房地产收并购过程中“毛地转让”的风险及建议

房地产收并购过程中“毛地转让”的风险及建议

引言:土地一级开发过程中,各地政府一般都会要求“净地出让”,但在收并购实际操作中仍存在项目地块上存在待拆迁物的情况,给收并购方取得地块后续开发带来较大的风险。本文拟结合实务案例对收并购过程中项目存在待拆迁物这一问题进行探讨。

一、“毛地”“净地”的概念

毛地和净地都是俗称。净地是指已经拆除平整,不存在建筑物、构筑物、青苗、林木等待拆迁物,场地内达到开工条件的土地。根据《闲置土地处置办法》第十一条的规定,市、县政府供应的土地应当满足土地权利清晰,安置补偿落实到位,没有法律经济纠纷,地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确,具备动工开发等所必要的基本条件等条件,此规定涵盖了“净地”的概念。

毛地的概念是相对于净地来说的,从形态上看,毛地指尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程,地上存在需要拆除补偿的建筑物、构筑物、林木、青苗以及地上地下管线等设施,不具备基本建设条件的土地。

二、“毛地转让”存在的原因

拆迁属于土地一级开发的范围,根据《国有土地上房屋征收及补偿条例》(原为《城市房屋拆迁管理条例》)的规定,征收拆迁的实施主体是市、县级人民政府确定的房屋征收部门,也就是通常拆迁工作是由政府主导。政府在出让土地时,以完成拆迁安置补偿为前提,实行“净地出让”。对此,国家相继出台了一系列政策,比如《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》(国办发【2004】46号文)规定,严禁未经拆迁安置补偿,收回原土地使用权而直接供应土地,并发放建设用地批准文件;国土资源部、住房和城乡建设部联合印发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国土资发【2010】151号)明确规定,不得“毛地”出让;河南省人民政府印发的《关于进一步规范土地出让管理工作的通知》豫自然资发【2019】79号要求,拟出让的土地应是土地及地上附着物、建(构)筑物权属清晰,补偿安置落实到位,没有法律经济纠纷,规划条件明确,具备动工开发所必须的基本条件的“净地”。以上规定的出台在一定程度上使得“净地出让”的形式逐渐成为国有土地使用权出让的主流形式。

但是在实际操作中,由于前期的拆迁安置工作需要大量的资金,地方财政吃紧,并且有些项目情况复杂,拆迁难度比较大,导致政府在出让土地使用权时,并未完成相应的的拆迁补偿工作,出让土地上仍存在待拆迁物。这样的土地进入收并购市场,既产生了“毛地转让”的现象。

三、“毛地转让”存在的风险

《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定:“房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”从以上规定可以看出一旦受让项目上存在待拆迁物,受让人即应承担拆迁安置补偿义务。

“毛地转让”涉及到待拆迁物的权属梳理、拆迁安置、土地使用权的收回等问题,法律关系复杂。这一过程中,往往会因为待拆迁物产权不清、补偿种类及费用标准无法达成一致等问题产生纠纷,加之我国现行法律严格限制了拆迁征收的条件,并设置了一系列政策限制和要求,这不可避免的导致土地开发过程中存在一部分所谓的“钉子户”。在实际操作中开发商又很难强制要求政府解决上述问题。这必然导致受让人承受额外的资金负担,増加开发成本,并且有可能因拆迁安置不畅进而影响项目地块的开工、销售甚至交付,延缓整个房地开发项目的进度。

四、针对“毛地出让”项目的法律建议

在收并购过程中,笔者也遇到过一定比例的项目存在着待拆迁物,现以一个情况相对复杂的项目为例来探讨相应的应对措施。该项目为郑州市内的一个城改项目,通过实地查勘,其上存在着大面积未拆迁房屋,有几万平方厂区家属院,属于小产权房;有一部分国有工业用地,上面建有部分住宅;存在着一部分违章建筑,加盖人员并非本村村民;还存在着一个钢厂,属于租用本村的土地。目标公司人员陈述小产权房屋的住户人员都不是本村村民,不需要支付安置过渡费,但应按一定比例补偿回迁房;区域内有一部分需要高价补偿的住宅,项目公司不参与补偿,由拆迁指挥部确定拆迁补偿标准,然后进行补偿。但在尽调过程中,我们了解到小产权房产权权属主体并不明确,我们也未见到拆迁指挥部对高价补偿住宅单独进行补偿的文件材料。况且也未见到政府部门关于该区域拆迁计划的文件材料,项目公司何时启动拆迁以及拆迁完成时间、拆迁补偿成本都无法确定。

针对上述类似项目,建议如下:

(一)尽调律师应查看土地使用权出让合同中的宗地交付条件以及土地交付确认书中所列的交付状况,看交付标准是“现状交付”还是“净地交付”。同时该类项目目标公司陈述的情况与尽调律师实地走访情况往往存在差异,故一定要实地勘察,将合同约定情况与现场情况相核查,核查内容包括建筑物、构筑物、坟茔、林木、青苗等的权属和现状,建筑物、构筑物进一步核查户数、面积,有条件的还可以与待拆迁物的权属人交谈,获知其对拆迁的态度及对补偿款的预期。

(二)经实地查勘,目标地块内若无任何待拆迁物,则由合作方承诺目标项目无须再支付任何征地拆迁费用或其他排除妨碍的费用,否则费用由其承担;在存在待拆迁物的情况下,在合作文件中由合作方对待拆迁物的范围及补偿数额作出相应包干承诺,超出承诺范围的由合作方承担;同时由其承诺拆迁进度,如果不能按期拆迁需承担一定的违约责任并且拆迁延期导致项目受损的,该损失额由合作方承担。并且约定上述费用、违约金及损失额有权从合作方收益中直接扣除。

(三)根据上述的拆迁费用提前做好资金预算并且准备一定比例的风险金,避免因拆迁成本过高影响项目的正常进展;同时关注对该类项目政府是否存在返还或者其他优惠政策,可以降低拆迁成本。

(四)建议与当地政府积极沟通,建立良好的沟通渠道机制,积极妥善配合并协助政府处理拆迁进度中所遇到的各项问题,特别是在拆迁安置补偿金的支付进度上,及时支付,以推动项目进程。

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