最高院:未完成投资总额25%,以转让房地产项目公司股权形式实现项目转让,股权转让合同有效

最高人民法院
现行法律不禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权转让的目的

作者:唐青林 李舒 杨巍

阅读提示:《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定,转让出让土地使用权时,属于房屋建设工程的,须完成开发投资总额的百分之二十五以上。那么能否通过转让房地产公司股权的形式,实现不满足上述条件的土地使用权转让的目的?今日推送的最高法院案例认为,公司股权转让关系不同于作为公司资产的土地使用权转让关系,以转让房地产公司股权形式实现土地使用权转让目的的股权转让合同合法有效。

裁判要旨

公司股权转让与作为公司资产的土地使用权转让为两个独立的法律关系,现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。

案情简介

一、薛惠玶委托陆阿生收购并且代持明恒公司85%股权,后陆阿生与边界公司签署《股权转让协议》,将明恒公司85%股权转让给边界公司。

二、薛惠玶向江苏高院起诉,主张其为明恒公司股权的实际出资人,但陆阿生却以股权所有人身份,将案涉股权转让给边界公司;陆阿生故意以转让项目公司股权的形式,变相转让土地使用权,违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“房屋建设工程在没有完成开发投资总额25%以上的,不得转让”等规定。故请求:确认陆阿生与边界公司签订的《股权转让协议》无效;陆阿生办理股权回转登记,明恒公司配合;陆阿生、边界公司向薛惠玶共同连带承担赔偿损失。

三、江苏高院认定《股权转让协议》有效,判决:陆阿生偿付薛惠玶损失29540395元。

四、薛惠玶不服,上诉至最高法院。最高法院判决:驳回上诉,维持原判。

裁判要点

第一,法院未支持薛惠玶请求确认陆阿生与边界公司签订的《股权转让协议》无效的原因在于:首先,薛惠玶主张,案涉《股权转让协议》实质是以股权转让形式实质转移土地使用权的行为,系以合法形式掩盖非法目的,应认定为无效。但是现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。其次,陆阿生与边界公司签订《股权转让协议》转让本案争议股权的行为构成无权处分,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”因此无权处分不影响股权转让合同的效力。

第二,法院未支持薛惠玶请求陆阿生办理股权回转登记的原因在于:陆阿生与边界公司签订《股权转让协议》,将案涉股权转让给边界公司,并已依照法律规定办理了变更登记,且薛惠玶并未能提供充分证据证明边界公司受让该股权时存在恶意以及股权转让价格不合理。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第二十六条第一款(已修订为第二十五条)及《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定,边界公司已取得了案涉股权。

但是根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第二十六条第二款规定,“名义股东处分股权造成实际出资人损失,实际出资人请求名义股东承担赔偿责任的,人民法院应予支持。”法院据此判令陆阿生返还薛惠玶案涉股权交易溢价款的相应对价29540395元。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

一、当事人可通过转让房地产公司股权的形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的,即使该土地使用权不满足《中华人民共和国城市房地产管理法》关于土地使用权转让的条件。

二、名义股东私自处分登记在其名下的股权时,构成无权处分,但满足如下条件的,受让人即取得该股权:(1)受让人受让股权时是善意的;(2)股权以合理的价格转让;(3)股权已办理变更登记。此时,实际出资人可请求名义股东承担赔偿责任。

相关法律法规

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条 下列房地产,不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》

第二十五条 名义股东将登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分,实际出资人以其对于股权享有实际权利为由,请求认定处分股权行为无效的,人民法院可以参照物权法第一百零六条的规定处理。

名义股东处分股权造成实际出资人损失,实际出资人请求名义股东承担赔偿责任的,人民法院应予支持。

《中华人民共和国物权法》

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2012〕8号)

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

法院判决

以下为该案在法院审理阶段,裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述:

一、关于薛惠玶与陆阿生之间法律关系的性质

本院认为,虽然薛惠玶与陆阿生之间未签订委托收购股权并代持股权的书面合同,但薛惠玶向陆阿生汇付款项的事实客观存在。对该笔款项的性质,陆阿生虽然主张为借款,但未能提供任何证据证明。一审判决综合全部案件事实,依据优势证据原则认定双方之间存在薛惠玶委托陆阿生收购股权并且代持股权的关系,理据充分,并无不当。陆阿生就此提起上诉,但未能提供证据足以否认一审判决的认定,本院对陆阿生的该项上诉主张不予支持。

