防患于未然，购房者收房需警惕
商品房买卖，这样的大宗交易再谨慎都不为过，但风险仍防不胜防。近日，作者作为房地产开发商一方的代理律师经历了这样一场，业主起诉开发商要求支付逾期交房违约金的诉讼。在经调查后发现，开发商的行为不属于合同约定的逾期交房情形，而是交房时存有瑕疵，且业主清楚并也已接收房屋。最终，法院采纳了我方观点，驳回了业主方的诉讼请求。
作者将这个案例分享与剖析，愿广大购房者日后在遇此类情形时能有所警惕，也希望能为现在正身涉此类案情的开发商提供应诉思路。
一、基本案情
2016年3月1日，本案原告（业主）与本案被告（我的委托人）某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份，约定业主购买房产公司开发的某地房屋一套；约定交房时间为2016年5月15日前；交房标准为建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等；双方还约定了若房产商迟延交房，需支付按购房款万分之三每日计算的违约金。
合同签订后，业主交清房款。双方办理交房手续。2016年3月3日，业主入住涉案房屋。
2016年5月15日，合同约定交房期限届满，涉案房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明。2018年12月5日，房产公司取得涉案房屋建设工程竣工验收备案证明。
因房产公司未在约定交房期限内取得涉案房屋建设工程竣工验收备案证明，业主遂要求房产公司支付逾期交房违约金（自2016年5月16日起至2018年12月5日止）。房产公司对此不予认可，双方遂引起纠纷。
二、代理思路
在接受委托后，经过对案情的分析与探讨，我方认为，本案的关键为：房产商于2016年3月1日的交房行为是否适用购房合同约定的违约责任？
对此，我方整理出以下观点：
1、房产公司的交房行为不属于逾期交房情形。
房产公司已经提前交付房屋，房屋未达到合同约定条件属于履行时存有瑕疵，但业主对此并未提出异议就已接收房屋进行使用。故房产公司不应承担逾期交房违约责任，而是瑕疵履行违约责任。
2、房产公司无需支付违约金。
购房合同未就瑕疵履行行为的违约责任作出约定，故业主要求房产公司承担违约责任缺乏事实依据。
判决结果
三、律师提醒
开发商交付不合约定的房屋，购房者如何选择？
1、在验收房屋时，业主首先应确认房屋具备建设工程竣工验收合格证明(建设、施工、监理、设计单位四方的工程质量竣工验收证明)。如发现质量问题，可选择拒收，并要求开发商修复。
若房屋质量问题不太严重，如墙面有裂缝或小面积脱落等，业主应接收房屋，但开发商应在一定时间内修复，否则业主仍然可以拒收房屋。
2、因合法拒收房屋致使逾期交房的，购房者可要求开发商承担逾期交房违约责任。
经购房者催告后3个月后，开发商仍未交房，购房者有权解除合同。购房者解除合同后可以要求开发商赔偿损失。
四、法条索引
1、《中国人民共和国合同法》第六十条：
【合同的履行】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中国人民共和国合同法》第一百一十一条：
【违约责任】质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
3、《中国人民共和国合同法》第一百一十二条：
【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
作者：金建耀 律师，泽大绍兴分所副主任
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