上海二中院:二手房买卖合同纠纷案件的风险提示及应对策略

房屋买卖主要包括一手房屋买卖和二手房屋买卖。从上海市总量来看,近年来二手房屋的成交量高于一手新房的成交量。从交易风险而言,二手房屋买卖存在受政策影响大、交易流程复杂、关涉履行因素多等特点,比一手房屋买卖更容易发生纠纷,争议类型也更为复杂。因此,二手房屋买卖成为近年来社会持续关注的热点问题。

上海二中院以该问题为导向,对2016-2020年本院审理的二手房屋买卖合同纠纷案件的相关数据和问题进行分析整理,提出对策建议,为预防和化解二手房屋买卖合同纠纷,治理相关行业乱象,维护当事人的合法权益提供可参考的路径。

一、二手房屋买卖合同纠纷案件的基本情况

1. 纠纷数量随调控政策波动大

2016年至2020年期间,我院审结二手房屋买卖合同纠纷共2464件,其中2016年审结416件,2017年审结790件,2018年审结472件,2019年审结409件,2020年审结377件。从历年的数据可以看出,2017年的结案数量较上一年出现了近一倍的增长,达到近五年结案数量的顶峰。2018年结案数量重新回落,之后呈现逐年下降趋势。

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上述现象反映出二手房屋买卖合同纠纷的数量受房地产调控政策影响大。2015-2016年房地产市场较热,价格上涨较快,卖家跳价较多,引发大量纠纷。

2016年上半年随着调控政策提高了购买二套房的首付比例以及购房资格限制更加严格,买家在房款支付和购房资格等方面出现履行障碍,又引发大量纠纷。

因纠纷从发生到进入二审诉讼程序具有滞后性,导致2017年我院审理的该类案件数量激增。2017年之后房地产调控趋于常态化,二手房交易市场热度降低,投资性购房比例减少,交易更为理性,纠纷数量也相应呈现下降趋势。

2. 裁判结果呈“两低一高”样态

2016年至2020年,我院审结的2464件二手房屋买卖合同纠纷案件,从裁判结果来看呈现“两低一高”样态。

① 改发率高。改判、发回重审案件共260件,撤销原裁定、指令继续审理案件共31件,共计291件。改发率为11.8%,远高于我院上述期间民事案件平均改发率。

② 调撤率低。调解案件共146件、撤诉案件共505件,调撤案件共计651件。调撤率为26.4%,低于我院上述期间民事案件平均调撤率。

③ 维持率低。维持原判决和裁定案件共1522件,维持率为61.8%,低于我院上述期间民事案件平均维持率。

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二手房屋买卖合同纠纷案件的裁判结果呈现上述样态主要原因在于:该类案件法律关系复杂,因当事人证据保全能力欠缺导致事实查明疑难,一些案件类型的法律适用问题尚存争议,案件审理难度高,故二审维持率较低,而改发率较高。因房屋价值高,案件的诉讼请求标的额也相对较大,案件所涉利益大,矛盾化解难度高,故调撤率较低。

3. 纷争地域性特征显著

通过对近五年我院审结的二手房屋买卖合同纠纷所来源的各一审法院的案件数量进行统计后发现,该类纠纷案件主要表现出如下特征:

① 各区域之间案件数量不均衡。近五年我院审结的二手房屋买卖合同纠纷二审案件的来源情况为:嘉定区(387件)、静安区(296件)、宝山区(491件)、普陀区(368件)、青浦区(255件)、黄浦区(219件)、杨浦区(216件)、虹口区(163件)、崇明区(69件)。从上述数据可以看出各区之间的案件数量相差较大。

② 中心城区与城郊总体案件数量基本持平。黄浦、静安、普陀、虹口、杨浦五个城区近五年的案件总量为1262件,宝山、嘉定、青浦、崇明四个城区近五年的案件总量为1202件,两者差距较小。

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③ 各区域之间案件数量的变化差异大。宝山、嘉定两区近五年案件数量呈上下波动状态。黄浦、崇明区案件数量比较平稳,变化较小。其它区域案件数量自2017年之后基本呈下降趋势。

