越律说法|关于父母以子女名义购房的若干问题

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父母以未成年孩子的名义买房,也就是把房子登记在孩子名下。笔者询问了绍兴地区多个金融贷款、房产置业顾问的朋友后,结合日常办案实践,梳理汇总若干种情况。

一、为未成年人买房的优缺点

优点:1、可避免财产分割。子女是房子的所有人,不属于夫妻共同财产,即使是夫妻双方共同出资购买的,夫妻离婚进行财产分割时,法院也无法处置子女名下的房产。2、可避免日后过户税费。直接将购置的房子写在子女的名下,这样可以为日后孩子继承房产省去一些手续,也能省了要缴的遗产税。

缺点:1、不能贷款。银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人,未成年的孩子虽然可以单独买房,但不具有完全民事行为能力,也没有债务偿还能力。因此未成年人购房一般不能进行银行贷款,需一次性付款,如果是贷款需要和一位监护人一起,父母为子女购置房产时不能提取住房公积金及贷款;另外未成年人和父母是同一个户口的,所购的房子也要记录家庭住房总数,也会被限购政策限制。2、父母不得随意处置房屋。监护人可以代未成年子女购房,却不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋,要进行出售、抵押等交易,必须是完全为了未成年人的利益,比如被监护人因教育、出国、重大疾病费用出现困难,并提供与此相关的真实证明资料。子女成年后,处置行为需要经过家长和子女一致同意,甚至在孩子成年后,对父母不履行赡养义务,父母也无权收回房屋。

二、父母一方有征信问题能否以子女(家人)名义购房

(一)父母征信不良以子女名义贷款的问题

根据银行相关规定,如果父母征信不良,用成年分家后的子女名义是可以申请贷款的,其实是用子女名义贷出来钱款给父母用,本质上是子女产生信贷。无论申请的是消费贷款、车贷还是房贷,都需要子女本人出面进行办理。如果有房贷,那么房子只能登记在子女的名下,需要等待贷款偿还清楚之后,子女再以赠与、买卖等方式过户给子女。除上述外,子女也可以直接为父母做担保人。只要子女的资质符合银行的贷款需求,那么该笔贷款就不需要子女频繁出面,只需要承担担保责任即可。购买房、车的话,也是可以直接登记在父母的名下。不过,为父母做担保人的话,贷款一旦发生逾期等异常情况,子女的个人征信也会受到影响。如果父母无法承担还款责任,子女需要承担起还款责任。

(二)夫妻一方征信不良,用家人名义贷款买房的问题

一直以来,征信信用就是银行或放款方考核借贷人是否诚信及能否如期还款的衡量标准,也是规避风险的方式,因此征信不好对贷款买房有影响。向银行贷款买房,银行会审核贷款人是否具备贷款资格和能力,更看重贷款人信用记录,而征信问题恰恰是审核环节中最为严厉的一环。已婚人士在办理时,银行会以家庭为单位来进行征信查询,这时银行会查询借款人夫妻双方的征信情况,这也就意味着如果夫妻双方任意一个的征信都会对房贷办理产生重要影响。只要银行系统有个人不良信用记录,银行审贷时会更加谨慎,贷款时肯走会有约束,审查严格,甚至可以此为由拒绝办理贷款买房申请。目前绍兴房贷市场对于夫妻征信还是很严格的,一方征信不良的情况下,是肯定没法办理商业贷款的。

(三)夫妻一方征信不良,夫妻先离婚,办理完贷款手续之后再复婚是否可行的问题

根据目前我们了解的情况看,法律上没有明文规定离婚后多久可以买房,只要夫妻双方离婚信息属实,再办理好相关的证件后,理论上就可以贷款买房。在旧版征信中夫妻结婚贷款买房,离婚以后只有主贷人的征信上会显示负债记录,而另一方还可以以无负债记录的身份去贷款买房,但新版本征信夫妻双方在离婚以后,双方征信上都会显示负债记录,从某个角度上可以这么说,征信系统已经把夫妻二人牢牢的绑在了一起。

(四)夫妻一方征信不良,以未成年子女名义购房是否可行的问题

以未成年子女名义单独买房,以一次性付款购房肯定没问题,如果是贷款,同时要查询父母征信。此时,又回到了上面探讨过的问题。目前,银行查征信以夫妻双方为一个单位查询,夫妻双方一方征信不良,那么两人均不能出面贷款,实际上以贷款方式购房也就不可行。

建议:平常养成及时关注信用,征信的习惯,资金上预留时间,做好周转,尽量避免产出逾期、征信不良等问题。一般征信完全更新是五年,可根据自身情况来判断让他人出面贷款还是全款购买。要确保一点,出面贷款的人需要与房本上的姓名一致,可以让父母出面做贷款,但购买房屋后,房屋要登记在父母名下,而不是登记在子女名下,若年龄偏大的父母会影响贷款年限及月供金额。

《征信业管理条例》 第十六条 征信机构对个人不良信息的保存期限,自不良行为或者事件终止之日起为5年;超过5年的,应当予以删除。
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