最高院:竞买人支付土地出让金取得《成交确认书》但尚未签署正式《国有土地使用权转让合同》的是否影响合同的成立?

最高院:竞买人支付土地出让金取得《成交确认书》但尚未签署正式《国有土地使用权转让合同》的是否影响合同的成立?

裁判要旨

法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。本案竞买人已经向国土局交付土地出让金,案涉土地已实际交付,即当事人完成了交付土地和支付土地出让金的直接影响合同成立及当事人订约目的的主要义务,且当事人亦认可签订成交确认书并实际履行合同。故,本案国有土地使用权出让合同已经成立。

争议焦点

竞买人支付土地出让金取得《成交确认书》但尚未签署正式《国有土地使用权转让合同》的是否影响合同的成立?

裁判意见

最高院认为:

(一)一审判决是否认定事实不清。

第一,案涉国有土地使用权出让合同是否成立。根据查明事实,2011年3月6日,竞买人佟玲嫚经过公开竞价,竞得案涉201101-3地块,并于当日签订了《拍卖成交确认书》,佟玲嫚于2011年3月15日至5月19向黑山县国土局共计支付4255万元土地出让金,2012年7月10日,支付土地出让金1000万元。案涉土地已实际交付,并取得建设用地规划许可证,所开发8栋房屋均已办理商品房预售许可证。但佟玲嫚至今未与黑山县国土局签订书面国有土地使用权出让合同。

本院认为,国有土地使用权出让合同是市、县级人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。根据《城市房地产管理法》第十五条规定,土地使用权出让应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县级人民政府土地管理部门与土地使用者签订。《合同法》第十条第二款规定,法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。即根据法律规定,本案国有土地使用权出让方黑山县国土局与受让方佟玲嫚应该签订书面国有土地使用权出让合同而未签订。《合同法》第三十六条规定,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。本案竞买人佟玲嫚已经向黑山县国土局交付5255万元土地出让金,案涉土地已实际交付并取得建设用地规划许可证,所开发8栋房屋均已办理商品房预售许可证,即当事人完成了交付土地和支付土地出让金的直接影响合同成立及当事人订约目的的主要义务,且当事人亦认可签订成交确认书并实际履行合同。综上,本案国有土地使用权受让方佟玲嫚与出让方黑山县国土局之间国有土地使用权出让合同已经成立。一审判决认定案涉国有土地使用权出让合同未实际订立与事实不符,本院予以纠正。

第二,黑山县领导的讲话和文件是否构成合同的组成部分。本院认为,合同的组成部分,即合同内容,是指合同当事人依据法律规定和合同约定所产生的权利义务关系,从内在结构而言,应通过当事人协商一致的合同条款体现。本案中,黑山县领导的讲话和黑山县政府的规定,是宏观指导性的,并不当然构成合同的一部分,一审法院对此性质认定并无不当。佟玲嫚主张黑山县领导的讲话和黑山县政府规范性文件的证据证明力优于竞买须知等,法律依据不足,本院不予采信。

第三,当事人是否存在违约行为。本院认为,《城市房地产管理法》对于国有土地使用权出让方和受让方履约义务、违约责任等均有明确规定,该法第十六条规定,土地使用者必须按照出让合同约定支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。第十七条规定,土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县级人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。但是,承担违约责任的前提是书面合同或实际履行合同中对于违约责任有明确约定。就本案而言,黑山县国土局与佟玲嫚分别完成了土地交付和支付部分土地出让金且对方接受的主要合同义务,合同已经成立,但是对于土地交付期限并未通过签订书面合同方式实际约定,对于土地出让金交付期限除《房地产拍卖须知》、《拍卖成交确认书》之外另无其他书面合同或其他方式约定。

根据二审查明事实,《房地产拍卖须知》第七部分拍卖程序第(四)项约定,佟玲嫚应在成交后3日内交齐拍卖佣金,在7日内交齐总价款的35%,签订土地出让合同后30天内交齐总价款的50%。一审判决认定佟玲嫚未按照规定交付合同价款50%违约在先,属认定事实不当。首先,当事人双方并未签订书面《国有土地使用权出让合同》,即依据《房地产拍卖须知》签订土地出让合同后30天内交齐合同价款50%的条件并未成就;其次,国有土地使用权合同虽已实际履行,但黑山县国土局亦未提供足以证明佟玲嫚存在未依约付款导致违约的事实依据。一审判决对此事实认定错误,本院予以纠正。

本院认为,佟玲嫚主张黑山县国土局和黑山县政府承担违约责任的前提是具有法律规定或者当事人约定,但因本案佟玲嫚并未与黑山县国土局之间签订书面国有土地使用权出让合同,也未约定迟延交付土地的违约责任,黑山县领导讲话及政府文件规定不能作为国有土地使用权出让合同内容,佟玲嫚主张黑山县国土局和黑山县政府承担违约责任的事实依据和法律依据不足,本院不予支持。

综上,一审法院对于合同成立、佟玲嫚支付土地使用权价款违约等事实认定有误,本院予以纠正。

(二)一审判决是否违反法定程序。

根据查明事实,佟玲嫚与被拆迁人腾万利协商一致,虽然黑山县政府房屋拆迁办公室加盖了公章,但是并非黑山县政府对该补偿条件予以认可,实际是佟玲嫚个人的行为,二审开庭时佟玲嫚对此亦予以认可。佟玲嫚主张超出标准之外的补偿费用亦应由黑山县政府承担,法律依据不足,一审判决判令黑山县政府应按照当地统一标准,向佟玲嫚补偿757401.20元并无不当。作为土地受让方的佟玲嫚与腾万利之间、作为拆迁责任主体的黑山县政府与腾万利之间、支付滕万利拆迁补偿款的佟玲嫚与作为拆迁责任主体的黑山县政府之间是不同的法律关系。佟玲嫚与腾万利达成拆迁补偿协议,是其作为民事主体对其权利的处分,案涉争议为建设用地使用权出让合同纠纷,已经获得拆迁补偿款的腾万利对于案件处理结果没有法律上的利害关系,佟玲嫚上诉主张腾万利为无独立请求权第三人法律依据不足,以此主张遗漏当事人严重违反法定程序事实依据和法律依据不足,本院不予支持。

案例索引:《佟玲嫚与黑山县国土资源局、被上诉人黑山县人民政府建设用地使用权出让合同纠纷二审案》【(2014)民一终字第7号】

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