房屋仍登记在原权利人名下并设有抵押,买受人能否排除他人对该房屋的强制执行?

裁判要旨

买受人在购买案涉房屋时知晓该房屋设有银行按揭贷款而未重新办理抵押,该交易安排不具有违法性,因而买受人并不因此而具有法律上的可责难性。买受人对案涉房屋的风险预期,应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险,不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险。

争议焦点

设定抵押的二手房买受人能否排除第三人对原房屋产权人的强制执行?

裁判意见

最高院认为:

一、袁小东、邓常英对案涉房屋是否享有所有权

物权法第二十八条规定,“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”然而,并非人民法院作出的所有法律文书均能够直接引起物权变动。1372号民事调解书作出时,案涉房屋仍登记在吴娟名下,未经变更登记尚不能被认定为袁小东、邓常英的共有财产,袁小东、邓常英之间就该房屋的分配对外不能产生物权变动的效力,其依据1372号民事调解书主张邓常英已取得案涉房屋所有权,不能成立。

二、袁小东、邓常英对案涉房屋是否具有足以排除天府银行高新支行强制执行的民事权益

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定,“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”司法实践中,执行异议之诉案件通常参照执行异议复议规定相关规定,结合案件实际情况判断案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。执行异议复议规定第二十八条规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为,袁小东、邓常英符合上述四项要件,分析如下:

(一)关于袁小东、邓常英是否在人民法院查封案涉房屋之前签订合法有效的书面买卖合同

2011年1月14日,袁小东与吴娟签订《预约合同》。该合同虽名为“预约合同”,但约定了《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的当事人名称、商品房基本状况、商品房总价款及付款方式、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、违约责任等商品房买卖合同的主要内容,且签订合同后吴娟收受购房款、袁小东与邓常英按月还贷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定,该《预约合同》应当认定为商品房买卖合同。签订《预约合同》当日,吴娟、袁小东申请办理公证,四川省成都市高新公证处出具(2011)成高证民字第1323号公证书确认双方当事人签订《预约合同》真实。因《预约合同》签订时间远远早于人民法院的查封时间,亦明显早于天府银行高新支行与号棚山公司之间债权债务的发生时间,不应认定交易双方有通过房屋买卖安排来逃避债务或规避执行的意思。上述交易发生在袁小东、邓常英婚姻关系存续期间,袁小东、吴娟对邓常英亦享有《预约合同》项下权利义务无异议。根据上述事实,本院认定,袁小东、邓常英在人民法院2015年5月18日查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。

(二)关于袁小东、邓常英是否在人民法院查封之前合法占有案涉房屋

袁小东、邓常英举示的2010年3月至6月购买装修材料及家具、物品的票据上,均备注了案涉房屋的地址或房号;结合其举示的物业服务费、水电费、生活垃圾清运费交款收据及物管部门出具的入住证明,能够证明袁小东、邓常英自2010年起装修案涉房屋并占有使用。对于在签订《预约合同》前即占有房屋的原因,袁小东在再审庭审中作出了说明,吴娟予以认可。天府银行高新支行对袁小东、邓常英自2010年起占有案涉房屋提出异议,但未提交证据否定上述事实。本院认定,袁小东、邓常英在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。

(三)关于袁小东、邓常英是否已支付全部价款

2011年1月14日袁小东向吴娟支付161100元后,吴娟对案涉房屋在扣除尚欠银行贷款部分以外的权益已经全部转让给袁小东、邓常英,此后均由袁小东、邓常英偿还银行按揭贷款。在袁小东、邓常英按约履行合同义务的情况下,吴娟对案涉房屋不再享有购房款的请求权或其他权利。本院认为,对于吴娟对案涉房屋应有的份额而言,袁小东、邓常英已经支付了全部对价。

(四)关于案涉房屋未办理过户登记是否系因袁小东、邓常英自身原因

袁小东、邓常英在购买案涉房屋时知晓该房屋设有银行按揭贷款但未重新办理抵押,该交易安排不具有违法性,因而袁小东、邓常英并不因此而具有法律上的可责难性。袁小东、邓常英对案涉房屋的风险预期,应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险,不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险。2015年5月,袁小东、邓常英曾以提起诉讼的方式主张办理权属变更登记,虽然其在起诉状中称因得知吴娟负债提起诉讼,但是作为已支付了大部分房款并长期居住在案涉房屋的买受人,袁小东、邓常英诉请办理权属变更登记符合常理,并非必然以恶意对抗执行为目的。综合上述情形,本院认为,不应认定未办理过户登记系因袁小东、邓常英自身过错。

此外,综合考虑袁小东、邓常英已实际支付案涉房屋绝大部分房款,自2010年即占有使用,邓常英离异后至今仍居住在案涉房屋,且该房屋是邓常英在成都市的唯一住房等因素,相较于天府银行高新支行基于吴娟应当履行保证责任而享有的保证债权,对袁小东及邓常英、特别是邓常英对于案涉房屋享有的权利予以优先保护,符合法律保障生存权、居住权的精神,更具有正当性和合理性。

综上所述,袁小东、邓常英的再审请求成立。二审判决适用法律、处理结果不当;一审判决适用法律不当,但是判决结果正确。

案例索引:《林贞祥申请执行人执行异议之诉再审案》【(2020)最高法民再233号】

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