房地产开发合规之路( 十三 ):交付钥匙≠交付商品房

交付钥匙≠交付商品房

房地产开发合规之路( 十三 )

在商品房买卖合同纠纷中,逾期交房所引发的争议,一直占据了很大的比例,在认定是否构成逾期交房时,开发商往往主张标的房屋已通过竣工验收或满足合同约定的交房条件,而购房者则以房屋不符合法律规定或合同约定的交房条件为由要求开发商承担逾期交房的违约责任。

一、数据分析

在“无讼案例网”中,截至2020年1月30日,以“案由:商品房销售合同纠纷”、“关键词:房屋交付条件”为条件进行搜索,共检索出58392篇裁判文书,其中包含最高人民法院19篇和各地高级人民法院1093篇。

二、案例分析

1、案例名称

(2015)岩民二终字第671号,罗剑挥、项丽华诉连城恒益房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案,该案刊登在《人民司法•案例》2017年第5期。

2、基本案情

2009年,原告罗剑挥、项丽华与被告恒益公司签订《商品房买卖合同》,约定原告罗剑挥、项丽华向被告购买位于西康小区508幢某号房及附属用房。

合同第八条约定交付条件与期限:出卖人应当在2009年12月31日前,将符合各项条件的商品房交付买受人使用;出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,出卖人需承担违约责任;商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续,双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件,并签署房屋交接单,在签署房屋交接单前,出卖人不得拒绝买受人查验房屋,所购商品房为住宅的,出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担;出卖人负责办理土地使用权初始登记,取得土地使用权证书或土地使用证明,出卖人负责申请该商品房所有权初始登记,取得该商品房房屋所有权证。

出卖人承诺于2013年3月31日前,取得前款规定的土地、房屋权属证书,交付给买受人,买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。若出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书,出卖人应承担违约责任。

2009年11月12日,原告罗剑挥、 项丽华出具双方同意书一份,言明:“本人项丽华、罗剑挥购买西康小区房源,本人知晓该房源先为恒益房地产开发有限公司工程部办公用房,按 照合同约定将于2009年2月31日前完成房子的交付手续。经本人与恒益公司协商一致,本人按照合同约定时间 配合办理相关交房工作,以便按期办理相关产证等手续,但不领钥匙等物料。本人承诺愿意在2011年6月30前将所购房作为恒益房地产开发有限公司工程部办公使用,待期满后于2011年7月1日将房屋钥匙等相关物料重新交接。如不能如期交付,按商品房买卖合同第十条逾期交房的违约责任来处理,房屋内部恢复合同交房标准。”

2011年9月23日,原告至被告恒益房地产开发有限公司处就房屋的质量瑕疵问题与被告交涉,被告恒益房地产开发有限公司的工作人员说明:2011年9月6日,经业主与房产公司在交房前进行现场勘查验房,发现并确认以上未打“×” 26条问题,房产公司承诺在2011年10月5 日前整改完毕,打 “×” 7条问题在经业主与房产公司进一步核实设计图纸和有 关证据后确认,房产公司承诺在将所 有房屋质量问题解决之后再履行交房手续。2011年3月9 日,被告恒益公司登记取得房屋所有权证(初始登记);2011年3月25日,被告恒益公司取得连城县西康小区508幢某号的土地使用权(土地使用权分割登记)。原告项丽华、罗剑挥依照合同约定将房屋价款303106元支付给被告恒益公司。至起诉之日,被告恒益公司未与原告项丽华、罗剑挥办理房屋交付手续 ,亦未向原告项丽华、罗剑挥交付房地产权属证书。

