路支行的借款本息承担补充赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定主要目的是为避免当事人的讼累,突破借款合同的相对性原则以提高诉讼效率保护当事人的权利,并非基于此规定而免除买受人(借款人)王丽、周健的相应责任,一审对王丽、周健的责任认定不当,本院予以纠正。”[11]

事实上,在真实按揭贷款购房的场合,法院在适用《商品房买卖合同司法解释》第25条第2款的规定处理贷款返还问题时,也面临着开发商并无偿还能力时,名义购房人是否应继续承担偿还贷款法律责任的问题。

对于该漏洞,已有地方法院通过颁布规范性指导意见的形式予以弥补,如湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见(试行)》第6条规定:“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。买受人以前述规定为由请求免除其贷款偿还责任的,不予支持。”

三、银行签订按揭贷款合同时明知虚假套贷,对于虚假按揭类案件处理的影响

少数案件中,银行在签订按揭贷款合同时,对于开发商以名义购房人的名义套取贷款的事实是明知的。对于此类案件,在违约救济框架下,法院有两种处理方式:

方式一:若银行明知开发商虚假套贷的事实,则名义购房人与银行之间的按揭贷款合同构成通谋虚假表示,为无效的合同,真实的借贷关系存在于银行与开发商之间,构成隐藏行为,银行与开发商之间存在真实、有效的按揭贷款合同关系。如广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第12条第2款规定:“金融机构知道或者应当知道房屋买卖合同虚假,仍然与买受人签订房屋担保贷款合同的,该贷款合同亦属虚假,应当认定无效。该贷款合同关系实际存在于金融机构与出卖人之间,合同效力依照民法总则第一百四十六条第二款的规定处理。”

方式二:开发商委托名义购房人以自己的名义向银行贷款,双方之间形成委托合同关系。在银行对于虚假套贷事实系明知情况下,根据《合同法》第402条关于显名的间接代理 “受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的除外。”的规定,认定按揭贷款合同直接约束银行与开发商,开发商为按揭贷款合同的当事人,享有合同权利并承担相应义务。

采取上述观点的判决,如山东济南中院审理的交通银行股份有限公司山东省分行与杨恩英、秦兰生金融借款合同纠纷案,二审判决书中法院认为:“在同一期间内白鹤集团的15名职工向交行山东省分行申请办理了同样的贷款;杨恩英提供的还款凭证一宗证实,在借款合同履行过程中,白鹤集团财务人员集中统一将上述贷款用于白鹤集团的业务往来并集中统一还款。结合交行山东省分行在未得到杨恩英明确授权的情况下,即允许他人代其办理接收贷款及偿还贷款的太平洋卡,允许他人代其取款、转账,交行山东省分行没有对贷款账户的开立及贷款的发放进行严格审核,其对这种白鹤集团职工作为顶名贷款人,实际贷款使用人是白鹤集团的贷款操作模式是明知的,……原审法院根据《合同法》第四百零二条之规定,确认本案贷款应当由实际借款人白鹤集团承担相关法律责任,并无不当。”[12]

类似案例,还可参见湖南湘西土家族苗族自治州中院(2016)湘31民终114号二审民事判决、四川成都武侯区法院(2019)川0107民初8111号一审民事判决。

那么,如何看待上述两种方式呢?笔者认为,上述第一种处理方式是基于通谋虚伪表示的判断。我们不妨从通谋虚伪表示的基本法理切入分析:首先,根据通说,构成通谋虚伪表示,须满足“表意人为虚伪表示,相对人表示同意,始可构成通谋虚伪表示。即双方就虚伪表示的内容达成合意。”[12]通谋虚伪表示以当事人之间须达成“合意”为前提。而在银行“明知或者应当知道”名义购房人以虚假购房合同套取银行贷款的情况下,认为银行与名义购房人按揭贷款合同即构成通谋虚伪表示,当属扩大了通谋虚伪表示规则的适用范围;其次,根据通谋虚伪表示规则的一般原理,“隐藏行为的当事人,须为通谋虚伪表示的当事人。否则,即非通谋虚伪表示和隐藏行为之关系,而应适用法律的其他规定。”[13]如果认为银行与开发商之间系真实借贷关系,且系银行与名义购房人之间虚假按揭贷款关系所隐藏的法律行为,但这种情形下,虚伪行为与隐藏行为的当事人并不一致。

