以案释法|违约金的调整规则

以案释法|违约金的调整规则

案例一:绍兴县恒志纺织品服饰有限公司与绍兴益信置业有限公司商品房预售合同纠纷

裁判要旨

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

基本案情

案号:(2011)浙绍民终字第1400号

上诉人(原审被告)绍兴益信置业有限公司

被上诉人(原审原告)绍兴县恒志纺织品服饰有限公司

2009年12月28日,原、被告签订商品房买卖合同,主要约定:原告购买被告开发的位于绍兴县滨海商贸区A5地块的L号商业房,建筑面积1802.72平方米,单价5800元/平方米,房价款计10490750元,付款方式和期限为合同签订日一次性付清全部房价款,房屋交付期限在2009年12月31日前经综合验收合格交付,且被告应当书面通知原告办理交付手续,若被告不能按照合同规定的期限交付房屋的,被告支付给原告已付总房款的千分之五作为违约金。合同还约定,原告不能按合同约定期限付清购房款的,在被告给予的10天宽限期内不承担违约责任,逾期付款10天以上,按合同约定付款期限次日起至付清日止的银行同期活期存款利率支付违约金,合同继续履行;逾期30日以上付款,被告有权解除合同,原告则按每日以总房价款的万分之五支付违约金。

合同签订当日,原告交付被告的购房款为10548576元,被告返还原告57826元,原告实际交付的购房款仍为合同约定的10490750元。

后被告未在合同约定期限内向原告交房。2010年12月2日,被告通过申通快递公司寄给原告快递一份,快递详情单载明内件品名为“接受房屋通知单”。2010年12月6日,绍兴美怡居物业管理有限公司滨海湾公寓服务中心通知原告交付该房屋。

2011年1月24日,原告起诉要求被告支付逾期交房违约金。

法院判决

一审法院认为:

按照我国合同法规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,当约定的违约金过分低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以增加,当约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以减少。本案中,合同约定的原告逾期付款的违约金,分时间段计付,其中逾期30天以上的,即支付总房价款的每日万分之五;而逾期交房的违约金,则不论时间长短,一律以总房款的千分之五作为违约金。这两者之间相去甚远,显得不公平,而且一旦被告交房逾期时间越长,则原告就已交付的购房款而言损失就增加越多。故对此有必要予以调整。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定,当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。被告辩称该房屋至诉讼阶段原告尚未出租,不存在租金损失,该辩称理由符合客观事实,因此原告以房屋的租金价格来向被告主张违约金,无事实依据。原告交付给被告10490750元购房款,被告实际占用了340天后才交付房屋,该购房款占用期间的利息损失526111.11元(以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为标准计算),符合被告因延期交房给原告造成的损失。

二审法院认为:

上诉人与被上诉人之间签订的合同约定违约金显失公平,原判基于被上诉人提出调整违约金的主张而依法予以调整,以银行同期同类贷款利率计算被上诉人损失并无不当。现因被上诉人所主张的违约金低于原判确定的数额,故原判决以被上诉人主张违约金数额作出判决符合法律规定。对于上诉人提出违约金不当的上诉主张,理由不能成立,人民法院不予支持。

案例二:惠东与新华锦集团青岛锦源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷

裁判要旨

商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

基本案情

案号:(2016)鲁民申206号

再审申请人(一审原告、二审上诉人):惠东

被申请人(一审被告、二审被上诉人):新华锦集团青岛锦源房地产开发有限公司(以下称“青岛锦源公司”)

2010年12月11日,惠东与锦源房地产公司签订《青岛市商品房预售合同》,合同约定乙方(惠东)向甲方(锦源房地产公司)购买青岛市黄岛区衡山路12号锦源龙邸小区房屋,该房屋暂测建筑面积为87.89平方米,每平方米建筑面积单价为8830元,根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总价款为776069元;房屋交付的条件为房屋竣工验收合格;甲方定于2011年10月31日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外;甲方如未在本合同预定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之五十计算,违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止。

合同签订后,惠东按合同约定支付了房屋总价款776069元。2011年10月22日,锦源房地产公司向惠东发出交房通知,惠东称收到该交房通知,但因涉案房屋不符合合同约定的交付条件,故锦源房地产公司应向惠东支付逾期交房违约金。随诉至法院。

