一房多卖中买受人的诉讼策略及问题解决

一房多卖中买受人的诉讼策略及问题解决

一房多卖中买受人的诉讼策略及问题解决

文/吴调

调解结案的优点就在于,可以更好地实现利益平衡。

案情简介

2020年12月,甲通过中介推送的房屋出售信息,经过实地踏勘,选定了DY市某小区的一套二手房(业主乙已与开发商签署网签合同、办理预告登记),经过磋商,甲与业主乙、中介三方共同签署了《房地产买卖契约》,约定:甲购买乙所有的A房屋,总价款137万元,合同签订之日付定金20万元,剩余购房款分两次支付,乙保证该房屋无其他权属纠纷,乙违约应双倍返还定金。合同签订当日,甲根据协议支付20万元定金,乙出具收款收据。

2021年7月,甲得知A房屋同小区的其他业主已与开发商办理原始房屋产权证书,遂督促乙尽快办理,乙虽口头答应,但迟迟不去办理。至2021年8月,甲从他处了解到乙将A房屋又出售给了YW市的一个买方丙并已涉诉。彼时,关于A房屋是否确定涉及一房二卖,仅为他人告知,甲并无确切的证据能够证明,且查询不到相关案件信息。至2021年9月,甲从中介处了解到,乙此前又将A房屋出售给了另一买方丁,因为乙迟迟不协助办理过户手续,已被丁起诉,且DY市人民法院已经受理。

综合上述信息,A房屋可能涉及一房三卖,且另外两个买受人丙、丁已经起诉,于是本案的诉讼势在必行,但如何选择诉讼策略呢?

本案为房屋买卖合同纠纷,诉讼结果无非是“拿房”或是“拿钱”,即是“继续履行合同”还是“要求乙承担违约责任并赔偿损失”。综合目前信息得知,甲、丙、丁三位买受人均未完成过户,也未实际占有A房屋,具体哪一方实际支付的购房款比例更高当前也无法知晓。若要求继续履行合同,目的能否实现充满了不确定性。于是,为了止损,且快速、简单的处理本案,甲决定依照合同要求乙双倍返还定金。

2021年9月26日,甲与笔者办理委托,2021年9月27日,民事起诉状和证据定稿(注:丙与乙曾就A房屋签署补充协议,声称二人系A房屋的共同购买者,若房屋出卖需二人共同同意,故本案将丙暂列为被告二),2021年9月28日,笔者与甲一起在DY市人民法院申请立案,并于当日缴纳诉讼费用,同时,申请对房屋采取了查封保全。后经与案件保全法官沟通,明确A房屋上有四条查封措施,其中三条为甲、丙、丁提起,另有一起生效法律文书的执行案件。

就此,本案正式进入诉讼程序,后本案历经三次调解得以处理完毕。

第一次调解:丙联系甲,声称其虽起诉要求继续履行合同,但丙非DY市本地人,即使成功拿房,既不会自住也很难出手,遂表明其愿意只拿取适当的赔偿,并建议甲拿房,经向本案主审法官反馈,于2021年10月18日,法院组织调解。调解当日,丙未到场,甲、丁到场。我方表达了可以拿房的意愿,于是,本案面临两个问题急需解决:第一,目前A房屋上查封案件的处理;第二,之后若有案件申请查封A房屋,如何处理?经过讨论,明确初步方案如下:1、甲变更诉请为要求继续履行合同,并限期一次性支付剩余购房款;2、剩余购房款用来解决目前A房屋上的查封案件及支付银行贷款;3、形成调解协议,明确甲支付完毕剩余房款后,视为甲的合同义务履行完毕,乙应配合办理房屋产权变更;上述方案笔者及甲均表示认可,通过调解协议确权,后续即使有案件涉及查封A房屋,也不会影响甲的所有权。4、丙、丁的诉讼案件以撤诉处理。

但事与愿违,丙虽未到庭却改变了想法,其还是准备要求乙继续履行合同、办理过户手续并交付A房屋。所以,当时主审法官和笔者均认为本案将很难处理,若丙拿房,其尾款事实上难以清偿目前A房屋上的查封案件和银行贷款,即便其诉请得到支持,四方纠纷也难以得到最终解决,在甲、丁及另一执行者的最低损失得不到弥补的情况下,A房屋上的查封将难以撤销。

第二次调解:2021年11月15日,根据传票,本案开庭审理,庭前本案法官及丁案主审法官在场组织了第二次调解,但丙意志坚决且丁要求的赔偿金额过高,各方无法达成调解协议。为进一步查清案件事实,法官组织了庭审,查明,三个房屋买受人的先后顺序为:丁、甲、丙。

第三次调解:庭后,本案法官和丁案法官均再次组织调解。综合当前信息可知:(1)丁实付定金10万元,诉讼请求为双倍返还定金并要求赔偿可得利益损失;(2)甲实付定金20万元,诉讼请求为双倍返还定金,可以变更诉讼请求为继续履行合同;(3)丙实付定金30万元(现金交付),诉讼请求为继续履行合同,但经过庭审,其要求继续履行合同的意愿不再强烈,并同意可将诉请变更为解除合同并获取一定的赔偿。经过计算,鉴于甲剩余购房款为127万元(含已交付但交由中介暂扣的定金10万元),在扣除银行贷款和执行案件金额之后,实际丙、丁可分配金额为66.5万元,故本案调解的核心在于丙、丁的赔偿分配问题。后经本案主审法官、丁案法官与丙、丁的长时间沟通,以及甲当场明确表示可以在15天之内凑齐余款,并支付至法院账户,由法院将调解款项直接支付给丙、丁,若丙、丁未收到调解款项,则视为调解不成功。最终,在各方的努力之下,丙自愿以41.5万元为调解金额,丁自愿以25万元为撤诉前提,本案终成功达成调解。

调解笔录于2021年11月15日签署,后甲积极筹款,并于2021年11月22日将调解款项支付至法院专户,丙、丁及另一申请执行人均提前获得款项,法院于2021年11月23日签发调解协议,经甲、丙、丁申请,A房屋上所涉查封也得到及时解封。后甲陪同乙向银行交付了剩余贷款本金并垫付了两个月的贷款利息,鉴于乙以资金紧张为由拒绝缴纳房产税,甲又垫付了1万余元的房产税,至2021年12月23日,乙终将A房屋过户给甲,甲终成功办理A房屋产权证,成为A房屋真正意义上的所有权人(注:不动产的所有权以登记为准)。

本案至此终尘埃落定,甲在原定的购房款基础上,额外承担了本应由乙承担的两个月贷款利息、乙应缴纳的新房房产税、诉讼费、保全费、律师费,但值得欣慰的是,甲、乙购房合同签署后至今一年,A房屋的升值部分足以覆盖上述成本且有盈余。所以,这是个多赢的结果,也体现了调解的灵活性。

本案的处理过程,体会如下:

第一,诉讼不一定以审判结案,调解也可以很好的处理案件,更好的实现利益平衡;

第二,根据案件进展,灵活变更诉讼策略,可能会为当事人争取更高利益或者降低损失;

第三,与当事人和承办法官的良好沟通,会为案件的顺利处理提供加成。

最后,律师建议:

关于二手房买卖,除了考虑房屋产权是否明确、房屋是否在租、是否拖欠物管费等问题之外,还应关注原业主的个人信息,可通过最高人民法院官网查询其是否涉诉、是否被纳入失信或被采取限制高消费措施,若有顾虑,房屋买卖也可通过公证进行,可为二手房买卖提供保证。

作者:吴调 律师,婚姻家事工作室

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