上述第一种处理方式,对银行债权保护影响较大,主要体现在对银行抵押权的影响:若开发商基于虚假购房合同将房屋过户至名义购房人名下,名义购房人又以该房屋为银行设定抵押权并办理抵押登记,因购房合同无效,名义购房人自始未取得房屋所有权,其向银行抵押房屋构成无权处分。按照上述第一种处理方式,名义购房人与银行之间借贷关系及抵押关系皆因虚假而无效,参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释(一)》第20条的规定,银行基于无效的抵押合同并不能善意取得抵押权;即使不考虑抵押合同无效对善意取得制度的影响,由于银行在主观上明知名义购房人没有处分权,也因非善意而无法善意取得抵押权。

比较而言,上述第二种处理方式更加合理。

首先,虚假按揭类案件中,名义购房人接受开发商委托,以自己名义申请贷款,开发商与名义购房人之间存在委托法律关系。名义购房人法律地位为开发商代理人,只是其代理身份未显名。事实上,名义购房人向银行申请贷款时,具有向银行申请贷款的真实意思表示,银行也有对外出借款项的真实意思,按揭贷款合同依法成立并生效。特殊之处在于,银行在明知名义购房人接受开发商委托套取贷款的情况下,该按揭贷款合同的法律效果直接归属于开发商。而在通谋虚假表示场合,表意人对于其表示于外的意思表示缺乏真意,表示受领人对此明知且就虚假表示的内容达成合意。可见,两种情形具有本质的区别。

其次,从法律效果来看,按照上述第二种处理方式,银行就已办理抵押登记的房产主张享有优先受偿权时,也不存在法律障碍。这是因为,在银行明知名义购房人接受开发商委托办理按揭贷款的情况下,借贷关系、抵押关系的法律效果直接归属于银行与开发商,即开发商作为借款人向银行申请贷款,并以自己享有所有权的房屋提供抵押担保,银行取得抵押权系基于开发商的有权处分行为,并不存在抵押权善意取得制度的适用余地。

需要特别说明的是,银行在明知开发商虚假套贷的情况下签订按揭贷款合同并发放贷款,其对于贷款无法收回具有一定过错。法院在按照上述两种方式处理案件时,就开发商逾期偿还贷款所应承担的违约责任范围问题,可以适当考虑银行在发放贷款过程中的过错因素,通过适用《民法典》第592条第2款与有过失规则,即“当事人一方违约造成对方损失,对方对损失的发生有过错的,可以减少相应的损失赔偿额。”,适度减轻开发商的违约责任。

四、对银行贷款损失的侵权法的救济实务

根据笔者检索结果,虚假按揭类案件中,银行绝大多数情况下会选择《合同法》上的违约救济方式,只有个别案例中,银行提起金融借款合同之诉存在障碍时,才选择侵权法上的救济方式。如广东广州天河区法院审理的中国东方资产管理公司广州办事处诉胡小红等侵权纠纷案中,原告中国东方资产管理公司广州办事处系通过债权受让的方式取得建行芳村支行的不良贷款债权,在原告受让债权前,建行芳村支行作为债权人曾向法院提起金融借款合同纠纷诉讼,该案二审期间,广州中院以相关责任人涉嫌骗取贷款罪为由移送公安机关处理。原告受让债权后,又提起金融借款合同纠纷诉讼,诉请名义购房人偿还贷款、开发商承担连带保证责任,并主张就案涉房屋享有优先受偿权。广州市天河区法院以案涉按揭贷款合同对名义购房人没有法律约束力,且原告在受让债权后又以相同事实、理由重复起诉为由,判决驳回原告的诉讼请求。无奈之下,原告才以名义购房人和开发商为被告提起侵权损害赔偿之诉。[15]

也有少数案件中,银行虽然提起的为金融借款合同纠纷诉讼,但法院经审理或根据另案生效判决认定案涉购房合同和按揭贷款合同均为无效合同,并认定名义购房人与开发商共同实施骗取贷款的行为,构成《民法通则》130条所规定的共同侵权行为,故判决由开发商和名义购房人对银行的贷款及利息承担连带赔偿责任。相关案例如湖南长沙中院(2016)湘01民终1588号二审判决、中山市第一人民法院(2015)中一法民三初字第121号一审判决。