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二手房屋买卖合同纠纷案件区域分布呈现上述特点的主要原因在于:

一是纠纷数量与该区域的二手房交易量有关,二手房的交易量又与该区域的面积、二手房存量、人口等因素综合相关。

二是近年来二手房交易中改善型购房的比例有所上升,部分中心城区和部分新兴城郊满足置换要求的房屋较多,所以交易相对活跃,纠纷也相应较多。

4. 买受人起诉居多且诉请较固定

在近五年的二手房屋买卖合同纠纷案件中每年抽取100件案件作为样本进行统计分析后发现:一是买受人起诉的案件要明显多于出卖人起诉的案件。买受人要求继续履行的案件也明显比出卖人要求继续履行的案件多。

究其原因在于:

一是近五年房价整体呈上升趋势,二手房交易市场整体呈现卖方市场,出卖人相对处于强势地位,违约较多,且发生纠纷后继续履行合同的意愿较弱;

二是当事人的诉讼请求较为固定,包括继续履行合同、解除合同、确认合同无效,上述请求往往与支付违约金、赔偿损失、双方返还定金等一并主张。

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二、二手房屋买卖合同纠纷案件的主要类型

二手房交易包括咨询、磋商、缔约、贷款、买受人资格审查、房屋核验、解押、缴税、过户、交房等多个流程,各个交易环节不确定因素多,纠纷产生的原因纷繁复杂,根据纠纷的成因主要包括以下案件类型。

1. 买卖一方悔约引发的纠纷

① 出卖人跳价。二手房屋买卖纠纷的数量和房价的趋势息息相关。在房屋价格上涨的情况下,二手房屋买卖合同纠纷案件以出卖人悔约居多,主要原因在于出卖人在利益的诱惑下跳价。该类纠纷以买受人起诉居多,诉讼请求一般为要求出卖人继续履行合同或解除合同并支付违约金。

出卖人则提出各种理由的抗辩或提起反诉,主要包括:

一是双方对于税费承担等主要条款协商不成;

二是买受人未在买卖合同约定的时间前支付房款;

三是出售房屋未经房屋共有人同意。有的案件中出卖人还与案外人串通虚构借贷关系并在房屋上设立抵押登记或让案外人通过虚假诉讼制造司法查封,以阻止过户。

② 买受人悔约。在房价上涨的行情下,买受人悔约的案件数量较少,悔约原因主要在于:

一是受房产调控政策的影响,买受人欠缺购房资格或首付款比例大幅提高后付款能力不足;

二是置换型购房的买受人,其出售房屋不顺导致其购买房屋时房款无法到位;

三是签约前对房屋没有充分了解,签约后又对房屋的地段、户型等不满意。在房价下行的行情下,买受人悔约则相对较多。此时往往出卖人起诉要求继续履行,而买受人以各种理由要求解除合同。

2. 房屋或出卖人权利瑕疵引发的纠纷

① 房屋上存在抵押或司法查封。买受人在签订定金合同或买卖合同之后,发现所购房屋上除存在银行作为抵押权人的住房抵押贷款外,还存在其它抵押登记或者司法查封,导致房屋办理过户存在障碍。

买受人由此起诉,要求出卖人继续履行合同,在涤除房屋上的抵押登记或解除司法查封后办理过户手续,也有买受人在与出卖人协商涤除抵押登记未果或无法通过执行异议等解除房屋上的司法查封的情况下,以合同无法继续履行为由起诉要求解除合同、支付违约金以及赔偿损失。

② 夫妻一方出售夫妻共有房屋。夫妻婚后购买的房屋,除非另有约定,一般无论是登记在一人名下还是双方名下,都属于夫妻共同财产。夫妻一方签名将房屋出售的案件,时有发生,主要包括两种情况:

一是夫妻共有房屋登记在夫妻双方名下,夫妻一方代另一方与买受人签订房屋买卖合同,另一方以房屋买卖合同非本人所签且其不知情,也不予追认为由拒绝履行合同。买受人起诉要求夫妻双方继续履行合同;

