浅析新冠肺炎疫情后对经营性房屋租赁纠纷处理规则

浅析新冠肺炎疫情后对经营性房屋租赁纠纷处理规则

— 文 / 汪欣、王小平 —

2020年春节过后,一场突如其来的新冠肺炎(NCP)疫情肆虐全国,受疫情的影响,全国各省市陆续实行相对封闭的管理措施。企业、商场停工停产、复工延长,导致很多租赁房屋空置无法使用。即使是保障民生的、与居民衣食住行关系密切的超市、日用品店等也因居民的封闭式或半封闭式管理而导致客流量严重下降,经营困难。

这种突如其来的冲击导致因未能正常使用租赁房屋,需要减免租金或解除租赁关系等纠纷频发,引起了社会的广泛关注。

本文将结合司法实践以及具体案例对疫情期间经营性房屋租赁合同纠纷如何处理进行探讨和解析。

一、疫情属于不可抗力吗?是否可以将“不可抗力”作为免责事由?

根据我国《民法总则》第一百八十条的规定,不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 由此可见,不可抗力有三大特征:

1、不能预见
2、不能避免
3、不能克服

今年新冠肺炎疫情显然具备以上三个特征,属于不可抗力。同时,根据民法总则的规定,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。

那么是否只要是疫情期间无论什么情况,都可以适用不可抗力呢?

对此,2020年4月16日最高人民法院发布《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》法发〔2020〕12号,其中第二点明确依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件,要准确适用不可抗力的具体规定,严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷,符合不可抗力法定要件的,适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理;其他法律、行政法规另有规定的,依照其规定。

根据这一审判精神,受疫情或者疫情防控措施直接影响产生的合同纠纷案件,需要根据实际情况严格把握认定不可抗力的条件,而不能一概而论均认定为不可抗力,除当事人另有约定外,应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响,以及疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小,确认是否构成不可抗力、或依法可以部分或者全部免除责任。

比如同一个地段的“电影院、娱乐演艺场所、网吧”和“快餐店”在租赁关系中能否适用不可抗力是有区别的。因疫情原因,“电影院、娱乐演艺场所、网吧”政府明令要求关门,禁止营业,直接造成了租赁场所不能使用,合同目的不能实现。

而同一个地段的快餐店,虽因疫情造成了客流量、订单等的减少,导致营业额降低,但并未被关停,租赁物仍可使用,在租赁合同的履行方面,并没有出现不可克服的障碍,不属于无法达到目的的情况。因与居民衣食住行关系密切保持业务仅客流量降低的,属于商业风险范畴,不属于不可抗力范畴。所以在上述两类租赁关系中,第一类可以适用不可抗力,而快餐店则不符合适用条件。

二、司法实践中,一般如何处理经营性房屋减免租金和解除合同的情况

司法实践中,合同有约定的按约定处理。但若无约定,则在司法实践中各方的意见各有不同,产生不少的分歧和纠纷。在此背景下,2020年5月15日,最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》(法发〔2020〕17号)的通知(以下简称“指导意见二”),进一步指导各级人民法院依法妥善审理涉新冠肺炎疫情合同民事案件,该意见中关于房屋租赁有了更明确的指导。

《指导意见二》第5条规定,承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同,疫情或者疫情防控措施导致该活动取消,承租人请求解除租赁合同,返还预付款或者定金的,人民法院应予支持。

由此可见,对于解除合同,在司法审判实务的处理中还是抱着十分谨慎的态度,为了保持交易的稳定性,不轻易支持解除合同的诉请。

《指导意见二》第5条则对减免租金有了更明确的说法:承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的,人民法院应予支持。

承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。

根据以上的指导意见,对于承租非国有房屋用于经营的承租人而言,即使无法适用不可抗力,依然可根据情势变更主张适用公平原则,请求酌情减免租金、延长租期或者延期支付租金的,出租人与承租人共担损失,共渡难关。

三、租赁合同有约定则从约定,不可盲目跟风疫情主张减免租金或解除合同

突如其来的疫情,铺天盖地的相关报道,以及各种专业人士的各种解答,在疫情初期,导致很多承租人产生了不少的错觉和误解,认为只要是因疫情引发的经营性困难,都可以主张减免租金,甚至解除合同。但往往忽略了合同本身的约定。