应当注意到, 虚假按揭类案件中,名义购房人与开发商主观上具有套取银行贷款的意思联络,客观上通过共同伪造虚假的购房合同、首付款支付凭证等虚假材料的方式,骗取银行签订按揭贷款合同,造成银行贷款本金及利息损失,根据《侵权责任法》第8条“二人以上共同实施侵权行为,造成他人损害的,应当承担连带责任”的规定,符合共同加害行为的要件,银行有权要求名义购房人、开发商承担连带赔偿责任。

在广东中山第一法院审理的中国工商银行股份有限公司中山三乡支行与中山市吉雅房地产开发有限公司、郑华禧金融借款合同纠纷案中,法院一审判决书认为:吉雅公司实施犯罪行为骗取银行贷款,郑华禧客观上为吉雅公司的侵权行为提供了帮助,根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条的规定,吉雅公司、郑华禧的行为构成共同侵权,应承担连带赔偿工行三乡支行损失的责任,对原告工行三乡支行要求被告吉雅公司、郑华禧连带赔偿尚欠借款本金及利息损失的请求,本院予以支持。[16]

由于开发商与名义购房人构成共同侵权,就银行的贷款本息损失,开发商与名义购房人须向银行承担连带赔偿责任。就开发商与名义购房人的内部关系而言,根据《侵权责任法》第14条(《民法典》第178条第2款、第519条),“连带责任人根据各自责任大小确定相应的赔偿数额;难以确定责任大小的,平均承担赔偿责任。支付超出自己赔偿数额的连带责任人,有权向其他连带责任人追偿。”已经向银行履行赔偿责任的一方,有权就超出其应承担责任份额的部分向另一方追偿。

实务中的案例如广东中山第一法院审理的郭伟彬与中山市吉雅房地产开发有限公司追偿权纠纷一案,法院认为:“关于原被告的责任分担比例问题。鉴于骗贷行为主要由被告吉雅公司、张其谋划实施,所贷款项也全部由吉雅公司、张其占有使用,原告仅是收取了数额较低的好处费,参与骗取的银行贷款并未归原告支配使用,现原告主张其承担10%的赔偿责任,被告吉雅公司承担90%的赔偿责任合理有据,本院予以支持。现因原告实际支付的赔偿款已超出自己应当赔偿的数额,故原告主张向被告追偿,理由正当,于法有据,本院予以支持。”[17]

结语

虚假按揭类案件的各方当事人之间的诉讼对抗性强,利益冲突较大,且涉及买卖、借贷、保证、抵押等多重法律关系,不少案件还存在刑民交叉的现象。在处理虚假按揭类案件时,如何在正确地适用法律及相关司法解释的基础上,对该类案件作出妥当的处理结论,考验着承办法官的司法智慧。本文尝试以该类案件的争议焦点问题为视角,系统梳理虚假按揭类案件裁判观点,结合学理对较具代表性的法院裁判处理方式予以评析,以展现该类案件的审判实务样态。本文如有疏漏或错谬之处,欢迎批评指正。

[1](2014)二中民终字第16855号。
[2]粤高法发〔2003〕24号。
[3]参见李宇:《民法总则要义:规范释论与判解集注》,法律出版社2017年版,第701页;韩世远:“虚假表示与恶意串通问题研究”,载《法律适用》2017年第17期。
[4]详细的梳理,参见朱广新:“论‘以合法形式掩盖非法目的’的法律行为”,载《比较法研究》2016年第4期。
[5]京高法发〔2014〕489号。
[6]《最高人民法院公报》2014年第9期。
[7]《江苏省高级人民法院公报》2015年第4期。
[8](2016)苏0982民初5077号。
[9](2020)苏11民终65号。
[10]京高法发〔2007〕273号。
[11](2018)桂05民终506号。
[12](2015)济商终字第487号。
[13]李宇:《民法总则要义:规范释论与判解集注》,法律出版社2017年版,第529页。
[14]李宇:《民法总则要义:规范释论与判解集注》,法律出版社2017年版,第536页。
[15](2009)天法民二初字第425号。
[16](2015)中一法民三初字第121号。
[17](2017)粤2071民初22377号。

郭孝林,西南政法大学法学硕士,北京德恒(珠海)律师事务所执业律师,执业领域为民商事诉讼与仲裁、争议解决诉讼与非诉业务等。

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