房地产开发合规之路(二十一):以收并购股权方式开发房产项目的法律风险与防范

以收并购股权方式开发房产项目的法律风险与防范
——房地产开发合规之路(二十一)

从我国住房体制改革到现在的20多年时间里,房地产业实现了快速的增长并已进入了一个新的发展阶段,房地产市场城镇化率不断提高、产业结构与消费结构不断升级的结构性改变已是必然趋势。

房地产的开发亦不再局限于传统商业综合体与住宅商品房的开发模式,在传统业态之外,开拓以旅游地产、养老地产、物流地产等新业态,已成为房开公司新的战略发展方向。

在开发、探寻多元化结构邻域的过程中,收并购股权成为房开公司开发新项目的主要方式之一,本文将对通过此方式开发项目的房开公司作出法律风险提示及合规建议。

一、数据

在“无讼案例网”中,截至2020年4月11日,以 “案由:股权转让纠纷”、“房地产开发”为条件进行搜索,共检索出6353篇裁判文书,其中包含最高人民法院373篇和各地高级人民法院996篇。在最高人民法院的373篇裁判文书中,有4篇为最高人民法院公报案例。

 

从上述判例数据中,我们可以看到,房地产开发过程中涉及股权转让纠纷的案件数量庞大,且涉案金额高,因股权纠纷案件往往争议较大,以判决方式结案和存在再审案件的情况也是比例也是非常高的。

二、案例分析

1、案例名称

最高人民法院(2015)民一终字第82号,海亮地产控股集团有限公司与中国房地产开发合肥有限公司股权转让纠纷案。

2、基本案情

2009年7月17日,中房合肥公司以向合肥新站综合开发试验区国有资产管理局请示,拟与合肥城建发展股份有限公司进行战略重组,涉及一个国有全资子公司中房置业公司,将公司的房地产部分资产无偿转至该子公司名下,再由合肥城建公司向中房合肥公司定向发行股份购买中房合肥全资子公司100%股权。经批准后,中房置业公司正式设立。

2011年7月28日,合肥招标中心受中房合肥公司委托对该公司持有的中房置业公司100%股权进行公开转让,该股权所对应的资产、负债及相关情况详见评估报告。

2011年9月8日,海亮地产公司通过投标成功竞买该股权,并于中房合肥公司签订《产权转让合同》,合同对转让标的、转让目标公司的资产及状况等进行了预定。合同签订后,海亮地产公司一跃履行了付款义务,后双方办理工商变更登记手续。海亮地产公司在接收转让目标公司后,对资产进行核查,认为中房合肥公司转让资产存在多项未在审计报告、资产评估报告中披露的债务或资产不实。据此,海亮地产公司诉至法院,要求依法确认与中方合肥公司之间的《产权转让合同》实为企业资产(房地产)买卖合同。

安徽省高级人民法院在一审中认为,本案的争议焦点是:

1、双方签订的《产权转让合同》的性质;

2、海亮地产公司主张的各项损失有无依据。关于合同性质,一审法院认为案涉合同虽为股权转让合同,但又具有资产转让的性质,即在交割100%股权的同时,须交付该股权所对应的的五个房产项目等资产,鉴于中房公司合肥公司将其房地产部分资产无偿划转至中房置业公司的目的是转让该资产,亦应认定双方交易的目的,不仅仅转让股权,同时也是为了实现对中房置业全部资产的拥有,故案涉《产权转让合同》兼具股权转让和资产转让双重特征。

关于本案关键的合同性质,二审法院经审理认为,从案涉《产权转让合同》交易主体和合同内容来看,中房合肥公司将其持有的中房置业公司100%股权转让给海亮地产公司,海亮地产公司支付相应价款并取得股东地位。

从履行情况看,中房合肥公司已将其股权变更登记至海亮地产公司名下。虽然合同中约定了资产交割问题,但此仅是新旧股东之间对目标公司资产的交接,资产的所有权仍然属于目标公司。

