前言：在建工程抵押是目前房产开发中常见的模式，且在法律允许的范围内，如果开发商资金运行良好，能够如期还款，则对购房者购房及后续房产证的办理不会产生影响。但一些开发商为加速资金的回笼，在未经抵押权人的同意且未告知购房者的情况下，将已设立抵押的在建工程预售给购房者，且销售所得价款并未向抵押权人清偿债权，导致办理产权过户出现障碍，购房者无法顺利拿到《房屋所有权证》。
本文以笔者于2018年代理原告方提起诉讼的一个商品房买卖合同纠纷案件为例，简要谈谈如何在购房后得知该商品房已被开发商抵押的情况下，拿回购房款并获得赔偿。
案情简介：
2017年10月19日，原告胡某、吴某夫妻二人为购置房屋，与被告某峰公司签订《商品房买卖合同》。两原告于合同签订当日在某峰公司的售楼处前台以刷信用卡的方式，分两次向某峰公司支付购房款16万元和14万元，而且两次付款所刷POS机不同。事后才得知，购房款中的14万元实际是转到了某云公司的账户上，系销售中介的佣金所得。
原告在支付上述购房款后，正满心欢喜等待收房，却遭遇开发商延迟交房，并一再拖延，经投诉，才得知某峰公司在销售房屋前已将房屋以在建工程形式抵押，且在约定的土地、房屋权属证书履行期限届满后也无法解除担保。眼看入住新房遥遥无期，自己多年辛苦积蓄付之东流，为了维护自己的合法权益，原告委托本所律师向人民法院提起诉讼。
法院判决：
虽然在庭审中，被告某峰公司百般辩解，甚至提出系原告仅支付16万元购房款，故其有理由不交房，且还应承担违约责任。但最终法院依据事实和法律支持了原告的诉讼请求。另外，针对被告某云公司收取的14万元款项因缺乏合法依据，且明显高于市场中介服务费用，法院亦支持了原告相应诉求。
实务总结：
买房对于大多数人来说，都是人生中的一件大事。与其事后辛苦维权，不如事前充分防范。为了规范购房法律关系，减少甚至杜绝纠纷，从保护购房者利益的角度出发，建议买房前到房管部门进行查询，看是否存在房屋抵押、预售许可等情况。若纠纷已经发生，也不必慌乱，及时拿起法律武器保护自己，令无良开发商承担其应得的法律责任。
相关法律规定：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
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