未履行合同附随义务,也能解除合同?

未履行合同附随义务,也能解除合同?

文 / 林尧

在签订合同时,我们一般会在合同中明确约定各项义务以保证合同顺利履行,但往往会忘记约定在合同实际履行过程中产生的附随义务,比如通知、协助、保密等。那么,当对方出现未履行附随义务或履行不当的情形,是否可以要求解除合同,甚至要求其承担赔偿责任呢?

裁判要旨

若房屋租赁合同的合同目的是从事经营活动,出租人没有履行协助办理工商登记注册手续的义务,导致承租人无法正常经营,可认定合同目的无法实现,应以违反附随义务致合同目的不能实现为由判决合同解除。

案情介绍

上诉人(原审被告、反诉原告):B公司

被上诉人(原审原告、反诉被告):A公司

2017年1月17日,A公司、B公司签订了《房屋租赁合同》,约定A公司承租B公司的商业房屋1层,租赁期自2017年1月19日起至2027年1月18日止。

2017年11月30日,后A公司向B公司提出《转租申请》,写明转租意向业态为健身会所。B公司就此出具《回复函》,写明同意A公司的申请,但合同主体依然是A公司,并要求A公司增加一个月的租赁押金。

2017年12月18日,A公司将租赁房屋转租案外人丁某。合同履行过程中,因租赁房屋所在楼栋所有权人的问题,导致丁某无法办理工商注册手续。就此,丁某起诉A公司,最终法院判决解除双方房屋租赁合同,由A公司承担违约赔偿责任。

2018年10月04日,A公司向B公司发送合同解除通知,B公司同意合同于该日解除。

2019年04月03日,A公司起诉B公司,主张B公司负有办理工商注册手续的附随义务,B公司对该义务的违反,导致A公司转租合同解除并因此承担违约责任,应认定B公司构成违约,致合同目的无法实现,A公司享有解除权。现双方合同已经解除,故请求B公司返还租赁保证金、赔偿租金损失和装修损失费。

B公司辩称其与丁某不存在房屋租赁合同关系,亦不存在协助丁某办理工商注册登记手续的义务,故不存在违约行为,应认定A公司提前终止合同,构成违约。就此,B公司向法院提起反诉,请求确认双方签订的房屋租赁合同于2018年10月4日解除,A公司应给付房屋使用费和违约金。

2019年12月13日,一审法院判决确认A公司与B公司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月3日解除,B公司违反附随义务,构成违约,应承担相关责任。同时,A公司应承担损失扩大的责任。

2020年4月15日,B公司不服一审判决,提起上诉。二审法院驳回上诉,维持原判。

法院观点

一审法院认为

A公司与B公司于2017年1月17日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。现A、B公司均认可合同于2018年10月4日解除,考虑到双方租金支付情况等,本院调整为10月3日解除。

就合同解除,出于法律适用统一的考虑,应认定B公司负有协助A公司办理相关企业注册登记手续的附随义务。虽合同承租方为A公司,但考虑到B公司已同意A公司转租,A公司《转租申请》中亦写明转租意向为健身会所,仍系从事经营活动,应认定B公司负有协助A公司及相关企业办理工商注册手续的附随义务,B公司以合同相对性进行答辩,本院难以采信。

工商登记注册手续对经营活动的意义不言而喻,应认定B公司违反附随义务,构成违约,致A公司合同目的无法实现,A公司就此享有解除权。B公司应就合同违约承担相关责任。同时,A公司在明知无法完成企业注册登记的情况下,亦未向B公司主张权利、及时终止合同的履行,应承担损失扩大的责任。具体是,由B公司承担损失的百分之六十,由A公司承担损失的百分之四十。

二审法院认为

本案二审的主要争议焦点为B公司是否应就未能完成协助办理企业注册登记附随义务承担相应赔偿责任。

B公司主张其仅对A公司负有协助办理企业注册登记的附随义务,不应承担对第三方的附随义务。A公司对此不予认可。本院认为,A公司向B公司提交的《转租申请》中写明了转租意向为健身会所,B公司在明知A公司转租对象仍从事经营活动的情况下,明确表示同意,亦要求A公司增加并实际收取了一个月租赁押金,且结合双方工作人员就为转租对象办理企业注册登记的微信聊天记录记载情况,应认定B公司对A公司关于协助办理企业注册登记的附随义务包括为A公司的转租对象协助办理企业注册登记,B公司以合同相对性以及不针对第三人承担法律责任义务进行抗辩,本院不予采信。

B公司未能完成协助办照的义务,应对A公司因此产生的实际损失承担相应赔偿责任,一审法院综合考虑A公司对损失扩大负有责任的基础上,认定B公司承担损失的60%,A公司承担损失的40%,并据此对租金损失、装修损失及房屋使用费作出认定,并无不当。

实务经验总结

根据《民法典》第509条的规定,附随义务是在履行合同过程中,基于诚信原则而应履行的义务,如通知、协助、保密等具有辅助性质的义务。因此,附随义务并不是由合同当事人约定的,而是依据诚信原则甚至在实务中是基于一些行业惯例所确定的。比如本案,虽然房屋租赁合同中并未约定B公司有协助办理工商登记注册手续的义务,但法院认为,A公司转租房屋仍系从事经营活动,工商登记注册手续对经营活动的意义不言而喻,应认定B公司负有协助办理工商登记注册手续的附随义务。

附随义务虽然在合同履行过程中的地位并不是很重要,但在一定情况下,违反附随义务仍能导致合同的解除。根据《民法典》第563条的规定,由于附随义务并非合同的主要义务,因此构成合同解除的法定情形只有“有其他违约行为致使不能实现合同目的”和“法律规定的其他情形”两种。也就是说,如果因附随义务的违反导致上述两种情形发生,就可能导致合同的解除。比如在本案中,由于A公司转租意向为健身会所,因此需办理相关证件,而B公司未协助办理证件,导致案外人丁某无法正常经营,故可认定租赁合同目的无法实现,依据的就是《民法典》第563条“有其他违约行为致使不能实现合同目的”。

相关法律法规

《民法典》

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第五百六十三条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

案例来源

审理法院:北京市朝阳区人民法院
案  号:(2019)京0105民初86621号
案  由:房屋租赁合同纠纷
裁判日期:2019年12月13日
审理法院:北京市第三中级人民法院
案  号:(2020)京03民终5456号
案  由:房屋租赁合同纠纷
裁判日期:2020年06月09日

作者:林尧 律师,二级合伙人,财税法工作室

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