二手房买卖质量纠纷处理的原则与例外

现实生活中,房屋质量纠纷主要出现在商品房预售合同纠纷中,买受人因房屋质量瑕疵而拒绝受领房屋,或者要求开发商承担质量修复责任的情形所在多有,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也有较为明确的规定。二手房买卖合同纠纷中,因房屋质量问题而产生的争议较少,但也时有发生,因为并没有像商品房买卖合同纠纷那样有具体的司法解释,实务中观点也尚存在较多分歧,有讨论的必要。

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一、观点分歧

对于二手房买卖质量问题纠纷,一种观点认为二手房乃现房交易,买受人应尽到审慎查验义务,只要买受人实地查验过房屋,就应推定为其对房屋现状的认可,故而买受人因房屋质量问题主张权利的,不应予以支持。另一种观点认为,根据合同法的规定,出卖人对标的物承担质量瑕疵担保责任,二手房买卖合同同样适用。因此,如房屋存在质量问题,出卖人应承担瑕疵担保责任,买受人可要求出卖人承担修复义务,或者根据合同法的规定主张减少房屋价款。

笔者认为,两种观点均有可商榷之处。民法典第615条规定,“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的,交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”第617条规定,“出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依据本法第582条至第584条的规定请求承担违约责任。”二手房买卖虽为现房交易,买受人固然有审慎查验的义务,但并不必然绝对排除出卖人的瑕疵担保责任。出卖人是否承担瑕疵担保责任,则应区分不同的情形。原则上,二手房交易以现状为准,买受人负有审慎查验义务,未提出异议的,应视为对房屋质量的认可,并成为双方协定房屋价款的基础,不属于未“按照约定的质量要求交付标的物”或者交付的标的物不“符合该说明的质量要求”的情形;但在例外的情形下,证据足以认定质量瑕疵并未纳入双方房屋价款协商基础的,可以认定为未“按照约定的质量要求交付标的物”或者交付的标的物不“符合该说明的质量要求”,出卖人应承担瑕疵担保责任。

二、处理的原则

二手房买卖合同中,买受人主张因房屋质量瑕疵而要求减少价款或承担修复义务的,原则上不应支持。

首先,从法律规定而言。民法典第620条、第621条规定了买受人的检验义务,并规定买受人因质量或数量问题的通知义务,买受人怠于履行检验义务或通知义务的,视为标的物的质量或数量符合合同约定。二手房买卖为现房买卖,房屋价格巨大,作为一般理性的买受人,其购买之前应进行实地查验,对于房屋的坐落、朝向、楼层以及房屋是否存在质量瑕疵等均应认真查验。因此,如买受人查验后与出卖人签订房屋买卖合同,应视为对房屋现状的认可和接受,买受人于房屋交付后再提出质量问题,不应予以支持。

其次,从交易惯例而言。二手房虽有部分属于未使用的“次新房”,但多数已经使用,甚至可能使用多年,存在质量问题在所难免。更重要的是,双方价格的协定往往正是基于房屋现状,甚至房屋的缺陷往往是买受人与出卖人讨价还价的条件。同时,出卖人一般并非开发商,其在订立合同之际,也无对房屋质量作出承诺的意思表示,如果买受人在房屋交付后仍可以房屋质量问题为由提出减少价款或进行修复,则将使出卖人陷于不可预知的交易风险,会对二手房交易市场产生较大的冲击。

因此,笔者认为原则上不应支持买受人要求减少价款或承担修复责任的请求。但是,这不是说买受人全部自行终局承担质量问题的责任,对于这些质量问题的处理,仍应区别对待:对于因相邻关系产生的质量问题,比如因楼上邻居下水管道堵塞导致的局部渗漏,买受人在取得房屋所有权后,可以基于相邻权主张权利;对于因房屋建造过程中形成的质量问题,未超过开发商质量保修期的,买受人在取得房屋所有权后,可要求开发商承担修复的责任,超过开发商保修期的,但属于因住宅共用部位、共用设施设备的原因所致的,可按照规定申请使用住宅专项维修基金。

