以案释法|商品房交付条件和接收(一)

以案释法|商品房交付条件和接收(一)

商品房的交付使用,是商品房买卖合同履行中的重要环节,也是开发商的商品房买卖合同中的重要义务之一。从程序上讲,交房包括:开发商通知交房、房屋交付、买受人验房、双方具签交房手续/书面确认四个步骤。商品房交付条件及交付使用的认定,由于保护的侧重点不同,司法实践中对此评判较混乱,各高院对此作出的意见不一。

案例一:马昊与富力(北京)地产开发有限公司商品房预售合同纠纷

裁判要旨

买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后,又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的,不予支持,但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件,并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。

基本案情

案号:(2016)京03民终2286号

上诉人(原审原告): 马昊

被上诉人(原审被告): 富力(北京)地产开发有限公司

2012年6月16日马昊与富力(北京)地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》,购买涉案小区2101号房屋。根据合同约定,富力(北京)地产开发有限公司应当在2015年5月30日前向马昊交付该商品房。2015年7月8日,马昊办理了2101号房屋入住手续,并领取了延期交房违约金。2015年11月,马昊以富力(北京)地产开发有限公司未按合同约定交付房屋为由诉至法院,要求富力(北京)地产开发有限公司继续履行合同,使房屋限期达到合同约定的交付条件并支付未履行合同约定条件交付房屋的违约金。

法院判决

一审法院认为:

依法成立的合同,对当事人具有法律的约束力。本案中马昊与富力公司签订的《北京市商品房预售合同》系有效合同,双方当事人均应依约履行各自义务。买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后,又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的,不予支持,但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件,并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。就本案查明的事实,马昊在办理入住时领取了延期交房违约金,且马昊在办理入住时知道或者应当知道2101号房屋市政基础设施和其他设施在房屋交付时的状况。现马昊要求富力公司支付迟延满足商品房交付条件的违约金的诉讼请求,理由不当,证据不足,法院不予支持,但是,如因诉争房屋不具备交付条件而给马昊造成客观上的实际损失,则马昊有权予以另案主张。马昊主张富力公司向其支付迟延满足商品房交付条件的违约金,依据不足,人民法院不予支持。

二审法院认为:

马昊于2015年7月8日办理涉案房屋入住手续,于当日查验涉案房屋并签署相关查验及交接手续,原审认定马昊在办理入住时知道或者应当知道涉案房屋的交付条件,并无不当;且马昊在办理入住时领取了延期交房违约金,故马昊主张富力公司向其支付迟延满足商品房交付条件的违约金,依据不足,人民法院不予支持。驳回上诉,维持原判。

法律评析

本案中,马昊于2015年7月8日办理涉案房屋入住手续,于当日查验涉案房屋并签署相关查验及交接手续,富力公司在庭审中也提交涉案房屋查验维修单及房屋交接单,人民法院据此认定马昊在办理入住时知道或者应当知道涉案房屋的交付不符合合同约定的条件。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十二条第二款规定,买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后,又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的,人民法院不予支持。现马昊仍以交付的房屋不符合合同约定的交付条件为由主张迟延满足商品房交付条件的违约金迟延满足商品房交付条件的违约金显然不当。

案例二:马石磊与天津市金滩实业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

裁判要旨

因停工令造成逾期交房的问题因受政府有关部门依据相关文件发布停工令的直接影响,商品房无法在合同约定时间交付买受人,一般应认定合同迟延履行属于不可归责于出卖人的情形,人民法院可以根据停工令确定的天数并结合案件实际情况,免除出卖人相应的逾期交付商品房违约责任。

基本案情

案号:(2019)津0115民初632号

原告: 马石磊

被告: 天津市金滩实业有限公司(下称“金滩实业公司”)

2016年3月14日,马石磊与金滩实业公司签订《天津市商品房买卖合同》,约定马石磊购买金滩实业公司开发的坐落于宝坻区马家店镇津围公路东侧儒林轩配建1-12-14门和7号楼-1-202号房屋,建筑面积83.82平方米,总价款445264元;金滩实业公司于2017年10月30日前将竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付马石磊使用。补充合同约定:在主合同的第三条、第五条中所涉及的不可抗力因素包括但不限于“甲方不可预见、不可避免、不可克服的异常天气、异常地质情况、市政规定变化、政府行为等”。

2016年11月12日,美丽天津一号工程指挥部文件[美丽天津一号工程(2016)27号]《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》,通知主要内容:2016年11月15日至2016年12月31日(47天),允许全运会场馆、全运村建设、地铁、今冬必须连续施工的重要民生项目和冬季植树造林项目特许施工外,原则上全市所有在建施工项目一律停止施工。

