房地产开发合规之路(三十七):购房者断供,开发商能否解除《商品房买卖合同》?

购房者断供,开发商能否解除《商品房买卖合同》?
——房地产开发合规之路(三十七)

— 文/ 吕姝玥、单佳莹 —

近十几年,房产市场持续火热,随着住房需求的快速增长,商品房交易价格逐年攀升,一套房产动辄数百万,在大多数购房者难以一次性付清全款的情况下,通过向银行贷款成为了购房款主要的支付方式。在贷款购房的情形下,房产尚未办理抵押登记之前,贷款银行会要求开发商对该房产提供阶段性的保证担保,如购房者不能按照贷款合同向银行按期归还贷款,即出现“断供”时,则贷款银行就可以要求开发商为购房者承担连带保证责任。

开发商承担保证责任,代购房者向贷款银行偿还了款项后,可以依法向购房者追偿。但在实践中,绝大部分购房者断供都是由于陷入资金困境,此时,即便开发商向购房者行使追偿权也存在实现债权难度大、周期长、费用高等困难。

那么,开发商能否要求解除与购房者之间的《商品房买卖合同》?

开发商要求解除《商品房买卖合同》一般可分为两种情形:一是合同中约定了解除条件,开发商以解除条件成就要求解除合同;二是合同中未约定 “断供”可解除合同的,开发商要求依法解除合同。针对上述两种情形,审判实践和理论界中都存在截然不同的判例或观点。

一、合同约定解除条件的,开发商以解除条件成就要求解除合同。

(一)支持解除合同

《商品房买卖合同》是买卖双方真实意思的体现,未违反法律、法规的强制性规定,对合同双方都具有约束力,双方都应当按约履行各自的义务。根据我国《合同法》的规定,合同双方可以约定合同解除的条件,当解除条件成就时,解除权人可以依约解除合同。如果《商品房买卖合同》中约定当购房者未按约定偿还贷款的,导致开发商承担了保证责任的,开发商有权单方解除合同,即合同约定的解除条件业已成就,开发商要求解除《商品房买卖合同》的主张应当得到支持。
相关判例:浙江省高级人民法院(2018)浙民申466号《民事裁定书》。

(二)不支持解除合同

合同中关于解除条件的约定是由开发商提供的格式条款,开发商作为提供格式的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务,并采取合理的方式提请购房者注意免除或者限制其责任的条款。在标的房产价值升高的情形下,开发商以此解除合同对购房者来说显失公平,该约定加重了购房者的责任,排除了购房者的主要权利,且开发商在承担保证责任后可以向购房者追偿,故该条款应属无效。
相关判例:河南省郑州市中级人民法院(2017)豫01民终17308号《民事判决书》。

二、合同中未约定 “断供”可解除合同,开发商要求依法解除合同。

(一)支持解除合同

在《商品房买卖合同》没有约定解除条件的情况下,买受人断供导致开发商承担保证责任,将会导致商品房买卖合同的合同目的无法实现,属于买受人根本违约,符合《合同法》第94条(四)“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定,当购房人因违约行为导致商品方面买卖合同的目的无法实现时,开发商依法享有合同解除权。

在按揭购房法律关系中,按揭借贷合同是为了商品房买卖合同的顺利履行而订立的,如果购房人在按揭借贷合同中违约,必然导致商品房买卖合同无法继续履行,购房者取得商品房所有权的合同目的无法实现,开发商取得购房款的合同目的也无法实现,从而认定购房者断供属于根本违约,开发商有权依法解除商品房买卖合同。

(二)不支持解除合同

在《商品房买卖合同》没有约定的情况下,即使购房者断供导致开发商承担保证责任,开发商也不享有法定解除权。购房者断供导致开发商承担保证责任与《商品房买卖合同》是两个不同的法律关系,一个是金融借款关系,一个是房屋买卖关系,是两个独立的合同。购房人断供是在金融借款合同中违约,开发商在承担保证责任后可以依法向买受人追偿。购房者通过贷款向开发商支付全部房款后已经履行了全部合同义务,债务已经按照约定履行的,并不存在违约,故开发商并不享有法定解除权。
相关案例:中国法院网于2012年7月3日刊登的广西玉林市玉州区人民法院撰写的《购房者逾期还贷开发商能否解除合同》。