1.审查房屋租赁合同是否有对疫情等情形发生时免除租金的约定。如有明确约定的,则可以免除承租人停业、空置期间租金。

2.审查房租租赁合同是否有对解除租赁合同有明确的约定,符合约定即可解除的情形。

真实案例分享

笔者的顾问单位,在疫情期间亦发生了连锁门店因经营困难,关闭停业而要求解除房屋租赁合同产生纠纷而引发的民事诉讼案件。

笔者系浙江罗森百货有限公司(以下简称;罗森)的企业法律顾问。罗森系一家世界500强企业,也是全球便利店行业第二大品牌。由于受到疫情的强烈冲击,客流下降严重,出于经营的考虑,决定关停门店。罗森在疫情发生后的2月份向出租方发送《申请函》称:现因全国性肺炎疫情,导致店铺经营困难,提出提前终止原租赁合同。出租方收函后回复称:贵司并非政府明令暂停营业的行业,且贵方在该地址的店铺一直正常营业,不构成终止合同的要件,要求继续履行房租租赁合同。

罗森公司在发出《申请函》的第6天就搬空了店内物品,并将店铺钥匙寄交出租房,但遭退回。而租金已经实际支付至2020年7月1日,且有2.5万合同保证金在出租方处。到2020年5月底,因罗森公司法务无法与出租方协商解决该纠纷,该纠纷转至顾问律师处,由顾问律师负责处置。

笔者接案后,经过审查和分析,从法律依据和涉案纠纷的客观事实两个方面对案件的诉讼方案进行了研判。

首先,涉案门店作为罗森百货旗下24小时经营的便利店,虽然因为疫情客流量降低的、营业额下降,但并不属于因疫情停业的范围,也不属于受不可抗力影响不能履行合同的情况,因此若主张因疫情致使不能实现合同目的而要求解除合同应当很难被法院支持。

同时,在审查双方签订的房屋租赁合同时,发现该房屋租赁合同第九条合同解除及违约责任第二款约定“在本合同履行期间,乙方向甲方补偿两个月的租金即可合法解除本合同,本合同自然终止。” 针对该店铺房屋租赁关系的解除,事实上根据合同的约定,完全可以单方解除。据此顾问律师向出租方发送《律师函》,表明:

1、根据《房屋租赁合同》第九条第二款之规定,罗森公司要求解除合同的行为合法有效。

2、要求出租方配合办理合同解除的相关后续事宜。

《律师函》纠正了公司法务此前《申请函》以“新冠肺炎疫情“为由而要求“解除合同”的错误认识。该律师函虽被出租方拒收,但为后续本案诉讼解决奠定了良好的事实基础。

本纠纷后诉至法院,法院经审理认为,双方签订的房屋租赁合同真实有效,案件的争议焦点在于罗森公司提前解除合同是否构成违约?《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,当事人可以约定乙方解除合同的条件,解除合同条件成就时,解除权人可以解除合同。

本案中双方签订的合同第九条明确约定补偿两个月租金即可解除合同,因此罗森公司有权按照合同约定行使解除权。另根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定,当事人主张解除合同的应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。故本案中出租方收到通知之日确认为合同解除之日。

基于此,一审判决依法支持了罗森公司要求解除租赁合同、退还租金和返还合同保证金的诉讼请求,有效的维护了罗森公司的合法权益。

结合本案,我们可以看出,因新冠引发的租赁关系问题,不能盲目以疫情为由,提出解除合同、不交租金或者减免租金等诉求,还是应该根据实际情况理性分析。首先应回归合同本身,看是否符合合同约定的可以减免房租或解除合同条件,若不符合再根据情况判断是否属于不可抗力,或者属于情势变更情况,合理合法的维护自身的权利。

需要说明的是“约定大于法定”是亘古不变的商事法律基本原则。在处理疫情期间发生的“房屋租赁合同纠纷”亦应当遵循该规则。即租赁合同有约定则从约定,不可盲目跟风“疫情”主张减免租金或解除合同。希望本文的探讨可以带给遇到类似情况的企业更多地思考和处理纠纷的视角。

附:案件判决书

作者:汪欣 律师,二级合伙人,民商事诉讼三部
王小平 律师,二级合伙人,民商事诉讼三部

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