三、例外的情形

有原则就有例外。

1.房屋存在主体质量问题。通常买受人购买的目的是为居住使用,而房屋主体质量问题,因涉及买受人的生命、财产安全,且买受人一般即使尽到最谨慎的查验义务,也难以确知是否存在主体质量问题。因此,一旦有证据证实房屋存在主体质量问题,买受人可向出卖人主张权利,但因主体质量问题一般应经专业机构进行修复甚至重建,因此买受人要求修复的,不应支持,但其可要求解除合同。

2.出卖人故意隐藏质量瑕疵。一般而言,二手房以现状作为交易的基础,但实践中确存在部分出卖人明知其房屋存在某些质量问题,但为了房屋顺利出售或为了以更高的价格出售,会通过一些手段对房屋质量问题进行遮掩或隐藏,使买受人无法查验。此时,因房屋质量问题不能视为双方协商的基础,因此出卖人应承担瑕疵担保责任。

3.因出卖人原因无法查验房屋或出卖人对房屋质量作出承诺。买受人一般情况下会事先实地勘查房屋现状,但在少数情况下,也存在未查验房屋即签订房屋买卖合同的情形,对于因买受人自身原因未查验房屋的,系其未尽到审慎查验义务,应视为买受人认可房屋现状,出卖人不承担瑕疵担保责任;当然也存在因出卖人的原因导致未能查验房屋的情形,比如出卖人因急需用钱,与买受人约定先签订合同、过户,然后交付房屋的,应认定为买受人因出卖人的原因未查验房屋,出卖人应承担质量瑕疵担保责任。出卖人对房屋质量作出承诺的,应承担其承诺的后果,若房屋存在质量问题,出卖人应按照其承诺履行系属当然,自不待言。

——刊载于《人民法院报》,相关法条编者已根据民法典进行修改。

附问答:

问1:二手房买卖是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

答:不适用。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”这就不包括二手房。

依据为最高法商品房司法解释

第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

问2:二手房买卖需要遵循的义务

答:按照法律规定及目前的实际操作,二手房买卖中的“先合同义务”主要有以下五项内容:

(一)瑕疵告知义务。即二手房的提供者,不管是上家还是中介公司,应当将房屋的瑕疵状况告知购房人,不得隐瞒。如该房屋是否设定抵押,房屋是否有质量问题等,都应当如实告诉下家。否则,因为该瑕疵而造成签订的合同无效或被撤销,则要向下家赔偿损失。

(二)重要事项的通知义务。对于影响房屋买卖合同订立的重要事项,一方应当如实通知对方。如下家要告诉上家自己履行合同的能力、资金大致状况等。在二手房买卖磋商过程中,有些人并不是房屋产权人,而是背着家里人把房屋拿来挂牌上市,结果造成不能签约或合同无效,使下家因此失去了与其他人订立合同的最佳时间机会。有的下家经济条件一般,等磋商到签订合同时,才通知对方自己需要以房屋作抵押办理贷款,使上家措手不及。

  (三)协助与照顾的义务。在二手房买卖合同订立过程中,上下家应当尽力避免给对方造成不必要的利益损失,并且在可能的情况下提供便利,给予对方必要的协助。任何一方不得滥用自己的优势,或者利用对方的劣势,或者胁迫对方,或者乘人之危而取得不当利益。

 (四)不得欺诈义务。二手房上市交易,其原因多种多样。有的是为了改善居住条件或环境,有的是为了投资套现,而有的则怀着欺诈的目的,为达到非法利益。比如有的上家因隔壁工地打桩,造成自家房屋墙体开裂下沉而获得赔偿后,转手就隐瞒该处瑕疵挂牌上市;还有的中介公司甚至故意编造挂牌旧房即将动迁可安置新房等虚假事实,吸引下家。“先合同义务”严格规定了合同当事人不得利用接触和磋商过程故意捏造事实,或者故意隐瞒事实真相,欺骗对方而订立房屋买卖合同来谋取不当利益。

(五)忠实义务。在二手房买卖签约过程中,中介公司为达成居间或委托协议,有时告诉对方当事人一些商业信息是必须的,但一般也提请对方不得泄露、使用。有些情况下,虽然一方当事人没有明确告知对方当事人有关信息是商业秘密,基于此种信息的特殊性质,按照一般常识,二手房交易当事人也不可以泄露,更不应当用来搞手拉手交易,否则应当承担赔偿责任。

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