最高院:建设用地使用权已经转移登记,不代表出让方完成交付

最高院:建设用地使用权已经转移登记,不代表出让方完成交付

裁判要旨

关于土地“交付”的具体标准,虽然现行法律没有明确规定,参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”的规定,作为不动产的土地的交付,原则上也应以转移占有为标准,即土地经一定形式的移交后,达到由权利人实际管领和控制的程度。出让方认为建设用地使用权已转移登记,说明其已履行了出让人交付土地义务的理据不充分。

争议焦点:建设用地使用权已经转移登记就代表出让方完成交付了吗?

裁判意见

最高院认为:

一、关于第一个焦点问题,垫江县国土房管局主张其已履行了涉案土地的交付义务,不存在违约。本院认为,本案涉及建设用地使用权出让交易过程中土地交付的认定标准。首先,根据《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)第一百三十五条规定:“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”的规定,建设用地使用权是用益物权中的一项重要权利,出让人通过设立建设用地使用权,使建设用地使用权人对国家所有的土地享有了占有、使用和收益的权利。可见,通过签订《土地使用权出让合同》,使建设用地使用权人实现上述权利,可以利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施,是出让人的基本法定义务。其次,根据物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”的规定,虽然建设用地使用权的变动以登记为生效要件,但土地使用权权利的转移登记与作为不动产的土地交付是不同的概念。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方,请求转让方履行交付土地等合同义务的,应予支持……”的规定来看,土地的交付与土地使用权的变更登记是区分开的,故垫江县国土房管局认为建设用地使用权已转移登记,说明其已履行了出让人交付土地义务的理据不充分。关于土地“交付”的具体标准,虽然现行法律没有明确规定,参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”的规定,本院认为,作为不动产的土地的交付,原则上也应以转移占有为标准,即土地经一定形式的移交后,达到由权利人实际管领和控制的程度。本案中,金美豪公司虽有以取得的土地使用权向垫江县发展和改革委员会申请项目立项,及将涉案土地使用权提供抵押担保的行为,但均是其以取得的土地使用权证书进行的相关行为,金美豪公司并不能实际控制涉案土地,利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。故垫江县国土房管局主张其已履行交付土地义务,金美豪公司已实际取得土地,理由不能成立。再次,关于金美豪公司未实际占用涉案土地是否因垫江县国土房管局的违约造成。本院认为,双方《国有土地使用权出让合同》第六条“出让人同意在2011年4月30日前将出让宗地交付给受让人,出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第(一)项规定的土地条件:(一)场地平整达到‘三通一平’由竞得者自行负责;周围基础设施达到由竞得者自行负责”的约定,应当是对垫江县国土房管局交付土地义务的明确约定,其中虽约定“现状土地条件”交付,但在权利人实际控制并占用土地之前,应视为出让人垫江县国土房管局未完成交付土地的合同义务,已构成违约。

二、关于第二个焦点问题。《国有土地使用权出让合同》第三十七条约定:“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的,每延期一日,出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金,土地使用年期自实际交付土地之日起算。……”根据该条款,垫江县国土房管局应当承担延期交付土地的违约金。关于二审认定的违约金金额。首先,二审调低了违约金的计算标准,是基于双方约定的违约金标准过高,且金美豪公司参与竞拍时应对土地现状及面临的问题有相应预期,对土地不能及时交付未尽合理注意义务。二审的该种分析与认定并无不妥。其次,二审根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,以实际损失为基础,兼顾合同履行情况、过错程度等因素,对违约金作出适当调减,本院认为亦无明显不当。

案例索引:《重庆金美豪实业有限公司、垫江县国土资源和房屋管理局建设用地使用权出让合同纠纷再审案》【(2018)最高法民申2562号】

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