《土地出让须知》明确载明现状交付的竞拍人事后能否以非净地为由主张出让方承担责任?

《土地出让须知》明确载明现状交付的竞拍人事后能否以非净地为由主张出让方承担责任?

土地出让须知》明确载明现状交付的竞拍人事后能否又以非净地为由主张出让方承担责任?

裁判要旨

涉案《出让须知》载明竞买申请一经受理确认后,即视为竞买人对本出让文件及宗地现状无异议并全部接受,并对有关承诺承担法律责任。本案横穿涉案土地上空的高压电线和地上房屋,通过现场踏勘即可轻易发现。竞拍人按照拍卖程序参加竞买并签署土地出让合同的行为表明,其对地上其时存在高压电线和房屋的情况未持异议。其现在又以出让方未能如期交付净地构成根本违约为由主张原审判决关于合同解除责任的认定错误,缺乏事实和法律依据。

争议焦点

《土地出让须知》明确载明现状交付的竞拍人事后能否又以非净地为由主张出让方承担责任?

裁判意见

最高院认为:涉案《出让须知》第五条第五款载明,竞买人对拍卖出让文件有疑问的,可在拍卖活动开始前以书面或者口头方式向出让人咨询,出让人和萧县公共资源交易中心安排专人负责陪同竞买人对拟出让宗地进行现场踏勘,竞买人也可自行踏勘现场;第十条第一款载明,申请人须全面阅读本宗地出让文件,如有疑问可以在拍卖会开始日前用书面或口头方式向出让人咨询。竞买申请一经受理确认后,即视为竞买人对本出让文件及宗地现状无异议并全部接受,并对有关承诺承担法律责任。具体而言,横穿涉案土地上空的高压电线和地上房屋,通过现场踏勘即可轻易发现。梁会按照拍卖程序参加竞买并签署土地出让合同的行为表明,其对地上其时存在高压电线和房屋的情况未持异议。其现在又以萧县资规局未能如期交付净地构成根本违约为由主张原审判决关于合同解除责任的认定错误,缺乏事实和法律依据,依法不予支持。

涉案土地出让合同第三十条约定,受让人应当按照本合同约定,按时支付国有建设用地使用权出让价款;延期付款超过60日,经出让人催交仍不能支付出让价款的,出让人有权解除合同。梁会未按照合同约定期限履行足额支付土地出让价款,原审判决认定萧县资规局有权解除合同,符合法律规定。

《中华人民共和国担保法》(1995年10月1日施行)第九十条规定,定金合同从实际交付定金之日起生效。

涉案土地出让合同第九条约定,本合同项下宗地的定金为20125560元,定金抵作土地出让价款。梁会上诉关于原审判决认定合同定金数额20125560元有误的主张,依法不予支持。萧县资规局于2018年3月20日公布的《出让须知》第四条第三款载明,本宗地的竞买保证金为11804415元(竞得后20%转为合同定金,其余部分转为预付款)。原审法院由此认定梁会交纳的11804415元竞买保证金中,20%即2360883元在竞买成功后转为合同定金,并无不当。土地出让合同第九条虽然约定合同定金数额为20125560元,但在没有证据证明《出让须知》前述条款所述剩余80%保证金转为合同定金的情况下,原审法院对于萧县资规局将竞买保证金剩余部分认定为定金的主张未予支持,符合法律规定。在部分定金没有实际交付的情况下,萧县资规局关于按照约定数额继续交付剩余部分的请求,不符合法律规定。

《中华人民共和国合同法》(1999年10月1日施行)第一百一十六条规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

涉案土地出让合同第三十条约定,受让人应当按照本合同约定按时支付出让价款。受让人不能按时支付,自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金,延期付款超过60日,经出让人催交后仍不能支付的,出让人有权解除合同,受让人无权要求返还定金,出让人并可请求受让人赔偿损失。在前述合同条款既约定违约金又约定定金的情况下,萧县资规局虽然依法有权选择适用,但在其请求同时适用的情况下,原审法院支持其适用定金条款请求并判决驳回其适用违约金条款请求,符合前述法律规定。另外,土地再次出让差价损失并未实际发生,原审法院认为萧县资规局以此为由所提主张缺乏事实和法律依据,亦无不当。

类似判例

在《襄阳市财茂建筑装饰有限公司、襄阳市襄州区自然资源和规划局等建设用地使用权出让合同纠纷案》【(2021)最高法民申3299号】中,最高院认为“根据原审查明,财茂装饰公司原有土地与涉案土地相邻,《国有建设用地使用权出让合同》第六条现状土地条件一栏又以空白标注。前述事实表明财茂装饰公司在竞拍时知晓土地并未达到“净地”状态的实际情况。财茂装饰公司之后办理土地使用权证书,并在土地上建设厂房的行为,亦表明其对现状出让和交付土地不持异议。原审法院由此认为涉案土地出让合同签订时相关部门虽有“净地”出让的具体规定,但合同双方对于按现状条件出让土地已经达成一致,符合本案实际情况。财茂装饰公司以未“净地”出让为由主张襄州资源规划局违约,依法不应支持。”

案例索引:《萧县自然资源和规划局、梁会建设用地使用权出让合同纠纷案》【(2021)最高法民终457号】

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