Tokyo、Osaka、Kyoto
——全球资产配置时代下的日本房产投资
2015年3月，春，樱花盛开。东京成田国际机场，三位持有绿皮护照讲着“台普话”的游客在成田机场海关出口处兴奋地聊着此次到日本投资买楼的事，他们脸上冒着光，护照上写着四个熟悉的繁体字“中華民國”，他们来自中国宝岛台湾。
台湾人、香港人和上海人是最早一批到海外投资的中国人，他们似乎天生具有市场敏锐性。如今翻开自己的新旧两本护照，因工作和生活往返中日两国约三十来次，亲身感受到日本这些年投资市场的变化，比如京都鸭川边上的一栋小楼原本三五百万人民币，如今都是千万人民币以上而且惜售。
据日本观光厅数据，2018年日本入境游客已达到3000多万人次，中国的游客在2019年将突破1000万人次，百姓生活富裕后海外旅游和海外投资的需求愈发强烈，日本政府深刻知晓日本的经济发展已经离不开中国。而国内房产已繁荣20周年，房产调控政策紧缩且已多次强调“房子是用来住不是用来炒的”，房价高位横盘二手房挂牌量上升但成交量日益萎缩(以杭州市为例截止2019年11月5日二手房挂牌量为99393套，10月二手房成交仅为5156套)。此时，作为理性的投资人是否该考虑资产配置保值增值等问题。
2019年10月1日，在新中国成立70周年之际，日本首相安倍录制视频祝贺新中国成立70周年并邀请中国国家最高领导人习近平2020年访日。2019年10月22日，日本德仁天皇正式即位，即位当天大雨骤停，彩虹挂天，国家领导人王岐山受邀出席即位典礼。作为世界的第二大经济体和第三大经济体，中日两国的合作共赢对抗美国贸易战无论是眼前还是将来都具有重要战略意义。
据统计，我们中国人买房的平均年龄是27岁，日本人买房的平均年龄是35岁，对比来看日本租赁市场需求量大且法律法规成熟完善。日本房地产法律中有个词叫“租售同权”，在租赁期间，房屋所有人不得以任何理由解除租赁合同，承租人与房屋所有人对房屋的使用具有同等的权利，法律严格保护承租人的居住权实际上也成就了房屋所有权人的收益权，稳定租赁市场，这也是欧美国家的政府基金和地产基金特别青睐投日本房产的原因之一。那么日本的房产投资到底具有哪些优缺点呢？
日本房产投资的优点
1、日本的新房或二手房，有旅游签证的外国人都可以购买，但需事先递交《购房申请表》，优先者得。日本房产按套内面积销售，而且都是精装修。日本的房价平稳，利润丰厚，受政治影响小，每年租金回报大约6%-8%，目前受奥运会的影响，房地产稳定上涨。如果房产用于商业经营，则回报率会更高。而国内的房产租金回报率以本人杭州钱江新城的房产为例只有1%，北上广深约为1.4%，纽约和伦敦出租回报率约为2%，当然中国这20年房地产快速发展带来的增值效益也是令国外羡慕不已。
2、土地永久产权优势，中国土地多为国家所有或集体所有，根据土地的适用类型来划分，住宅用地为70年，工业用地为50年。而日本，土地是永久所有权，在这个地球上有那么一块土地永远属于你和你的子孙，在日本这个国家有一块土地永远属于咱们中国人，还是蛮有意义的一件事，土地传承相对来说土地上的人文和家族文化也能更好的世代相传。我们的土地国家或集体所有，办事效率高，一座新城三五年时间即可拔地而起，这也是土地私有制国家不敢想象的。
3、境外投资，分散投资风险。为分散国内投资的风险，在相对稳定的日本不动产市场部署，还可以进行日本房产购买，作为公司或律所的国际办公地点，为企业进军日本夯实基础，因此购买新开发的商业楼或买地盖楼也是不错的选择。目前人民币兑美元汇率已破7，海外不动产投资规避人民币贬值抵御通货膨胀，日元是国际公认的避险币种之一。
4、人性化融资服务。在日本，只要有旅游签证的用户就可以进行日本房产购买，中国银行东京/大阪分行为在日本购房的中国居民提供贷款服务。如果有数额较大的投资品，投资者可以以匿名的形式投资，以此来获得银行的利息。这种做法没有追索贷款，投资房产享受信托收益权，以此来达到资本的高回报率。日本对符合要求的中国人的贷款利率约为2.8%，远远低于其他国家的贷款利率，有日本的在留资格合法纳税便可请专业人士协助申请贷款。