法院判决

一审法院认为:

惠东与锦源房地产公司签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定,锦源房地产公司应于2011年10月31日前将取得工程竣工验收备案的房屋交付给惠东。虽然锦源房地产公司于2011年10月22日通知惠东交房,但锦源房地产公司未提交证据证明其通知惠东交房时已取得涉案房屋工程竣工验收备案,惠东称锦源房地产公司直至2011年12月23日才工程验收合格,并提交相关证据予以证明。锦源房地产公司作为涉案房屋的开发建设单位,其应举证证明涉案房屋取得工程验收备案证的时间,在本案庭审过程中,已就此问题向锦源房地产公司释明,锦源房地产公司仍未提交相关证据,应承担对其不利的法律后果。锦源房地产公司应向惠东支付2011年11月1日至2011年12月23日期间的逾期交房违约金。

关于锦源房地产公司所提的违约金过高的问题。经鉴定,涉案房屋同地段同类型房屋,于2011年10月31日至2011年12月23日期间的房屋租金总额为1570元,惠东主张锦源房地产公司支付205658.2元逾期交房违约金,远远超出惠东的实际损失。原审法院认为,违约金的性质主要在于补偿守约方的实际损失,在双方约定违约金过高的情况下,应予适当调整。综合考虑惠东的实际损失及双方对违约金的约定,原审法院认为按房屋租金的1.3倍计算逾期交房违约金较为适宜。

二审法院认为:

惠东与锦源房地产公司签订的《青岛市商品房预售合同》约定:锦源房地产公司如未在本合同预定期限内将该房屋交付惠东,应当向惠东支付违约金,违约金按惠东已支付的房价款日万分之五十计算。对此,锦源房地产公司认为双方约定的违约金数额过高并请求予以调整,原审法院结合本案实际情况及房地产估价报告书,将违约金调整为涉案房屋同地段、同类型的房屋租金的1.3倍,处理基本妥当,本院予以维持。

再审法院认为:

本案争议的焦点问题是原判决调整逾期交房违约金是否具有事实和法律依据。本案被申请人在一审答辩中明确提出合同约定的逾期交房违约金明显过高,请求法院据实调整违约金比例。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定:“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案申请人依据合同约定的违约金条款计算的违约金数额为201780元,而申请人在再审申请中自己主张因被申请人逾期交付房屋造成的损失为2万余元,约定的违约金显然超过了造成损失的30%,因此,原判决依据《合同法》第一百一十四条的规定和被申请人的申请,调整合同约定的违约金比例具有法律依据。对于调整违约金的标准和依据,合同法和最高人民法院相关司法解释没有具体规定,一般由法官以违约造成损失为据,综合考量涉案合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素,按照公平原则和诚实信用原则予以衡量。对于涉案合同约定的逾期交房违约金过高如何调整,在法无明确依据的情形下,目前司法实务中普遍参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定,即采用同地段同类房屋租金标准酌情予以确定,据此原判决采用租金标准调整违约金数额具有明确的参照依据。因原判决调整违约金数额的标准和依据是酌情确定的,属于原审法官行使自由裁量权做出的评判,在申请人没有提供充分的法律根据推翻原判决的情形下,原判决的既判力应予尊重。

法律评析

我国《合同法》对违约金的规定强调违约金补偿性的理念,同时有限地承认违约金的惩罚性。一方面,违约金的支付数额是“根据违约情况”确定的,即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失,而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额。另一方面,如果当事人约定的违约金的数额低于违约造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当增加,以使违约金与实际损失大体相当。这明显体现了违约金的补偿性,将违约金作为一种违约救济措施,既保护债权人的利益,又激励当事人积极大胆从事交易活动和经济流转。

除了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的违约金调整条款之外,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条同样规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”其适用的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”,但如司法解释第十二条中规定的“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。” 对于涉案合同约定的逾期交房违约金过高如何调整,在法无明确依据的情形下,目前司法实务中普遍参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,即采用同地段同类房屋租金标准酌情予以确定。

法律检索

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十三条

商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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