2017年8月26日,宝坻区人民政府发布《宝坻区人民政府关于进一步加强空气质量保障工作的通知》,要求各施工企业于2017年8月25日至9月10日(17天)期间停止所有施工工地的土石方作业(包括:停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔槽等作业,停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业)。

2017年9月11日及10月20日,天津市建设工程质量安全监督管理总队分别发布《关于加强扬尘治理工作的通知》和《天津市建设工程质量安全监督管理总队关于加强2017-2018秋冬季建筑工地施工施工扬尘治理工作的紧急通知》[津建质安总(2017)86号],要求各有关单位认真贯彻执行《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》,限制施工要求:2017年10月至2018年3月,全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业,停止道路工程土石方作业。对于重大民生工程、重点项目和事关技术安全项目,涉及的土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业,确实无法停工的可以申请特许施工。

2018年12月25日,金滩实业公司通知马石磊收房,马石磊至今未予受领。因金滩实业公司逾期交付商品房,诉至法院要求支付逾期交房违约金及利息损失。

法院判决

人民法院经审理认为:

金滩实业公司提交的停工令发布时间均在涉诉合同签订之后。众所周知,近几年来为全面贯彻京津冀及周边地区秋冬季大气污染综合治理攻坚行动,切实保障天津市环境空气质量,美丽天津一号工程指挥部先后出台了相关文件,要求对建设工程施工现场扬尘等进行治理。2016年11月12日发布的(2016)27号通知内容是2016年11月15日至2016年12月31日(47天)除特许项目可施工外,原则上全市所有在建施工项目一律停止施工。2017年8月25日发布的(2017)9号通知和同年8月26日宝坻区政府发布的通知均要求2017年8月25日至9月10日(17天)期间停止所有施工工地的土石方作业。2017年9月21日发布的(2017)362号文件和同年10月20日发布的津建质安总(2017)86号文件均要求2017年10月至2018年3月,全市建成区内除特许施工外停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑作业,停止道路工程土石方作业,案涉工程属于限制施工的工程。

双方签订的涉诉合同成立于2016年3月14日,上述文件限制施工的时间对于金滩实业公司而言确属于不可归责于出卖人的情形,故应根据合同约定允许交房时间予以顺延。2016年11月15日至12月31日、2017年8月25日至9月10日、2017年10月1日至10月30日期间内不能正常施工,是合同约定的交房时间前的合理顺延期间。因后一次停工令截止时间是2018年3月31日,故允许的交房合理顺延期间为停工令截止日后再延续94天,即2018年7月3日止。

但金滩实业公司在停工期内向业主出具了《承诺书》,承诺交房日期为2018年5月20日,逾期则按合同约定的银行贷款利率赔付,并按购房款的每日万分之二标准支付违约金。金滩实业公司在停工期出具的《承诺书》,应该是其根据施工进度通过综合考量后出具,该行为足以说明其有能力在承诺期内交付房屋。据此,人民法院确定金滩实业公司支付违约金的起止时间为2018年5月21日至2018年12月24日,并最终判令金滩实业公司向马石磊支付逾期交房违约金19413.51元。

法律评析

根据天津市高级人民法院第27次审判委员会审议通过的《天津市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》中对“因停工令造成逾期交房的问题”达成的共识,因停工令造成逾期交房的问题因受政府有关部门依据相关文件发布停工令的直接影响,商品房无法在合同约定时间交付买受人,一般应认定合同迟延履行属于不可归责于出卖人的情形,人民法院可以根据停工令确定的天数并结合案件实际情况,免除出卖人相应的逾期交付商品房违约责任。

本案中,从双方在2016年3月14日签订《天津市商品房买卖合同》之后,美丽天津一号工程指挥部、宝坻区人民政府、天津市建设工程质量安全监督管理总队、天津市城乡建设委员会陆续发布文件要求绝大部分施工工程停止施工,而涉案工程即属于需要停止施工的工程。人民法院在审理本案时充分考虑上述文件规定的停工期限,在确定出卖人交付商品房的日期时顺延了文件中规定的应予停工的期限。当然,本案中由于出卖人主动出具《承诺函》,承诺交房日期为2018年5月20日,而上述文件规定的最后停工日期为2018年3月31日,说明出卖人认为其有能力在承诺期内交付房屋,不应免除其之后逾期交房的责任。因此对于承诺书中承诺的交房日期之后仍未交房的时间应计算为出卖人逾期交房的时间。

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