法院经审理认为,被告恒益公司认为依据原告罗剑挥、项丽华出具的双方同意书,被告巳就房屋交房情况向原告作了明确说明,原告已经知晓被告无须再在2009年12 月31日前另行书面通知原告办理交房手续。原告罗剑挥、项丽华在该双方同意书上言明:“经本人与恒益公司协商一致,本人按照合同约定时间配合办理相关交房工作,以便按期办理相关产证等手续,但不领取房钥匙等物料”,该文字表述并没有包含被告无须书面通知原告方办理房屋交付手续的意思表示,只是原告表明愿意按照合同约定的时间配合被告办理相关交房工作,即并未免除被告的书面通知以及签署交接单等义务,因此商品房达到交付使用条件后,被告恒益公司仍应当按照合同的约定以书面的方式通知原告方办理房屋交付手续,双方进行验收交接,并签署房屋交接单等,且不仅仅局限于钥匙等物料。

法院最终认定被告恒益公司尚未依照约定将涉案房屋交付给原告项丽华、罗剑挥,故被告恒益公司的逾期交付行为已构成违约。

3、案例简评

商品房交付条件既应符合合同约定的标准,又必须符合法律、行政法规的强制性规定,开发商有义务向买受人交付符合交付使用条件(包括法定的交付使用条件与约定的交付使用条件)的商品房,而具体到个案中的商品房交付,就是指开发商与业主双方在进行房屋验收交接之时,开发商应当出示房屋符合交付条件的相关证明文件(商品房竣工验收合格证、建设工程竣工验收备案表等),并按照约定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等,绝非简单到仅仅交钥匙而已。

交钥匙作为房屋的转移占有方式,是一种事实上的交付,而不能想当然地认为开发商就完全履行了交付房屋的义务,买受人只是接受了开发商的部分履行,只有在买受人明知或应当知道房屋尚不具备交付条件而仍接受交付的情况之下,才可认定买受人放弃房屋的交付条件,而视为双方变更房屋交付条件。交钥匙是交付完成的必要条件而非充分条件。合同中履行交付义务应该包括交付时间、交付标准、交付主体、履行对象等都符合约定,合同应该全面履行。

那么,新建的商品房需要符合什么样的条件才能交付?

三、商品房交付的法定条件

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定:“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”

2、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”

3、《中华人民共和国消防法》第十三条规定:“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工,建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程,建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案,住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。”

4、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:“房地产开发项目竣工,依照<建设工程质量管理条例>的规定验收合格后,方可交付使用。”

第三十条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。”

5、《建设工程质量管理条例》第十六条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的,方可交付使用。”

6、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房(2010)53号)

『 三、加强预售商品住房交付和质量管理

(十一)明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准,制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时,应当向购房人出示上述相关证明资料。

(十二)完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度,确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验,通过地方立法,完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理,积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。』

根据上述法律法规的规定,房屋建筑达到交付条件的前提是“验收合格”,但是从这些法律和行政法规却分别从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面对“验收合格”进行了不同的规定。那么,商品房的交付前提应当按照哪个法律法规?

从逻辑关系上看,房屋与建筑属于从属关系,房屋包含着在建筑中,是建筑的一种,则房地产的相关法律法规与建筑法相关的法律法规也应当是属于这种关系,在法理上就体现为特别法与一般法的关系。在特别法和一般法规定不一致时,应当优先适用特别法。

因此,对于商品房的验收、交付应当适用房地产相关的法律法规。值得注意的是,在2019年新修订的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定中,删除了原先“房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。

房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”的内容,仅规定了房地产项目竣工验收合格后即可交付使用。

四、各地高级人民法院关于商品房交付条件的审理观点

商品房的交付,除了应当符合前述法律和行政法规强制性规定,各地法院在审理因商品房交付引起的纠纷时,在关于商品房是否具备交付条件也有各自的认定标准。

1、福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第22问:“商品房买卖合同中约定房屋交付使用的条件为“商品房经竣工验收合格”,其中竣工验收合格除包括经设计、施工、监理、建设单位验收合格外,是否还应包括消防等专项验收合格?答:交付使用的房屋不仅应当经设计、施工、监理、建设单位等验收合格,还应当符合法律、法规关于房屋交付使用的其他强制性规定,包括消防验收。”

