越律说法|商品房小区的车位权属问题

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案件一简介(来自新昌县人民法院)

原告房地产公司是该小区的建设单位。2014年10月,房地产公司取得建设工程规划许可证,具体内容为建筑住宅楼4幢、地下一层地上七层。
原告房地产公司诉称,小区建成后,59个地上车位和植草砖车位经县自然资源和规划局、县测绘中心等部门验收合格。原告认为这59个车位是通过竞标出让土地后开发建设,应归属于原告。此外,房地产开发公司与买受人签订的商品房买卖合同第四条对建筑区划内车位问题作出约定,即规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权、车库使用权、车棚使用权属于出卖人。
被告小区业委会辩称,本案中的地面停车位仅是利用了小区公共场地的土地使用权,属于原告依照行政规划建设的物业附属设施,属于业主共有的土地使用权范畴,其权益应当属于全体小区业主,原告无权主张相应权利。另查明,涉案59个地上车位面积均未计入建筑面积,均不能办理产权登记手续。
2021年2月2日,新昌法院一审判决驳回了房地产开发公司的诉讼请求。房地产开发公司不服,提起上诉。2021年7月22日,二审法院判决驳回上诉,维持原判。

法官说法

知识点一:关于小区规划内车位车库与非规划内车位权属区别。
车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施,属于小区的配套设施。原《物权法》第七十四条对车位、车库的权利归属作出了规定,《民法典》第二百七十五条沿用前述规定,即:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
规划内车位车库是建筑单位在开始建造之初经规划部门批准,并于建造完成后可以办理产权登记的车位。这种车位具有独立性、可分性,建设单位可以通过出售、附赠或出租等书面合同方式,对车位、车库所有权的归属作出明确约定。非规划内车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位,没有在最初批准的项目建设规划中,所占用的道路或者场地属于业主共有财产,维护费用作为公摊费用由全体业主承担,后续改扩建车位也应由业主共有。
本案中,房地产开发公司主张的59个地面车位,虽在小区建造之初经过规划设计,但这是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要而保障设置的规定数量或比例的停车设施,规划的初衷并非让开发商以出卖等方式获利。且这59个车位未计入建筑面积,不能办理产权登记手续。地上车位有别于地下车位,未形成新的使用空间,房地产开发公司也无额外成本投入,实质上是占用建筑区划内业主共有的道路或者其他场地,应认定属于业主共有。房地产开发公司不能以出售、附赠或者出租等方式进行处分。

知识点二:关于商品房买卖合同中的格式条款。
根据法律规定,采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,并按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,没有对格式条款进行提示说明的,该格式条款无效。
本案中,房地产开发公司与业主方签订的商品房买卖合同第四条关于地上车位的约定内容属于对买受方合理享受业主主要权利的排除,条款字体与其他条款并无区别,且房地产开发公司也未提供证据证明其对该条款尽到合理提示及说明义务,该格式条款无效。

知识点三:关于人防车位的权属和收益问题。
人防车位,是平时可以用于停放车辆的人防工程。由国家投资单独修建的地下防空建筑属于国家所有。由社会投资者投资并结合民用建筑修建的人防车位(即结建人防车位)的所有权归属,我国现行法律并无明确规定。当前,新建民用建筑时,开发商必须依据国家相关规定结建人防工程,这是开发商应承担的法定义务。因此,结建人防车位的所有权仍应归属于国家。
《中华人民共和国人民防空法》第五条规定,国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。一般认为,此处的投资者应为投资建设该人防车位的建设单位,即开发商。
据此,开发商作为人防车位的建设单位,在平时对其享有使用权和收益权。根据物权法规定,这种权利属于用益物权范畴。人防车位使用权必须通过合法程序取得,即开发商应当在人防工程部门办理备案登记等手续。
需要说明的是,若开发商与买受人签署《人防车位租赁协议》的,因开发商对人防车位仅有使用权和收益权,该协议性质上只是租赁合同性质,当租赁期限超过二十年后,双方得续签。

案件二简介(来自上海市第一中级人民法院)

