深圳市商品房买卖纠纷大数据报告

编者按:在房地产行业迅速突起的现状下,房屋买卖合同纠纷类案件也出现激增趋势。这些案件中的纠纷点如何分布?在商品房买卖过程中容易出现哪些风险?相关裁判结果表现出怎样的规律?

和创法律团队陈思远律师从深圳市商品房(一手房)买卖纠纷案件入手,梳理深圳市中级人民法院的裁判观点,数据分析结合案例剖析,制作出了新春第一份大数据报告。

近年来,深圳市房地产市场飞速发展,围绕商品房(一手房)的买卖合同纠纷也愈发普遍。一手房买卖合同纠纷是广大律师的重要案源。

笔者为深圳市的房地产律师,本报告以深圳市中级人民法院在2013年1月1日—2018年12月31日公开的商品房买卖合同纠纷案件裁判文书,通过解剖案例,梳理、分析深圳市中级人民法院的裁判观点,有针对性地提出商品房买卖过程中容易产生的风险,以及买卖双方在此过程中容易忽视的细节,希望本文对广大读者有启发、帮助。

检索步骤与检索结果

一、检索步骤

1. 案例来源:Alpha案例库
2. 裁判时间:2013年1月1日至2018年12月31日
3. 裁判地域:深圳市
4. 关键词:开发商
5. 案由:商品房预约合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷
6. 裁判类型:二审

二、检索结果

共检索出127份案件,剔除不属于商品房买卖合同纠纷的30件,再补充笔者此前积累的若干案件,共筛选出109个案例作为本次分析数据。

大数据统计与分析

一、 案件裁判年度分布

二、纠纷类型

该109个案件涉及不同内容,如何将其分类是个不容易的问题。从履行过程来看,容易产生纠纷的节点包括:业主是否按时付款(包括定金和后续购房款);开发商是否按时交房和办证;开发商交付的房屋是否符合合同约定。近年来随着民众法律意识提高,也有大量纠纷围绕诸如车位、学位、配套设施、相邻关系等问题展开。

因此,为便于读者了解所涉及到的案件争议点分类,结合笔者执业经验,将案件主要关注的问题,将案件大致分为以下几类:车位纠纷、定金纠纷、配套设施纠纷、房屋货不对板纠纷、晚交房纠纷、晚办证纠纷、晚付款纠纷。其中大量的案件包含了多种争议点。

从案件信息统计情况来看,商品房买卖合同纠纷主要集中在开发商是否存在晚办证和晚交房问题上,占比超过60%,主要原因在于该等纠纷业主可以主张较多的违约金,比如深圳市商品房买卖合同(规土委分布的标准文本)中就约定,开发商如存在晚交房和晚办证情况,开发商应每日按照合同总价的万分之三赔偿业主。如开发商超过一定时限仍然未能交房和办证的,而业主未解除合同的,开发商应应每日按照合同总价的万分之四赔偿业主。

三、一审法院分布

从案件分布数量上看,一审法院集中在深圳市关外地区即宝安区、龙岗区。因该两区行政区域较大,新建房地产项目也相对较多,商品房买卖纠纷也相应较多,占本次案例统计的一半以上。

而关内的罗湖区因推进“城市更新”近年来也有较多的旧改项目入市,本次统计发生在该区的案件共有27件,属于深圳市关内各区中数量最多的。

四、提起上诉方

鉴于目前深圳市兴旺的商品房市场,业主对开发商设定的合同条款基本上没有议价能力。因此,读者可能会认为在商品房买卖纠纷中,开发商应该在一审中可以获得有利的结果。而本次的案件统计情况并未体现该点。

在109起案件中,开发商提起上诉的案件竟然62起之多。可见,业主在商品房买卖纠纷中并不当然是弱者。而开发商内部如没有统一指挥、统筹考虑,在容易发生纠纷的节点没有控制风险,很有可能在纠纷中产生不利后果。而且,商品房买卖纠纷往往是群体诉讼,个别案件败诉可能导致系统性风险,甚至导致开发商对每个业主都承担一定的赔偿责任。

五、二审改判率

出乎笔者意料的是,深圳中院对相当比例(40%左右)的案子改判,可见改判率较高。通过该统计数据,笔者认为可以得到两点感悟:

1.一审败诉方有可能更换律师,这可能是律师们潜在客源;

2.律师通过阅读案例,梳理出开发商、业主败诉原因,可以得出二审制胜的法宝。律师通过系统知识整理(详见下文的典型案例与裁判规则整理部分)提高业务水平,完全有可能帮助客户在二审中实现反败为胜。

六、开发商承担赔偿或向业主退还款项

在统计的案件中,过6成的案例中开发商承担了违约赔偿或者向业主退还了部分款项的情况,而且承担赔偿的案例中也不乏知名开发商。因此可见,商品房买卖中的交房、办证等众多节点均容易出现风险,开发商没有系统管控风险,未能统筹规划、防范于未然,就有相当可能性需要承担诉讼不利的后果。而作为业主律师通过掌握开发商容易违约的节点,在诉讼中可以为业主争取最好的结果。