2、广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定:“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房(2010)53号)第十一条的规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。

合同约定的交付条件高于前款标准的以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。”

3、江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第33问:“商品房交付标准如何确定?答:如果地方政府对于商品房交付有相关规定的,应当按照地方 政府的规定执行。如果地方政府对此没有规定,当事人选择了经 竣工验收合格,该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验 收合格即可,无需经过验收备案。”

第34问:“商品房不符合交付标准的如何处理?答:出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件,或出卖人不出示竣工验收备案等法定交付证明文件的,买受人拒收,并请求出卖人承担迟延交房责任的,应予支持。买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的 交付条件,仍然接受房屋,买受人要求出卖人承担迟延交付责任的,不予支持。但因交付的商品房不符合合同约定或法定的交付 条件,给买受人造成其他损失的,应予赔偿。”

4、海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》第6条规定:“对房屋的交付使用,当事人有约定的,从约定;没有约定的,开发商将房屋实际交付买房人占有或将房屋钥匙交给买房人的均视为已实际交付使用。”

5、北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十二条规定:“商品房不符合交付条件的处理:买受人要求交付商品房,经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续,不符合法定强制性交付条件的,可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收,并将验收合格的房屋交付给买受人,但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后,又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的,不予支持,但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件,并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。”

6、天津市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》(二)商品房质量瑕疵问题:“出卖人交付的商品房符合法定的交付条件、质量标准以及商品房买卖合同的约定,买受人以商品房质量存在轻微瑕疵为由拒绝接收商品房,并要求出卖人承担逾期交付商品房违约责任的,不予支持。但买受人有证据证明商品房在交付时存在的质量瑕疵足以影响正常居住使用的除外,接收商品房以后,买受人要求出卖人对商品房质量承担瑕疵担保责任的,应予以支持。”

五、开发商交付新建商品房合规风险及建议

1、商品房交付的条件

①交付房屋的法定条件

房地产开发企业应当依法完成对商品房的验收,经验收合格的商品房应及时完成竣工验收备案,商品房除了具备规划、工程质量等法定验收条件外,还应当在消防、环保、人防等各个方面均完成验收才能达到房屋交付的法定条件。

如开发商在房屋未达到法定交付条件的情形下即将房屋交付给购房者,即使购房者已实际占有房屋,也不能视为开发商完成了交房义务。

②交付房屋的约定条件

如开发商与购房者在商品房买卖合同中,对供水、供电、供热、通讯、燃气、绿化、道路等配套设施作为房屋交付条件的,如未按约完成,购房者也有权拒绝收房。

但是,根据最高人民法院的裁判观点以及各地高级人民法院的审判观点,如商品房符合法定交付条件、质量标准以及合同约定的,仅存在质量瑕疵,或者商品房已依约交付但部分配套设施未能正常使用的,购房者都不能以此为由主张开发商未完成交付。

2、商品房交付的程序

虽然我国现行的法律、法规以及规章中对商品房交付的程序并未明确规定,但是根据现有规定,对开发商在交房时所应当履行的主要义务还是可以明确的。

①商品房在具备交付条件时,开发商应当及时按约向购房者发送书面的交房通知,并留存相关的送达凭证,如发生纠纷则有助于准确认定房屋的交付时间。

②双方在进行验收交接时,开发商应当向购房者出具相关的验收备案证明,并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,如开发商未出示证明文件或出示的证明文件不齐全的,购房者有权拒绝交接,由此造成延期交房的责任则由开发商承担。

③双方在进行验收交接时,开发商应当依据《房屋买卖合同》中房屋交付的约定条件逐一与购房者进行确认。

由此可见,无论是交付新房钥匙亦或是实际占有房屋,都不是房屋的有效交付,房地产开发企业在进行新房交付时应当符合法定和约定的交房条件,才能依法、按约的交付房屋。

作者:刘华英 律师,高级合伙人,园区工作室
吕姝玥 律师,园区工作室

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