文/陈家炜、傅玲佳
为保障二手房交易的顺利进行，在二手房买卖合同中都会设定违约金条款，且通常违约金的金额是房屋总价的20%至30%。但是在司法实践中，即便买卖双方已经约定了明确的违约金数额，法院判决中也并不会全数支持。现笔者从代理的实务案例着手，探讨违反二手房买卖合同约定需支付的违约金数额等相关实践问题。
案情简介
2017年5月，原告A某、被告B某、被告C公司签订《购房意向合同》，约定原告A某向被告B某购买位于XXXX房屋，约定房价总额为1195000元，约定任意一方违约的违约金按照房屋转让总价10%计算即119500元。同日，原告A某支付了购房意向金10000元整。期间，因被告B某遗失房屋所有权证，双方购房事项出现拖延，后又因房屋所在地区的二手房屋价格存在较大幅度上涨，被告B某通过被告C公司告知原告A某，要求加价购房。
2017年7月，原告A某要求按原约定房价购房遭被告B某拒绝为由，诉至法院，请求依法解除《购房意向合同》、支付违约金、退还购房意向金。
法院认为
各方签订的《购房意向合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。庭审中，各方一致同意解除《购房意向合同》，本院予以确认。被告B某自认系因《购房意向合同》约定转让价格过低而不同意卖房给原告，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告要求被告B某退还其以收取的购房意向金10000元，理由正当，本院予以支持。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，故原告有权在本案中选择适用违约金条款。关于违约金的数额，原告根据《购房意向合同》的约定按房屋总价的10%主张119500元，被告B某提出了违约金过高的抗辩，鉴于原告未能提供充分有效证据证明其实际损失，故本院根据房价的涨幅、合同履行情况、双方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情支持违约金90000元。
案情分析
在司法实践中，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条等相关规定内容，若约定的违约金过分高的，法院会对约定的违约金进行调整。
一、违约金数额以实际损失为原则
在司法实践中，违约金数额的认定仍依据“谁主张、谁举证”的举证原则，即只要一方主张违约金数额过高的，除非另一方能够举证证明其实际损失数额的，否则很大可能将面临获得无法支持全部数额的判决，法院通常会参考其他因素而调低违约金。同时，在调整违约金、作出判决后，若一方不服提起上诉的话，仍需对其主张承担举证责任，由此举证实际损失的难度较大。
案例一：
案号：(2021)浙0109民初20150号
审判法院：杭州市萧山区人民法院
案情简述：曹某将拆迁安置房（仅有选房公证书，无房产证）以110万元的价格售予王某，已收取了5万元购房款。但因曹某资金紧张，又将房屋以75万元的价格售予第三人。王某起诉要求曹某承担违约责任，该房屋在诉讼中经评估，价值为225万元。
裁判理由：“关于曹某应赔偿的合理损失，经审理认为，本案中曹某违背诚实信用原则，将案涉房屋“一房二卖”且亦实际无法履行合同，曹某应赔偿王某合理损失；就合理损失的具体数额，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿数额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”之规定，应以实际损失为基础，兼顾协议履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院结合以上因素酌情确定合理损失为120000元。鉴于王某主张的违约金、房屋差价损失、评估费、律师代理服务费实质均系其主张的损失，本院在上述合理损失120000元中已作考量并予以支持，故其他损失不再支持。”
案例二：
案号：(2021)浙0109民初21867号
审判法院：杭州市萧山区人民法院
案情简述：2021年5月，卖方陈某与买方许某签订《购房意向合同》，将其房屋以502万的价格出售给买方。买方支付了20万元意向金（后转化为定金）。合同约定，若发生违约情形守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让总价的20％要求对方支付违约金。后因卖方陈某个人涉诉，房屋被法院查封，无法签署网签合同。违约情况发生后，案涉房屋周边房价上涨幅度较大。
裁判理由：“本案中，许某未能举证证明其因陈俊勇违约造成的实际损失金额，本院综合考虑双方合同内容、履行情况以及许某可能遭受的损失范围，酌情调整违约金为500000元，许某超出部分的诉讼请求本院不予支持。以上违约金已足以弥补许某的实际损失，故对许某的定金利息损失诉讼请求本院不予支持。”
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、违约金数额以其他因素为调整
违约金数额以实际损失为原则，同时因其他因为进行调整，即在司法实践中，法院还需结合合同履行阶段、合同履行情况、违约方是否存在主观故意、违约方的过错程度以及违约方给相对方造成的损失数额等因素，综合考虑进行裁决。
案例一：
案号：(2021)浙0102民初7394号
审判法院：杭州市上城区人民法院
案情简述：在该案中，原告与被告签署了房屋转让合同，约定转让价款为240万元。签约后，原告及时腾空了住客，但是被告却再三附加条件，制造交易障碍，拒绝履行。三个月后，原告只得将房屋售予他人，价230万元。
裁判理由：“依据协议约定，被告无正当理由单方要求解除协议的，视为其根本性违约，需向原告支付相当于总房价款20％的违约金。被告庭审中申请减少违约金额，综合考量涉案房产实际交易情况，本院酌定被告应承担违约金20万元。”
案例二：
案号：(2021)浙01民终94号
审判法院：浙江省杭州市中级人民法院
案情简述：卖方因债务问题，无法根据房屋买卖合同的约定过户房屋给买方。买方已支付定金50万元、预付款100万元，诉请要求解除合同，并要求卖方按合同约定赔偿违约金80万元。
裁判理由：“而合同解除的根本原因在于案涉房屋因周叶某某、陈某某其他民事纠纷被依法查封、拍卖所导致，故系周叶某某、陈某某违约所致，周叶某某、陈媛媛应承担违约责任。故原审法院结合本案具体情况，酌情判决周叶某某、陈媛媛支付褚吉芬违约金50万元尚属合理。”
总结
我们可以发现，二手房屋买卖纠纷中的违约金金额，往往会因违约一方主张过高而进行调整。调整过程中，一般会考虑下列问题：
1、已付购房款比例及其中的已付定金金额；
2、签订购房合同时房屋是否存在未办产证等购房人明确可知晓的瑕疵；
3、是否存在恶意违约、欺骗、故意拖延等行为；
4、其他损失，比如房屋买卖合同毁约后又售予他人的差价等可得利益损失，也在综合考虑违约金金额的范围之内。
从客观上讲，如果一审法官已经在依据法律且充分考虑各方当事人的基础之上做出了判决、合理的行使了法官的自由裁量权，从维护公众对于基层法院的信任度、维护基层法院公信力等角度出发，二审法官往往会尊重一审法官对自由裁量权的运用，较大概率在这一类问题上会维持原判。所以，要尽可能地在一审中表明主张，将违约金确定在一个公平、合理的金额。
作者：陈家炜律师，傅玲佳律师助理
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