违约赔偿的预期利益损失在司法实践中的认定

违约赔偿的预期利益损失在司法实践中的认定

摘 要

在房屋租赁合同纠纷诉讼中,对于违约方造成的损失,合同履行后可得利益损失的界定问题,在诉双方存在较大的争议。结合之前的司法判决,本文将分析违约损失赔偿中预期利益的认定问题,尤其是租赁纠纷中租金差价损失问题。

关键词:房屋租赁、违约赔偿、预期利益损失、认定

一、问题的提出

经常有商铺的承租者一脸委屈的过来,表示因为租金翻倍,商场各种理由违约,要提前解除合同。如果合同提前解除,商场再次出租剩余的租期可比现在的租金高出百万,但是租赁合同中仅约定了非常低的违约责任,根据合同约定,即便商场违约,也只需要赔偿一个月的租金损失。

租户问:“我该怎么办?”

商场恶意违约,真的只需要赔偿一个月租金损失就可以了吗?

二、可得利益损失的概念界定

《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

据此,违约方应该赔偿的损失范围包括非违约方所受的直接损失和可得利益,但以违约方在订立合同时预见或者应当预见到的因违约可能造成的损失为限。

对于所受直接损失,损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失,在法律没有特别规定和当事人另行约定的情况下,应按完全赔付原则。

可得利益损失虽然只有在合同完全履行时才有可能产生,但可得利益的赔偿是一方的违约而造成的守约方该利益应该得到而实际并未得到时受害人有权要求的赔偿,是对守约方即债权人未来可预期的利益损失进行赔偿。

三、预期利益的认定标准与计算规则

最高人民法院2009年发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第9条规定:“在当前市场主体违约情形比较突出的情况下,违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素,可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。

生产设备和原材料等买卖合同违约中,因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中,因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中,因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失”。

就房屋租赁合同而言,因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。承租方违约导致出租方丧失基于合同可赚取的确定利润,比较好理解。但是,对于出租方因为租金上涨而提早解除合同,对于租金上涨给承租方造成的损失,是不是也属于经营利润损失呢?我们看看实务中的认定。

四、法律实务中的预期利益案例解析

目前,房屋租赁合同纠纷中预期利益损失赔偿的案例较多。“龚某与某川房产公司房屋租赁合同纠纷”和“刘立某、刘冬某与某置业有限公司合同纠纷”是目前可见的比较典型的两个案例,说明预期可得利益损失的主张是可以得到支持的。

龚某与某川房产公司房屋租赁合同纠纷(2015)渝高法民提字第00206号判决书中,重庆市高级人民法院认为:“根据《合同法》第113条的规定,某川房产公司应当赔偿龚某合同履行后可获得的利益。而龚某的可得利益表现为租赁房屋占有使用权,租赁房屋占有使用权因某川房产公司的违约行为所致损失可以换算成租金价值的损失。

龚某与某川房产公司签订的《租赁合同》虽没有约定龚某可以转租房屋以租金差价作为其收益,但龚某租赁该房屋的目的是为了经营超市,房屋租金系其经营成本支出,无论其超市经营是盈是亏,房屋租金上涨会导致经营成本支出增大,盈则会压缩其利润空间,亏则增大亏损额度。所以,因房屋租金上涨造就的租金差价损失应认定为因某川房产公司违约而使龚某所受的可得利益损失。”

该院认为,“可得利益损失本身就是对合同假设能履行能给守约方带来的利益,是一种没有实际发生的未来的可期待利益,故龚某是否在双方合同无法履行后另行选择交易对象继续其超市的实际经营行为不应作为可得利益损失是否存在和应获支持的前提条件。

况且,就本案的具体情形,龚某的超市投资选址是很关键的,一般确定店址要考虑的因素很多,包括超市所在地周围社区人口规模、消费能力、超市面积及其辐射能力、交通条件、城市规划、同行业情况等,加上某川房产公司不能向龚某依约交付租赁房屋的原因是其另行租赁给某百公司,而某百公司属龚某经营超市的同业竞争者,如果这种情况仍然将违约行为应承担损失赔偿责任的前提条件确定为龚某必须在同地段有另行租赁进行实际经营的行为,则加重了守约方的举证责任,也变向的纵容了违约方的违约行为。”

因此,重庆高院认同中院作出的 “龚某有权通过司法鉴定程序确定合同期限内未来的租金差价并以此作为其可得利益损失的依据请求某川房产公司赔偿”的裁定。高院也支持了中院判决的某川集团赔偿龚某租金差价损失759800元的诉讼请求。

在最高人民法院审理的刘立某、刘冬某与某海置业有限公司合同纠纷一案中,最高院也支持了某海公司可得利益损失的主张。根据法院查明的事实,某海公司、童某与刘立某、刘冬某签订的一系列协议,由于刘立某、刘冬某未能在规定时间内解决与案涉项目有关的债权债务,存在违约行为,故其二人应当赔偿某海公司经济损失。

那么经济损失是否包含可得利益损失?最高法院除了引用《合同法》第一百一十三条第一款外,做了如下论述:“可得利益是合同履行后可以获得的利益,是对债务不履行的赔偿,法律规定可得利益的目的主要在于通过加重当事人的违约成本,以期遏制违约行为的发生,督促当事人诚信履约,保护守约方的信赖利益,并弥补守约方因对方违约而造成的实际损失。

如在因违约方违约导致合同解除的情况下,将损害赔偿范围仅限定于守约方因对方违约而产生的损失,不将可得利益损失纳入其中,显然将会在一定程度上鼓励甚至纵容当事人违约行为的发生,亦不符合合同法关于赔偿可得利益损失的立法初衷。”由此可见,被违约方预期可得利益损失的主张,应是维护法律正义的必然举措。

五、司法实践中的应对策略

最高人民法院2009年发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定:“人民法院在计算和认定可得利益损失时,应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等,从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。”

第11条规定:“人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理损失措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任;非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失,既可以由非违约方举证,也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。”

故在可得利益损失有可能被支持的前提下,非违约方应承担其遭受的可得利益损失总额的举证。但法律实务中如何举证可得利益损失总额是一大难点。笔者认为,目前可以借鉴的主要有如下方法:

(1)合同中约定预期可得利益损失

《合同法》尊重当事人的意思,当事人双方达成的合约,在一般情况下会得到法院的支持。对于是否属于《合同法》第114条的规定“过分高于造成损失的,可请求人民法院予以适当减少”的情况另当别论。但在有约定的情况下,举证责任就转移给了违约方,由违约方来证明该约定损失过分高于实际损失,举证责任之所在,即败诉之所在。故在有明确约定可得利益损失的情况下,还是对非违约方比较有利。

(2)以类似的情况类比

以笔者代理的“因商铺租金上涨导致出租方提前解除合同”案子为例,与预期利益密切相关的租金上涨幅度是承租方举证的难点。但是商铺出租方为了证明其自身损失,向法庭提交的目前最新的租赁合同,反而成为我方主张损失标准的依据。最后,法院虽然以我方也有过错为由只支持了一半的租金差价损失,但也为当事人争得了不错的预期利益损失赔偿。

故,即便合同未曾约定预期利益损失,我们还是可以通过诉讼程序最大程度减免非违约方的损失。

作者:李巧钰 律师,二级合伙人,不良资产工作室

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