二、关于陆阿生与边界公司签订的《股权转让协议》效力问题

基于前述,陆阿生与边界公司签订《股权转让协议》转让本案争议股权的行为构成无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。根据上述规定,薛惠玶主张陆阿生与边界公司签订的《股权转让协议》无效,无法律依据,本院不予支持。此外,在薛惠玶未能提供充分证据证明陆阿生与边界公司存在恶意串通损害其利益的情况下,亦不能因此否认案涉《股权转让协议》的效力。

薛惠玶主张,案涉《股权转让协议》实质是以股权转让形式实质转移土地使用权的行为,系以合法形式掩盖非法目的,应认定为无效。本院认为,公司股权转让与作为公司资产的土地使用权转让为两个独立的法律关系,现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。薛惠玶的该项主张无法律依据,本院不予支持。

三、关于薛惠玶诉请陆阿生办理股权回转登记,并由明恒公司配合履行变更义务是否有事实和法律依据的问题

陆阿生系记载于股东名册上的明恒公司股东,边界公司与其签订《股权转让协议》受让其股权,并已依照法律规定办理了变更登记。在本案中,薛惠玶并未能提供充分证据证明边界公司受让该股权时存在恶意以及股权转让价格不合理。参照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定,薛惠玶主张办理股权回转登记,并由明恒公司配合履行变更义务,理据不足,本院不予支持。但参照该条第二款规定,薛惠玶作为案涉股权的实际权利人,有权向无权处分人陆阿生请求赔偿损失。虽然薛惠玶在本案一审中就一审判决第(一)项所判损失并未提出明确的诉讼请求,但本院认为,应客观全面地分析当事人的诉讼目的,准确理解当事人的诉讼请求。本案中,虽然薛惠玶要求办理股权回转登记的诉讼请求无法得到支持,但原判决在综合全部案情基础上,为公平保护双方当事人利益,判令陆阿生返还薛惠玶案涉股权交易溢价款的相应对价29540395元,符合本案实际,并无不当,本院予以维持。

案件来源:薛惠玶与陆阿生、江苏苏浙皖边界市场发展有限公司、江苏明恒房地产开发有限公司委托代理合同纠纷二审民事判决书,[最高人民法院(2013)民一终字第138号]

延伸阅读

裁判规则一:学校举办者变更不导致划拨土地使用权人的变更,不违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于未经合法批准转让国有划拨土地使用权的应当认定无效的强制性规定。

案例1:武威新世纪试验学校、陶龙海与武威市凉州成人中等专业技术学校确认合同无效纠纷申诉、申请民事裁定书[最高人民法院(2016)最高法民申752号] 认为,“尽管本案《武威少年军校资产转让协议》名称及其内容,为武威少年军校的资产转让,包括该校土地使用权、固定资产、教学附属设施、低值易耗品,同时该协议亦约定了武威少年军校将其开办、命名批文、民办学校许可证等一系列办学手续和建设手续交与凉州技术学校,由凉州技术学校在武威少年军校的原址上继续办学。《武威少年军校资产转让协议》第十五条明确约定武威少年军校名称及校牌转让后,由凉州技术学校经营管理,按国防教育要求办学。因此,原审法院判决对上述《武威少年军校资产转让协议》性质认定为名为资产转让,实为学校举办者变更,符合事实。上述《武威少年军校资产转让协议》虽有国有土地使用权转让的约定内容,但该国有划拨土地的使用权人在《武威少年军校资产转让协议》履行前后没有发生变更,仍然在武威少年军校名下,不涉及土地使用权性质、用途的变更,并非真正意义上出让土地使用权变更土地使用权人。新世纪学校、陶龙海以本案《武威少年军校资产转让协议》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于未经合法批准转让国有划拨土地使用权的应当认定无效的强制性规定,应当确认无效的理由,不能成立。”

裁判规则二:公司在转让股权时建设用地使用权的价值是决定股权转让价格的重要因素,但并非该公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让,进而认为其行为是名为股权转让实为土地使用权转让而无效。