二是夫妻共有房屋登记在夫妻一方名下,非产权登记人以产权登记人名义签订房屋买卖合同,产权登记人以房屋买卖合同非其本人签署、对房屋买卖合同不予追认为由拒绝履行,买受人起诉要求夫妻一方或双方继续履行合同。

③ 父母出售未成年子女所有或共有的房屋。未成年子女作为家庭成员基于长辈的赠与或动迁安置等原因可能成为房屋的所有权人或共有人。父母一方或双方出售未成年子女单独所有或共有的房屋并不少见,一般包括三种情况:

第一,父母双方共同在房屋买卖合同上签字,父母后以出售房屋损害未成年子女利益为由,要求确认买卖合同无效并返还房屋。

第二,父母夫妻关系存续期间,由父母一方在房屋买卖合同上签字,另一方以出售房屋未经其同意且损害未成年子女利益为由,要求确认买卖合同无效并返还房屋。

第三,父母离婚,由父母一方在房屋买卖合同上签字,另一方以出售房屋未经其同意且损害未成年子女利益为由,要求确认买卖合同无效并返还房屋。

3. 附有违章建筑房屋引发的纠纷

二手房买卖中,别墅、顶楼、带有天井的一楼这类房屋,往往因其可改造性,受到部分购房者的欢迎,然而未经行政主管部门审批而进行的改造、重建,属于违法行为,将产生房屋被限制交易的法律后果。这种情况一般存在如下诉讼形态:

一是买受人以附有违章建筑而房地产交易中心不予办理过户登记为由起诉要求出卖人拆除房屋上的违章建筑,办理过户手续,支付违约金;

二是买受人以违章建筑无法过户或出卖人故意隐瞒房屋附有违法建筑为由,要求解除合同,返还房款,支付违约金。

4. 受房产调控政策影响引发的纠纷

① 限购政策影响。限购作为调控房地产市场的重要手段之一,对于平稳房价具有重要的作用,然而新政实施后,相应的纠纷也大量涌现,主要包括:

第一,买卖双方签订了中介版的房屋买卖合同而未签订网签合同,此时新政出台,导致买受人不具备购房资格而致合同无法继续履行。

第二,合同一方在限购政策出台前已经存在违约行为,导致履约迟延,之后遭遇限购政策出台致使买受人丧失购房资格,合同无法继续履行。

第三,买受人隐瞒自己属于限购对象的事实,与出售方签订房屋买卖合同,导致合同无法继续履行。第四,买卖双方在签订网签合同前均知晓买受人限购,试图通过约定期限较长的网签时间予以规避,然该期间新政出台,导致原约定的网签时间内买受人不具备购房资格,合同无法继续履行。存在上述情况时,出卖人或买受人一般起诉解除合同,并要求对方承担违约责任。

② 限贷政策影响。限贷政策也是房地产调控的重要方式之一。限贷政策主要是提高买受人支付首付款的比例或者银行收紧贷款政策,贷款审批从严、放贷时间延长。限贷政策出台后,买受人的付款能力出现问题或付款周期变长。

因房屋买卖合同中一般有“贷款不足,现金补足”条款,导致买受人因不能依照约定付款时间付款而违约。出卖人由此起诉解除合同,并要求买受人支付违约金。

5. 户口迁移或学籍已占引发的纠纷

因户籍管理制度和教育学籍制度,交易房屋上的户口是否按时迁出对于买受人影响很大。实践中引发该类纠纷的成因主要在于:

一是涉案房屋中除了出卖人的户口外,还涉及其他亲属或前手房屋所有人及相关人员的户口,户口登记人不配合迁出以致出卖人无法依约迁出,买房人起诉要求迁出户口并主张违约金。

二是学区房买卖的案件中,出卖人隐瞒该房屋学籍已经被使用的事实,导致买受人购买学区房的合同目的落空,买受人起诉要求解除合同并主张违约金。

三、二手房屋买卖合同纠纷案件审理中发现的问题

1. 中介公司提供服务不规范

二手房交易有着涉及面广、政策性强、交易流程复杂、履行周期长等特点,因此中介服务在二手房买卖中至关重要。然而从案件反映的情况来看,中介机构提供的居间服务存在诸多问题,成为买卖双方发生纠纷的重要原因。