三、笔者观点

我国现行《合同法》规定了两种合同解除方式,一是合同的约定解除,二是合同的法定解除。

(一)约定解除

※《合同法》第九十三条

当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

若开发商与购房户在购房合同中约定了“购房者断供”情形下,开发商享有合同解除的类似条款,且该条款不具有无效、可撤销等情形时,应当视为双方当事人意思自治的结果。当条件成就时,开发商即可根据合同约定行使解除权。

(二)法定解除

※《合同法》第九十四条

有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

1.因不可抗力致使不能实现合同目的;

2.在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

3.当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

5.法律规定的其他情形。

若开发商与购房者未在购房合同中对“购房者断供”情形下的合同解除权作出约定时,则应审查其是否享有《合同法》第九十四条规定的法定解除权。在作出结论前,我们不妨先厘清在贷款购房情形下,购房者、开发商与银行三者之间存在怎样的法律关系。

(三)购房者、开发商与银行三者之间的法律关系

1.购房者与开发商之间存在商品房买卖关系。在该法律关系中,购房者作为买方,其主要义务是支付购房款,开发商作为卖方,其主要义务是交付商品房。

2.购房者与银行之间存在借款及抵押关系。在该法律关系中,银行的主要义务是出借款项给购房者,通常的做法是将款项直接发放至开发商账户。购房者向银行借款,并将所购商品房在取得产权证后抵押给银行,为借款设立抵押。

3.开发商与银行、购房者之间的担保关系。我国法律规定不动产抵押以“登记”为生效要件。故即便购房者与银行之间签订了抵押合同,因预售商品房无法办理房产证以及抵押登记手续,抵押尚未生效。银行为防范购房者断供的风险,往往会要求开发商为购房者提供阶段性的保证担保。即在完成抵押登记之前,开发商作为保证人,为购房者所欠银行债务承担保证责任。故在此法律关系中,银行为债权人,购房人为债务人,开发商为保证人。

从合同相对性的角度分析,在商品房买卖合同关系中,购房者已通过银行贷款的方式向开发商支付了购房款,其主要义务已履行完毕,开发商的合同目的已然实现,不存在法定解除的适用情形。购房者断供,其违反的是与银行之间的借款合同,并非商品房买卖合同,开发商承担还款责任的依据也是其与银行、购房者之间的担保关系。且开发商在签订担保合同时,亦应当预见此种合同风险。

此外,开发商承担担保责任后,亦可以通过起诉购房者进行追偿,弥补损失,并非没有救济途径。故笔者认为,在无合同约定的情形下,开发商无法以“购房者断供”为由行使法定解除权,要求解除合同。

四、合规建议

如前文所述,在购房者断供的情形下,开发商行使合同解除权的风险较大,我们建议如下:

1.在商品房买卖合同中对此情形下的合同解除权进行明确约定,合理分配双方的权利义务,并将该条款放在较为醒目的位置,通过加粗、购房者签字等形式明确告知购房者。

2.若购房者出现逾期还款的情形,及时通过律师函等方式进行催告,并限定还款期;若购房购房者仍未还款,开发商可根据合同约定,通过邮寄律师函等形式行使解除权。在此过程中,应当注意相关证据的留存。

3.若发生纠纷时,房产证已经可以办理,只是购房者出于自身原因迟延办理。开发商可与购房者、银行进行协商沟通,督促购房者办理房产证,将开发商作为第二顺位抵押权人进行登记。银行即可通过行使抵押权对房产进行处置,而开发商的权益亦得到了保障。

4.若无法通过调解等方式解决纠纷,应及时通过诉讼途径保障自身合法权益。在开发商依约承担担保责任后,应及时向购房者进行追偿。

作者简介:吕姝玥律师、园区工作室;单佳莹律师,园区工作室

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