关于商品房按揭贷款合同纠纷的裁判规则

关于商品房按揭贷款合同纠纷的裁判规则

导论

20 世纪 90 年代之后,我国商品房按揭制度呈现迅猛发展之势,并成为我国居民购房最主要的融资方式之一。该制度一方面推进了我国城市化的进程,另一方面为我国金融业的发展注入了新鲜的血液。本节以商品房按揭贷款合同纠纷的案件裁判文书为研究对象,并将2016年以来人民法院作出的相关裁判文书作为主要范围,归纳、提炼商品房按揭贷款合同裁判的理念和趋势,以期通过对我国案例的研究来指导司法实践。

截至2022年3月,编者在中国裁判文书网中输入“商品房按揭贷款合同纠纷”(案由)共检索出民事裁判文书729篇,其中,由高级人民法院裁判的有5篇,由中级人民法院裁判的有434篇。本节选取了其中4篇典型案例,并对其裁判规则进行了梳理研究。在具体案例的选取上,本节遵循以下“两个优先”原则:第一,优先选择审判层级较高的裁判文书;第二,优先选择审判日期较近的裁判文书。通过形式和内容两个方面的筛选,本节最终选择了4篇裁判文书进行研究,即(2016)陕01民初1258号、(2020)内08民终1501号、(2018)云2301民初2307号、(2019)云23民终554号。其中,裁判日期为2018年(含)之后的有3篇。

基本理论

1.我国商品房按揭的分类

按照按揭担保标的物可将其分为两类:期房按揭和现房按揭。

期房按揭在我国香港特别行政区称为“楼花按揭”。“楼花”一词首创于香港房地产界,因为房屋尚未建好就被拆分,分期分批地像花瓣一样售给购房者,因此而得名。a 期房按揭是房地产开发建设中,由房产商、购房者(按揭人)、银行(按揭权人)三方共同参与的一种融资购房行为。具体步骤如下:银行与房地产开发企业订立项目合作协议,明确银行的贷款额度,开设贷款资金专门账户及房地产开发企业的连带保证责任;房地产开发企业和购房者签订房屋预售合同,购房者向房地产开发企业缴纳一定比例的首付款,房地产开发企业出具凭证证明;购房者向银行申请按揭贷款,房产商予以协助;银行、房地产开发企业、购房者三方签订按揭贷款合同,购房者将房屋预售合同、首付款收据等权利证书交付银行保管作为担保;购房者与保险公司订立保险合同,并将保单交由银行保管;银行向购房者支付按揭贷款,并按照按揭合同的约定将按揭贷款打入房产商的贷款资金专用账户上;房地产开发企业待商品房建成以后,具备办理房产证的条件,便通知银行、购房者办理房产证,由银行持有该证书并进行抵押登记。若购房者依约届期全部清偿银行贷款本息以及其他费用,则可以将该商品房之相关权利证书从银行处取回;如果购房者未能依约履行还款义务时,银行可通过要求房产商回购商品房或对该商品房进行拍卖、变价等方式所得价款优先受偿。该类型按揭在我国银行实务中被称为甲类按揭贷款。b现房按揭是指在商品房建成以后,购房者与房产商签订商品房买卖合同,并支付一定比例的首付款,剩余部分向银行申请贷款,并将所购商品房的有关产权证明提交银行作为担保。该类按揭在我国银行实务中被称为乙类按揭贷款。c

2.预售商品房按揭的法律性质

我国法律没有对预售商品房按揭作出准确的界定,但是在实务操作中,这种现象普遍存在。由于预售商品房按揭是为保证预购人如期归还按揭贷款本息而以将来建成的房屋作为担保物而设定的物的担保方式。我国相关法律中规定的担保方式有保证、抵押、质押、留置、定金,但没有规定按揭。所以,对于预售商品房按揭在担保体系上的归属问题,理论界争论不一。

有学者认为“按揭就是按揭,它是一种新型的、独立的担保形式,所以法律属性也就是按揭”d。商品房预售按揭合同法律属性应属按揭。e 按揭具有自身的属性,是我国银行在抵押担保的实践中借鉴、吸收、发展了英、美、法等国的基础上成长起来的一种新型的担保物权形式。

3.我国商品房按揭所涉及的法律关系

(1) 按揭人(购房者)因购房与房产商形成的商品房买卖法律关系。

(2) 按揭人因需支付购房款向按揭权人(银行)贷款形成的与银行之间的借款关系。

(3)按揭人将所购房屋的合同、收据等权利证书作为按约向银行偿还贷款本息的担保所形成的债权担保法律关系。

(4)房产商为确保按揭人按期偿还贷款与银行形成的保证关系。当按揭人不能按约向银行偿还贷款本息时,银行可要求房产商按原房价的一定比例回购按揭商品房。此时按揭权人既是借款关系中的贷款人,又是保证关系中的被保证人。在我国商品房按揭实务中,通常做法是按揭人不能按期履行债务时,由房产商按照原房价回购该商品房,若有第三人愿以高出原房价的价格买入,则由第三人买受。