① 告知不充分。中介合同是居间人向委托人提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。中介公司应就订立合同的事项向委托人如实报告。但在案件审理中发现,中介公司并未就与交易有关的信息履行充分的告知义务,导致纠纷的发生。主要包括:

一是对房屋状况不充分告知。中介机构未就交易房屋的情况向买受人进行披露,如房屋是否“满五年唯一”、学区房的学籍是否已使用、房屋上是否有无法迁走的户口、房屋是否漏水、有无违章建筑等信息进行如实告知,导致买卖双方产生争议。

二是对合同和买受人支付的款项性质不充分告知。中介公司往往提供格式合同让买卖双方签署,但对于该合同是定金合同还是买卖合同,买受人所支付的款项的性质是意向金、定金抑或首付款,以及签约和交付定金的法律后果等均未对买卖双方进行充分的告知,导致部分买受人在签订了买卖合同后还以为自己只是签了定金合同。

三是对特殊风险不充分提示。如房屋性质是动迁安置房时,中介公司未对该类房屋存在限售年限进行特别提示。

② 审核不到位。房屋中介公司负有严格按照住房限购政策有关规定开展居间业务的义务。中介公司应对相关政策履行告知和审核义务。

但从案件反映的情况来看,有些中介公司一则对房地产调控政策不了解,甚至存在误解。二则对买受人购房资格的确认流于形式,仅限于对购房者口头询问,未认真核对买受人的户籍、婚姻、个税或社保缴纳证明等材料,而是先撮合买卖双方签订买卖合同,在办理网签时才要求购房者提交审核材料,一旦审核无法通过,则会引发纠纷。

③ 操作不专业。有些中介公司在撮合买卖双方签约前未要求房屋产权人先行提供房产证和产调信息,买受人在签约后才发现签约人并非房屋的所有产权人或房屋上有抵押或司法查封,导致买卖合同在履行过程中出现障碍或无法履行。

有些中介公司为了尽快促成双方签约,未提示买卖双方对付款时间、税费承担、违约责任等事项进行充分、明确的协商并载入合同;有些中介公司因经验不足,未将买卖双方在履行中口头达成的一致意见载入合同,或者对合同条款进行修改后未要求买卖双方签字确认,导致双方发生争议,也给一些当事人恶意不履行合同提供了机会。

2. 规避法律及政策行为频现

在案件审理过程中发现,二手房交易过程中买卖双方以及中介公司的工作人员,从事规避法律及政策的行为频频发生,主要表现在:

① 中介公司在二手房居间服务中的违法违规行为。有的中介公司工作人员为使不具备购房资格的购房人具备购房资格,为购房人开具虚假社保证明、怂恿购房人“假离婚”“假结婚”等,达到逃避限购政策的目的。

有的中介公司工作人员参与套路贷,成为套路贷犯罪的一环。还有的中介公司工作人员收取买受人支付的定金和房款后占为己有,甚至下落不明。上述问题暴露出中介公司在聘用工作人员时把关不严,在规章制度上存在漏洞,在内部管理上监管不到位。

② 买卖双方在二手房交易中规避法律和政策的行为。有的二手房买卖双方为了追求非法或不当利益,在交易过程中出现了一些规避法律和政策的行为,为纠纷的发生埋下了隐患:

一是签订阴阳合同做低房价逃避税费。

二是家庭成员之间的赠与房屋通过签订买卖合同的形式办理过户手续。

三是借用有购房资格的亲友的名义购买房屋。四是与他人签订虚假买卖合同套取银行贷款。这些规避法律和政策的行为,增加了买卖双方的交易风险:

在做低房价的情况下,买卖双方在履行过程中可能会对交易价格发生争议;

在名为买卖实为赠与的情况下,当双方关系恶化或赠与人过世后,赠与人或赠与人的继承人可能会以买卖关系为由要求受赠人支付房款或确认合同无效;