案例2:马庆泉、马松坚与湖北瑞尚置业有限公司股权转让纠纷二审民事判决书 [最高人民法院(2014)民二终字第264号] 认为,“关于本案所涉股权转让协议及补充协议是否有效的问题。首先,根据《中华人民共和国公司法》第七十一条的规定,有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。乘风公司的股东马庆泉、马松坚同意将其持有的乘风公司的全部股权转让给瑞尚公司,双方签订了股权转让协议并已实际履行,且办理了公司股权变更登记手续。本案股权转让协议及补充协议的内容和形式并不违反法律法规的强制性规定。第二,瑞尚公司主张本案所涉合同系名为股权转让实为土地使用权转让,规避法律关于土地使用权转让的禁止性规定而无效。股权转让与土地使用权转让是完全不同的法律制度。股权是股东享有的,并由公司法或公司章程所确定的多项具体权利的综合体。股权转让后,股东对公司的权利义务全部同时移转于受让人,受让人因此成为公司股东,取得股权。依据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条之规定,建设土地使用权,是权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,以及利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。股权与建设用地使用权是完全不同的权利,股权转让与建设用地使用权转让的法律依据不同,两者不可混淆。当公司股权发生转让时,该公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利由转让方转移到受让方,而作为公司资产的建设用地使用权仍登记在该公司名下,土地使用权的公司法人财产性质未发生改变。乘风公司所拥有资产包括建设用地使用权(工业用途)、房屋所有权(厂房)、机械设备以及绿化林木等,股权转让后,乘风公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利,或者说公司的控制权已由马庆泉、马松坚变为瑞尚公司,但乘风公司包括建设用地使用权在内的各项有形或无形、动产或不动产等资产,并未发生权属改变。当然,公司在转让股权时,该公司的资产状况,包括建设用地使用权的价值,是决定股权转让价格的重要因素。但不等于说,公司在股权转让时只要有土地使用权,该公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让,进而认为其行为是名为股权转让实为土地使用权转让而无效。股权转让的目标公司乘风公司为有限责任公司,依据我国公司法的规定,依法独立享有民事权利及承担民事责任,公司股东的变更不对公司的权利能力和行为能力构成影响,不论瑞尚公司购买乘风公司全部股权是为将乘风公司名下的工业用地土地使用权性质变性后进行房地产开发或是其他经营目的,均不因此而影响股权转让合同的效力。”

案例3:湖南金长润科技实业有限公司、湖南兴嘉置业发展有限公司与深圳泰邦地产有限公司、湖南兴荣投资有限公司等股权转让合同纠纷再审民事裁定书[最高人民法院(2013)民申字第611号] 认为,“本案合同约定的转让标的是股权,而不是土地使用权,转让合同应当认定有效。本案中,通过2006年3月31日签订的《股权转让及合作协议》以及2006年7月5日签订的《湖南兴荣投资有限公司股东股份转让协议》,兴嘉公司和金长润公司将兴荣公司30%的股权转让给泰邦公司。其后,通过2010年1月31日签订的《股权内部转让合同书》及其《补充协议》及2010年2月1日签订的《湖南兴荣投资有限公司股东股份转让协议》,兴嘉公司和金长润公司将兴荣公司另外的70%的股权转让给泰邦公司。两次股权转让后,虽然泰邦公司受让了兴荣公司100%的股权,但因金长润公司、兴嘉公司、泰邦公司都不是浅水湾项目建设用地使用权的主体,浅水湾项目建设用地使用权并未因此发生流转,仍处于兴荣公司名下。泰邦公司持有兴荣公司100%的股权后,其与兴荣公司仍属两个相互独立的民事主体,不能以泰邦公司受让了兴荣公司100%的股权,就当然认定该股权转让行为实为建设用地使用权转让行为,进而以该行为目的非法为由,否定股权转让合同的效力。金长润公司、兴嘉公司关于本案合同系以股权转让的合法形式掩盖转让土地使用权的非法目的,依法应当认定无效的申请再审事由,没有事实和法律依据,应当不予支持。”

案例4:江苏高成房地产开发有限公司与福中集团有限公司股权转让纠纷[江苏省高级人民法院(2014)苏商再终字第0006号]认为,“《公司法》允许股权自由转让,而土地使用权的转让则须经过政府主管部门的批准。政府批准证书上的土地使用权人是公司,而股权转让并不引起公司名下土地使用权的转让,土地使用权人仍然是公司,因此,股权的任何转让都不会导致批准证书上的土地使用权人的变更,因而不涉及非法转让、倒卖土地使用权问题。高成公司主张涉案股权转让触犯《刑法》的申诉理由无事实依据,不能成立。”

发表评论

相关文章