由以上分析可以看出,《产权转让合同》符合股权转让合同的一般特征,其性质应为股权转让合同。《产权转让合同》性质虽然为股权转让合同,但其履行内容不限于股权转让,还包括股权所对应资产的交割等问题,故《产权转让合同》也包含了资产转移的特征,一审法院对合同性质的认定并无不当。因此,中房公司未能全面履行信息披露义务,构成违约,根据合同的约定及法律规定应对海亮地产公司应当承担相应的违约责任。

3、案例简评

房开公司以收购目标股权的方式获得目标公司的项目等资产,因项目公司最主要的资产即为房开项目,因此该类股权收购协议除了具有对股权所有权变更的性质,还涉及股权背后所体现的项目价值与项目的归属。

三、收并购股权在房开公司发展、整合过程中的作用

房开公司以收并购股权的方式开发项目,可以迅速增加土地储备,快速进入新兴业态领域,达到有效整合行业和企业自身的资源,提高、抢占市场份额的目的。通过房地产企业之间的并购,还可以促进房开公司之间的合作,加强市场集中,淘汰不具备资源优势和市场竞争力的中小房企,加速对新兴业态领域的开发进程。

四、房开公司收并购股权过程中的合规风险及建议

房开公司在收并购股权的过程中,需要对被收购股权以及该股权项下的公司可能存在的风险从以下几方面进行识别:

1、交易对象对目标股权是否享有完全的所有权,是否具备转让目标股权的资格和权限;

2、交易对象是否依法履行了公司注册资本的出资义务;

3、目标股权的转让是否涉及国有资产等特殊情形,相关批准文件是否齐备;

4、目标股权是否存在质押担保等第三人权利,是否存在对其在项目公司享有的表决权、分红权等各项权能的限制,交易对象是否具备完整的股东权利等;

5、项目公司在股权转让之前已签订并生效的合同的履行情况,项目公司的或有债务、对外提供保证担保的情况;

6、项目公司名下项目资产的实际情况,例如项目土地使用权的取得是否存在法律瑕疵、是否足额缴纳土地出让金、项目是否存在抵押权、租赁权等、项目规划是否合法合规、项目的开发过程中是否存在拖欠工程款情形、项目税费的承担情况等。

7、交易对象的转让行为是否经过项目公司其他股东的同意,交易行为是否违背相关法律法规的规定等。

为避免上述列举的法律风险,我们对房开公司收并购股权提出以下合规建议

1、房开公司在签订收并购协议之前,需要对交易对象、项目公司可能存在的法律风险进行全面的调查和识别,建议房开公司聘请律师事务所、会计师事务所、价格评估机构等专业机构对项目公司及目标股权状况进行详细的尽职调查。

2、在计算股权价值时,如以土地使用权或项目在建工程的价值作为计算基础的,在转让协议中应当要求交易对象承诺对收购前的一切债务承担相应的责任,如有必要还可要求交易对象提供有效担保或留置一定比例的股权转让价款作为保证金。

3、关于项目公司可能存在法律风险,建议要求项目公司提供相关的财务清单、合同清单、行政审批清单以及资产清单,以确保对目标股权价值的评估及项目公司可能存在的风险识别。

4、股权收并购协议中,除了关于股权转让的内容约定,还应当包括:项目公司概况、房地产项目现状、房地产项目规划文件等。

5、对在建项目,涉及后续可能存在的审批变更等情形,交易双方应当对责任方进行明确的约定。

6、虽然房开公司收并购股权的目的是为了项目的开发,交易双方会将更多的关注点放在房地产项目上,但是作为股权转让的相对方,还是应当遵守《公司法》等法律法规关于股权变更的相关规定,关于股权变更过程中所涉及的交易内容、履行方式、违约责任、原股东同意转让并放弃优先购买权决议等交易内容仍需进行明确约定。

作者简介:刘华英,律师,高级合伙人,园区工作室;

吕姝玥,律师,园区工作室。

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