在借名购房的情况下,如名义购房人不配合恢复产权登记,则可能引发诉讼风险;

在套贷的情况下,如原产权人还贷不及时,会影响名义买受人的征信,甚至会因无法及时还贷而引发银行诉讼风险,并且原产权人还会面临房屋被名义买受人恶意处分给案外人或被设定抵押的风险。

3. 交易主体风险意识淡薄

随着房屋的价值越来越高,房屋买卖对于老百姓而言属于重大财产的取得和处分,应持有谨慎的态度。但我院在案件审理中发现,不少出卖人或买受人在交易过程中风险防范意识较弱,签约前未能尽到必要的审慎注意义务,也没有必要的证据保全意识,导致合同履行中发生争议,诉讼中又因证据不足处于不利地位。

① 风险防范意识不足。不少二手房的出卖人或买受人因专业知识欠缺、盲目购房等原因在交易过程中风险防范意识较弱,主要表现在:

一是有些买受人对房产调控政策缺乏预期。对于市场盲目乐观,超出自己的经济能力跟风买房。在签订买卖合同后如遇到贷款政策收紧,则面临因付款能力不足而承担违约责任的风险。

二是买受人对交易信息了解不够。买受人在签约前对于调控政策、房屋权属、房屋状况、房屋有无权利限制等均未向中介公司询问清楚,导致在履行中因自身不具备购房资格、出卖人无权处分、房屋上有权利障碍等原因而合同无法继续履行。

三是合同条款约定不明。买卖双方对于房屋转让价格、付款方式、付款时间、过户时间、税费承担、违约责任等事项未协商清楚就签订买卖合同,导致履行中发生争议,也给一方悔约提供了机会。

② 证据保全意识不强。二手房交易流程繁复、周期较长,双方在签约后对于具体履约的洽商通常不再正式,多采取微信、短信、电话等方式进行沟通协商。

因买卖双方以及中介公司对履约状态的证据保全意识不强,未对重要的交易事实进行留痕,导致双方一旦发生争议,守约方可能无法举证证明系对方违约而承担不利的后果。主要表现在:

一是未对口头协商过程进行留证,对相关人员的身份未进行有效固定。

二是对于双方口头达成的协议内容未及时签署书面协议;

三是保存在手机上的微信、短信记录未妥善保管。

四、预防和化解二手房屋买卖合同纠纷的对策建议

准确把握房地产宏观调控政策的性质和精神实质,依法妥善运用审判职能保障二手房交易市场的正常交易秩序,引导房屋交易回归居住属性,促进二手房交易市场健康平稳发展,保护交易主体的合法权益,是法院为经济社会发展大局服务的职能体现。以下就有效预防和化解此类纠纷提出若干对策建议。

1. 加强宣传指引,提升公众法治意识和风险意识

充分发挥法院作为法治宣传主阵地的作用,通过发布二手房屋买卖合同纠纷的典型案例、类案指引、风险提示要点等方式,增强社会大众对法律法规的理解和对政策风险的预期,引导公众理性购房、诚信履约,不从事做低房价规避税费、“假离婚”逃避限购等不规范行为,形成守法诚信的交易环境,增强市场主体对于交易风险的防范意识,提升交易主体依法理性维权的能力。

社会大众在二手房屋买卖过程中,可以着重从几个方面入手防范交易风险:

一看政策是否知悉。买卖房屋是重大财产的取得和处分,交易双方都应该秉持谨慎的态度。在买卖房屋之前应认真仔细地了解现行房地产调控政策的内容,并对政策的可能变动建立基本的心理预期。如在房价增长过快情况下,应存在调控政策可能收紧的基本预期,避免合同履行的政策性障碍。

二看中介是否正规。二手房屋买卖金额大、流程繁琐、风险高,委托中介机构提供居间服务日益成为必选项。在中介的选择上应严格把关,对中介公司要进行尽职调查,比如可以通过中国裁判文书网查询中介公司过往的涉诉情况,也可以通过点评网站查看用户评价,以及通过与中介人员的交谈、查看相关证照、询问公司业务流程和财务制度等方式实地考察,尽量选择比较靠谱和规范的中介公司。

