以股权转让方式转让土地的税务思考

随着产业持续转型调整,不少企业都面临厂房土地的流转问题。土地(包括房产)作为一项核心资产,交易手续严谨复杂,交易监管政策较多,更重要的是,直接转让土地使用权的税负往往让交易双方望而却步。于是,通过“转换思路”,将土地包装在股权中,以股权转让的方式进行实质上的土地权属转让,已成为业内的通行做法。笔者也曾多次参与企业客户房产土地转让的操作,对“股转换土转”做法有一定了解,本文拟从税收角度对这种转让方式进行更进一步的思考:

一、“股转换土转”节约多少税负

如果进行直接的土地使用权转让,涉及的税种包括增值税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税,交易双方涉及情况如下表:

以股权转让方式转让土地的税务思考

从上表可见,直接转让土地,涉及税种较多,其中增值税率(“营改增”后项目)9%,企业所得税税率25%,契税税率3-5%,印花税税率0.05%(注:上述为一般情况下的税率,特殊情况的优惠税率不在此讨论)。而税负最重的是土地增值税,要根据成交价与土地成本的差额计算增值率,再根据增值率适用30%-60%的四级超率累进税率。而一般情况下,企业取得土地年代较远,成本价相对很低,税率往往会探至最高档,这种情况下,交易成本将超过成交价的一半以上,企业难以接受。

如果通过股权转让方式操作,交易双方涉及情况如下表:

以股权转让方式转让土地的税务思考

从上表可见,“股转换土转”之下,涉及的税种大大减少,特别是土地增值税直接规避,交易成本显著下降,确实相比直接转让有很大优势。

二、“股转换土转”如何进行为好

在股权转让模式大框架下,也有不同的操作方式,这里主要讨论最常见的两种:

一种直接的股权转让,这种方式下,转让方的股东直接将转让方公司全部或者部分股权转让给受让方,受让方成为原公司的控股股东,这种模式简单明了,没有操作时间限制,但是一般情况下,只适用于被收购公司为项目公司,业务简单,名下只有一块土地,没有其他的业务的情况。

如果原公司名下有多块土地,本次只出让其中一部分,或者原公司存续时间较长,资产负债情况复杂,隐形风险较多,这种情况下如果直接受让原公司股权,受让方要么不能获得控股股东地位,要么会承担不可控风险因素,都不是最佳选择。此时可采取另一种方式,即资产划转后转让,原公司可以成立一个全资子公司,将目标房产土地无偿划转至其全资子公司作为出资,受让方再通过收购子公司的全部或部分股权来实现对目标土地的控制。这种方式可以规避原母公司的直接经营风险,但需要注意的是,由于资产划转过程按照账面净值计算,存在税负上的优势,故税务部门要求自股权转让或资产划转完成之日起连续12个月内不得改变被划转股权或资产原来实质性经营活动,也就是在转让后一年内,受让方不能再转让,或者把原来生产用厂房土地转为其他用途等。

三、“股转换土转”是否真能高枕无忧

首先要明确的是,“股转换土转”是一种税务筹划,而合法的税务筹划只能递延纳税,无法真正规避纳税。“股转换土转”下,虽然降低了当前环节的税负,但是只要今后目标土地被直接转让(且土地保持增值趋势),则前道环节暂时规避的税款都会在此时体现出来。

此外,更重要的是,“股转换土转”也并非都能被税务机关认可,如果税务机关认为这种操作是以股权转让方式掩盖土地转让事实,则有权要求企业进行纳税调整,补缴税款,而且此类情况已不是初次发生。以下即是国家税务总局对类似问题的三个批复,均支持了当地税务部门按实质征税的做法:

国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号):广西壮族自治区地方税务局:你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报〔2000〕32号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。

国家税务总局《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》(国税函〔2011〕415号):天津市地方税务局:你局《关于泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示(津地税办【2011】6号)收悉。经研究,同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权,实质是房地产交易行为”的认定,应依照《土地增值税暂行条例》的规定,征收土地增值税。

国家税务总局《关于土地增值税相关政策问题的批复》(国税函〔2009〕387号):鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后,于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续,同月25日即将股权进行了转让,且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此,我局认为这一行为实质上是房地产交易行为,应按规定征收土地增值税。

而近期,上交所、深交所也多次对山东奥扬新能源科技股份有限公司、上海康鹏科技股份有限公司、长江精工钢结构(集团)股份有限公司等部分上市(挂牌)公司以股权转让名义转让、收购房地产行为进行了问询,要求企业对操作有无税务风险进行答复,也从另一个方面显示了管理层的从严趋势。

作者:余高明,浙江星脉律师事务所主任

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