(5)按揭人按照按揭权人指定的险种向保险公司办理保险形成的保险关系。理论上,保险关系是按揭的一种辅助性法律关系,属于自愿保险,所以在按揭中不一定必然发生保险关系。但在我国商品房按揭实务中,银行在办理按揭的过程中事实上已经将保险转为强制性的了。

(6) 在资金划拨过程中,购房者授权银行将贷款本金划入房产商的专用账户而形成的委托关系。

参考文献:

a.参见曹燕、余慧华:《试论楼花按揭的法律展》,载《政法论丛》2000 年第 4 期。
b.参见王闯:《让与担保法律制度研究》,法律出版社 2000 年版,第 236 页。
c.参见王闯:《让与担保法律制度研究》,法律出版社 2000 年版,第 237 页。
d.参见李希:《试论按揭的法律属性》,载《政治与法律》1998 年第 3 期。
e.参见余俊:《楼花按揭贷款合同的法律思考》,载《律师世界》2003 年第 5 期。

裁判规则

实务要点一:商品房按揭贷款合同的签订并非完全取决于买受人的还款能力,银行对经济形势等因素以及贷款合同保证人的资信状况和担保能力同样关注

案例名称:西安凯威实业有限公司与苏甲商品房预售合同纠纷案
审理法院:西安市中级人民法院
案  号:(2016)陕 01 民初 1258 号

【争议点】

西安凯威实业有限公司(以下简称凯威公司)与苏甲因商品房预售合同纠纷引发诉讼,在一审中,当事人就涉案楼盘第一层部分和第四层商品房买卖合同是否应予解除的问题产生争议。

【裁判说理】

在本案中,被告凯威公司是否应给付涉案一层部分和四层全部房屋购房款的利息问题,应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 23 条 (对应《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年12月29日修正)第 19 条)关于“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定确定。从多份《合同》附件六关于“买受人需在出卖人指定的银行办理银行按揭手续”的约定和被告持有其拟制的合同文本的事实表明,被告凯威公司实际上是按揭贷款的具体经办人,原告对被告协调和保证能力的信赖也是促使其大量购置被告开发的商品房开办酒店的重要因素。事实上,在相同的信用状况下和申请时间段内,原告苏甲、另案原告苏乙就涉案楼盘共五层商品房与华夏银行、工商银行分别签订了按揭贷款合同。银行放贷大部分购房款的事实表明,苏甲并不存在足以导致银行不能放贷的信用瑕疵。另外,本案双方当事人均认可陕北经济出现困难亦是导致原告贷款申请出现困难的因素,凯威公司《工作联系单》显示的内容对该事实予以了佐证。因此,被告将不能按揭付款的责任归因于苏甲缺乏事实依据,原告给付利息的请求具有相应的事实和法律依据,人民法院予以支持。

实务要点二:按揭贷款的方式是分期支付房款

案例名称:陈某与内蒙古万锦开元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
审理法院:内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
案  号:(2020)内 08 民终 1501 号

【争议点】

陈某与被上诉人内蒙古万锦开元房地产开发有限公司(以下简称万锦房地产公司)因房屋买卖合同纠纷引发诉讼,该案历经内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院一审、内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院二审两个阶段。在二审中,当事人就协议是否应予解除和是否应返还房款产生争议。

【裁判说理】

在本案中,陈某于 2014 年 5 月与万锦房地产公司签订了《临河万锦国际广场认购协议》,该协议约定:购房款支付方式为办理按揭贷款,并且万锦房地产公司与陈某均同意 2015 年 10 月 1 日至 2018 年 9 月 30 日三年租金 150 900 元抵顶房款。陈某称一直不知道案涉房屋不能办理贷款,从签订房屋买卖合同至起诉超过 5 年时间不办理贷款手续陈某不可能不知情。在案涉房屋不能办理贷款的情形下,陈某又认可三年的房租抵顶房款,万锦房地产公司又向陈某提供一次性支付购房款或分期免息支付购房款等支付购房款方式,且按揭贷款的方式也是分期支付房款。故该认购协议不是不能继续履行,合同目的通过其他方式是可以实现的,不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 23 条 (对应《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020 年12 月 29 日修正)第 19 条)规定的不能继续履行的情形。

实务要点三:在商品房销售合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理时,可由贷款的实际收取方即房地产开发企业直接将购房贷款返还银行,并直接向银行承担购房人应当承担的责任