典型案例

一、车位归属问题

【裁判要旨】:随着居民生活水平提高,汽车愈发普遍,围绕小区车位归属问题的法律纠纷也比较常见。而在该问题上,深圳市有一定特殊性。深圳市不动产登记部门并未对车位进行登记,因而无法从权属登记上确定车位权属。因此,按照物权法第七十四条规定,车位归属应考虑开发商与业主对该问题是否有约定。如果商品房买卖合同中已明确约定车位归开发商所有,业主物权主张该约定无效难以法院得到支持。

【案例索引】:(2015)深中法房终字第1002号、(2016)粤03民终9018号

二、定金问题

【裁判要旨】:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”

在有关定金问题实务中,往往是业主在签订认购书后反悔,要求开发商返还定金。而如何判断“非因不可归责于双方的事由”在实务中存在一定的争议。从统计案例上看,主要是取决于业主是否已知悉、同意商品房买卖合同的内容,是否对认购的房屋存有异议。

如果开发商在认购书已经明确业主对商品房买卖合同没有异议,而且业主已签字确认。业主在签署认购书后再反悔,要求开发商退还定金,难以得到法院支持。

【案例索引】:(2014)深中法房终字第122号、(2014)深中法房终字第1993号

三、配套设施(学位)

【裁判要旨】:好学区的学位房让家长趋之若鹜。而深圳土地稀缺,一些大型社区往往由开发商代建学校移交政府。开发商广告中也加入学位的宣传,以推动房屋销售。如何判断广告中关于学位宣传是否对开发商具有约束力?

如果开发商与业主的合同中已明确相关广告仅为要约邀请。业主起诉开发商要求承担赔偿责任,法院往往判决因该学位承诺不构成要约,不属于合同内容;又因学校位于红线范围之外,开发商无须承担责任。而如果开发商的合同中并未明确该点,而学位对业主购房具有重大影响,则该广告应视为要约,对开发商具有约束力,从而应对业主承担责任。

【案例索引】:(2014)深中法房终字第2414-2421号、(2014)深中法房终字第2360-2365、2367-2413号

四、货不对板问题

【裁判要旨】:我国目前推行商品房预售,业主在签署商品房买卖合同之后往往需要等上一年半载才可以拿到心仪的房子。如果在该段时间,开发商调整规划,或者变更了部分房屋,且该等调整获得了政府批准,开发商是否仍然应承担责任呢?

答案是需要的,获得政府审批的规划调整,设计变更不能视为开发商与业主的合同自动调整。因为涉及变更的原因导致开发商无法按照交付完全符合合同约定的房屋,开发商因此应向业主承担责任,获得政府部门审批通过并未免责理由。

【案例索引】:(2015)深中法房终字第1423号、(2016)粤03民终12412号

五、晚交房问题

【裁判要旨】:商品房买卖合同中往往约定,当房屋办理竣工验收备案手续后,房屋满足交付条件。但根据法律规定,房屋交付之前还应办理建筑工程规划验收,而该项验收一般会在竣工备案之后一段时间才可办理完毕。如果开发商在房屋竣工验收备案完成后即将房屋交付业主的行为无效,开发商应承担合同约定的交付之日至规划验收完成之间的晚交房违约金。

【案例索引】:(2016)粤03民终8494-8502号

六、晚办证问题

【裁判要旨】:如果在办证过程中,确实因为第三方原因导致晚办证,开发商是否应承担晚办证违约责任呢?开发商首先需要证明自身有无过错。如果需因第三方原因导致晚办证,根据开发商自身有无过错及过错比例,承担晚办证责任。

确因不可抗力原因导致晚办证,免责期=实际耗时-正常办文时间(80个工作日)。

需要提示的是,在实践中,有银行代为办理不动产证的情况,如果银行怠于办证,银行则需要向业主承担责任。违约金按照涉案房屋的政府指导租金计算。

【案例索引】:(2014)深中法房终字第589-592号、(2014)深中法房终字第1379号(2013)深中法房终字第841号

七、晚付款问题

【裁判要旨】:业主付款属于先履行义务,如果业主未按时付款,开发商可以中止向其交付房屋的义务。如业主已支付房款,但未支付因晚付款而产生的违约金,开发商无权暂停交房。

【案例索引】:(2014)深中法房终字第768、769、771-773、775、777、778、780、785-788、791、793、796、797、801、803号

裁判规则整理

为便于读者快速了解裁判规则,整理下图。其中深色部分为开发商容易承担责任的内容。

一、车位及配套设施类

二、晚交房类

三、晚办证类

四、货不对板类

作者:陈思远|深圳和创法律团队

团队介绍:和创法律团队成立于2017年10月。本团队本着“死磕自己,奉献大家”的精神,在房地产及涉外业务精耕细作,通过研究大数据以及可视化表达,为广大读者和客户提供最新的裁判观点以及纠纷应对策略。我们的愿景是成为受人尊重的专业化法律团队。

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