私家车越来越多,小区车位成为稀缺资源,一位难求。那么,车位卖给谁是否由产权人全权决定?若车位还在租赁期,销售时产权人是否需要先征得租赁人的同意,房屋承租人优先购买权又是否能参照适用于此呢?近日,上海市第一中级人民法院(以下简称上海一中院)就审理了一起因销售小区停车位引起的侵权责任纠纷案,二审认定地下产权车位可以参照适用房屋承租人优先购买权的相关规定,改判车位承租人可在同等条件下优先购买该车位。

租了十几年的车位被开发商卖了。2017年2月26日,秦女士突然接到物业的一个电话,租用的地下车位已经出售了,今天就要办理入住手续,请配合。“我这个车位租了十几年,该交的费用一分不差,从未拖欠。今年的租约也没到期,怎么说卖就卖?这车位我现在还在租用,就算要卖,也应该优先卖给我吧!”秦女士后与开发商房中歌公司联系,要求在同等条件下优先购买车位。房中歌公司拒绝了秦女士的要求。“秦女士,这个车位的产权人是我们公司,但您并没有和我们签订车位租赁合同,不存在租赁关系,我们也从未收到过您的租金,首先就没有法律上的利害关系,更谈不上优先购买权了。”双方协商不成,秦女士诉至法院,请求法院确认其在同等条件下对系争车位有优先购买权,并以同等条件优先购买该车位。

一审:法律无明确规定 亦无合同约定 承租人诉请遭驳回

一审法院经审理查明,真英物业公司于2011年接管该小区,秦女士延续此前使用车位并向小区物业管理单位交纳管理费的做法,但双方未签订书面租赁合同。房中歌公司未就该车位向真英物业公司缴纳管理费,也未收取车位使用费。2017年2月17日,房中歌公司在秦女士不知情的情况下,将车位出售给小区另一业主。

一审法院认为,秦女士系有偿使用系争车位,房中歌公司在真英物业公司接手管理小区后直至发生纠纷前,均未对秦女士长期使用系争车位的情况提出过异议,故虽然房中歌公司未直接收取秦女士支付的车位使用费,但双方就系争车位存在事实租赁合同关系。

而系争车位是否适用房屋承租人优先购买权,应依据当事人约定或者法律规定。秦女士未与房中歌公司或真英物业公司就系争车位签订书面租赁协议,也未就优先购买权达成相关约定。法律亦未明确规定地下产权车位可适用优先购买权。故驳回秦女士所有诉请。
秦女士不服,上诉至上海一中院。

二审:综合考量立法本意 改判认定承租人享有优先购买权

秦女士认为,地下车位与房屋的配套设施同属于不动产,车位的交易流程也与房屋买卖流程完全一样,且车位权属也记载于房地产权证上,故在法律上车位的性质和地位与房屋一致,优先购买权应适用于车位。
上海一中院经审理后认为,一审法院根据秦女士提供的证据及查明的相关事实,认定双方就系争车位存在事实租赁合同关系,并无不当。其次,关于秦女士能否就系争车位行使优先购买权的问题。因法律规定具有相应滞后性,故对地下产权车位是否可以参照适用房屋承租人优先购买权的规定应根据地下产权车位的性质、房屋承租人优先购买权的立法目的等予以综合考量,而并非仅以法律有无明确规定为判断标准。从地下产权车位的性质而言,其与房屋同属于不动产范围,且实践中地下产权车位的交易方式与房屋交易方式类似,故参照适用相关规定具有法理基础。从优先购买权的立法本意而言,系为避免物权转让中出租人任意处分房屋给承租人带来侵害及稳定社会经济的目的。随着社会经济的不断发展,人民生活水平的提高,私家车持有量激增与有限的车位数量之间的矛盾日益突出,车位的使用已经逐步成为影响人们日常生活质量的因素之一,故就地下产权车位参照适用房屋承租人优先购买权的相关规定亦符合该规定的立法本意。
据此,上海一中院二审认定秦女士可在同等条件下优先购买系争车位。

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