案例名称:中国工商银行股份有限公司楚雄分行与任某华、白某艳等金融借款合同纠纷案
审理法院:云南省楚雄市人民法院
案  号:(2018)云 2301 民初 2307 号

【争议点】

中国工商银行股份有限公司楚雄分行(以下简称工商银行楚雄分行)与任某华、白某艳、万湖房地产开发有限公司(以下简称万湖房地产公司)因商品房销售合同纠纷、金融借款合同纠纷引发诉讼,在一审中,当事人就商品房销售合同及金融借款合同是否应当解除产生争议。

【裁判说理】

在本案中,任某华、白某艳与万湖房地产公司签订的商品房销售合同系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的规定,合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。万湖房地产公司作为开发商,按约交房系其基本的合同义务。根据合同约定,万湖房地产公司应当在 2016 年 11 月 30 日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给任某华、白某艳,现查明的事实是万湖房地产公司出售给任某华、白某艳的商品房项目工程至今仍处于停工状态,其公司逾期交房 120 天以上,双方虽约定了合同解除权的行使期限,但万湖房地产公司于 2017 年 2 月 14 日作出的承诺可视为对合同解除权行使期限的撤销,现双方的合同目的已不能实现,任某华、白某艳有权依照合同约定解除与万湖房地产公司签订的商品房销售合同。该合同解除后,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 24 条 (对应《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020 年 12月 29 日修正)第 20 条)之规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持。故对本案中的金融借款合同,一审法院一并予以解除。金融借款合同解除后即对双方不再具有约束力,原则上应当恢复原状,即购房人应当返还所贷全部款项,银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。在按揭贷款合同的解除系房地产开发企业违约导致房屋买卖合同解除而致时,购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为减少当事人的诉累,在商品房销售合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理时,可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行,并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 25条第 2 款(对应《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020 年 12月 29 日修正)第 21 条第 2 款)规定的本意。

实务要点四:商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时,按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼

案例名称:中国工商银行股份有限公司楚雄分行与熊某成、刘某京等金融借款合同纠纷案
审理法院:云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
案  号:(2019)云 23 民终 554 号

【争议点】

中国工商银行股份有限公司楚雄分行(以下简称工商银行楚雄分行)与熊某成、刘某京、楚雄万湖房地产开发有限公司(以下简称万湖房地产公司)因商品房销售合同纠纷、金融借款合同纠纷引起诉讼,该案历经云南省楚雄市人民法院一审、楚雄彝族自治州中级人民法院二审两个阶段。在二审中,当事人就一审法院将商品房购销合同纠纷与金融借款合同纠纷合并审理是否违反法定程序,熊某成、刘某京与工商银行楚雄分行下设中国工商银行股份有限公司楚雄东路支行于 2015 年 6 月 24 日签订的《个人购房担保借款合同》应否解除产生争议。

【裁判说理】

在本案中,熊某成、刘某京作为原审原告在提起诉讼时一并要求解除《商品房购销合同》及《个人购房担保借款合同》,并将作为按揭贷款合同一方当事人的工商银行楚雄分行列为被告,并无不当。工商银行楚雄分行认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 25 条 (对应《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020 年 12月 29 日修正)第 21 条)规定,商品房买卖合同与担保贷款合同合并审理的前提条件是工商银行楚雄分行在一审中提起诉讼。对此法院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 25 条的规定系解决银行进入单纯商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题。本案显然并非工商银行楚雄分行主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形,工商银行楚雄分行此项上诉理由不能成立,法院不予支持。本案中,《商品房购销合同》被解除后熊某成、刘某京订立《个人购房担保借款合同》时所期望之利益已不复存在。对工商银行楚雄分行而言,如果没有用于提供担保的房产,银行不可能向买受人发放贷款,而《商品房购销合同》解除后,担保标的物的现实权属状态将确定地发生变化,《个人购房担保借款合同》的目的已无法实现。熊某成、刘某京请求解除《个人购房担保借款合同》应予支持。一审判决解除熊某成、刘某京与工商银行楚雄分行签订的《个人购房担保借款合同》并无不当,法院予以维持。

小结

我国现阶段的个人住宅商品房贷款按揭,是指由房地产开发企业、按揭银行、买受人三方共同参加的融资购销楼房的行为。人民法院在审理商品房按揭贷款合同案件时,对于商品房按揭贷款合同的签订的认定不仅取决于买受人的还款能力,还包括贷款合同保证人的资信状况和担保能力。此外,按揭贷款的方式认定为分期支付房款。当商品房销售合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理时,可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行,并直接向银行承担购房人应当承担的责任。当商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时,按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼,而商品房按揭贷款合同的当事人有请求解除贷款合同的权利。

作者:安帅奇

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上一篇 2022年3月20日 上午10:46

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