三看对家是否靠谱。对于买家而言,仔细了解卖家的资产负债情况、出售目的、家庭成员等信息;可浏览最高人民法院网站、天眼查等平台查询卖家及其名下公司是否涉讼以及是否存在失信、限高等情况。

在签约前要仔细核对卖家的身份证、户口本等,确认前来签约的人员是房产证上登记的所有权人,如果有所有权人无法到场签约的情况,应要求提供经过公证的授权委托书。对于卖家而言,可以通过询问、要求买家提供户口本、社保缴纳记录等材料核实买家有无购房资格,有无房款支付能力等。

四看房屋有无瑕疵。看房时,仔细查看房屋有无漏水等重大的瑕疵,可以向居委会、物业公司、邻居了解房屋是否存在其它买家可能介意的情形。

签约前应要求产权人凭相关证件到房管部门调取预售房屋的最新产调信息,核实房产证上的信息与不动产登记薄上的信息是否一致、卖家取得房屋的方式和时间(这关系到不同的税费标准,如赠与取得的房屋再售时税收比较高,满五年唯一的房子税费比较低等)、有无登记的居住权、抵押情况以及户口及学籍占用情况。

五看合同是否完备。买卖双方应在正规、专业的中介公司的协助下,对房屋买卖合同的条款进行协商,并将协商一致的结果通过书面形式予以固定。尤其是对于容易产生纠纷的交易流程中的各个时间点、税费的承担、抵押情况及涤除的时间、违约责任等应逐一进行明确约定,避免履行中出现争议。

六看行为是否合规。守法诚信是防范交易风险的最好方式,不要心存侥幸,企图通过伪造社保缴纳证明、“假离婚”、签订阴阳合同等方式规避国家限购限贷政策。一旦发生纠纷,相关条款或合同可能会被认定为无效,并承担相应损失,得不偿失。

七看证据是否留痕。在交易中应注意对证据进行保全。尽量选择在有视频监控的场所进行洽谈,或者在征得对方同意的情况下,进行全程录音。双方口头达成的一致意见,应尽快形成书面协议。对合同条款的修改要双方签字确认。保存好相关微信、短信记录,留存中介公司具体经办人的姓名和联系方式。

2. 加强部门联动,综合治理行业不规范行为

加强与有关部门、管理机关、行业协会的沟通,厘清核心矛盾和政策导向,加强行业监管,为化解矛盾、解决纠纷提供可行性建议,形成合力,探索切实解决此类纠纷的路径。

建议立法机关和相关部门进一步完善房地产中介行业的相关法律和规范制度,细化中介机构在居间服务各环节中应当承担的义务和相关责任,保障房地产中介市场的健康发展。

建议相关部门进一步健全信息共享机制,探索建立相对统一的房地产居间活动违法违规行为举报投诉平台,畅通违法违规行为的通报、移送渠道,确保各类违法违规行为能够被及时发现、及早处置。

建议建立和完善中介机构及从业人员信用档案制度,对严重违反法律规定和行业规范的机构和个人,纳入信用的档案黑名单,进行媒体曝光、取消从业资格,依法从严查处。

3. 完善调处机制,促进纠纷快速稳妥化解

加大对二手房屋买卖合同纠纷案件的调解力度,积极引导当事人诉前调解,强化司法审判与行政调解、司法调解之间的制度衔接,努力将矛盾化解在诉前。

针对二手房屋买卖合同纠纷案件的特点,加强与住建、房管、工商、物价等部门的沟通联系,共同排查矛盾纠纷,打造多层级、全方位的二手房屋买卖合同纠纷解决联动机制,积极整合各方力量,以对话和协商方式化解矛盾,发挥多元化纠纷解决机制的作用。

发挥居委会、业委会等桥梁纽带作用,及时介入房屋买卖合同纠纷的化解,把纠纷化解在诉前。进一步完善在线多元解纷机制,运用“一站式多元解纷平台”以及 “委托调解掌上平台”等为群众提供菜单式解纷机制,提升纠纷化解的便捷性。

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