5、购房后管理放心，如果人在中国，在日本买房后，无论维护管理、还是出租等，都可委托给日本的房地产管理公司。并且在日本租房，房东并不提供家具，由租房者自己解决，当房东很省心。一般来说外国人在日本租房需要担保人，由此来看日本的租赁市场是租方市场。
6、日本的“绿卡”，可以通过投资经营方式获得投资经营管理签证，获得签证在日本拥有在留资格，除了选举权和被选举权外，基本上能享受到日本国民其他待遇，对人到中年的我们来说，能享受到日本的医疗保障是非常需要的，日本的大病医疗最多能报90%，最少是70%，日本的国民人均寿命多年排世界第一，最主要的原因之一是日本拥有先进的医疗体检和医疗手术。
另外对子女的教育，无论是幼儿教育还是大学教育，日本的教育水平也是世界前列，在日本的19位诺贝尔奖获得中，大多数毕业于东京大学和京都大学。日本的九年制教育免费，每个孩子每月约交3000日元（约180元人民币）餐费即可，大学也即将全面免费。教育和医疗是我们国内当下两个难题。
日本房产投资注意事项
1、日本地产像中国那样快速挣钱一般来说是不可能的，但是从长远看，回报率比较稳定。日本人口老龄化，目前正在吸引海外大量优质劳动力和人才。
2、不像很多欧美国家一样，不能直接通过买房子获得日本绿卡和国籍。日本政府认为有钱的投资客会冲击日本的传统文化，日本需要对文化认同和长期合法纳税的信誉良好的投资人。日本要保持民族的单一性，移民日本相对来说比较传统和保守。
3、日本具有高额的遗产税和赠与税，遗产税最高达45%左右，如何规避高税率这是一门学问。1997年涨到5%，2014年涨到8%，2019年10月起已涨至10%，投资的成本在增加。日本的房产价值分为土地价值和房屋价值，土地一直增值保值世代延续，在日本人思维中房子就像汽车是消耗品超过20年则贬值。
4、日本是地震和台风频发的国家，除了要学会基本的自救技能，还要熟悉了解你所购房产周边哪里是避难所。另外，就是两国之间的政治不确定性因素，目前来看“安倍经济学”虽在极力靠拢中国，但安倍的首相任期只有两年。
5、要守法守规矩，大到不能违法犯罪小到垃圾分类和违章开车，即使捡到钱包或手机也要及时上交最近警局，可以要求失主以遗失物的20%作为感谢，在日本一旦被处罚，在留资格将受影响。
6、持有日本房产的税费。固定资产税，土地和房屋评估价1.4%，每年缴纳。都市计划税，土地和房屋评估价0.3%，这是向日方政府每年缴纳一次。另外是物业费和修缮基金，如有房租收入也要请税理士每年申报。这里要注意的是房屋按府评估价为基数纳税，并不是购买价。
日本政府当前对外国人在日本投资的态度
在日本度过最孤单的20年经济萧条期后，政府对楼市持有平稳增长的态度。日本政府颁布“观光立国”政策，大大带动了赴日游客的增长，也刺激了日本的酒店、民宿行业，供不应求。再加上日本将举办的东京奥运会、世博会、大阪赌城等众多大型国际级活动，赴日的游客只会多不会少，日本在失去20年后迎来“黄金10年”。
近些年日本对客房的需求将会越来越大，顺而推动了日本房产投资市场。日本法制健全，房地产波动幅度小，收益稳定。一直以来，日本房产价格便宜，一两百万左右就可以购置一套房产，并且配备精装修，拥有永久产权，世代延续，建筑质量非常好，抗震技术在全球也是数一数二的，更有可观的投资回报率，这些利好吸引着各国投资者前往日本购置房产进行投资。
随着2020年东京奥运临近，越来越多的大陆投资者看好日本房产，众多高净值人群捕捉到日本房产投资先机。调查显示，去日本购房主要是为移民、投资、教育，有55.6%的人是考虑到移民而投资日本房产，单纯为了投资赚取收益的人占到了60%，冲着更好地享受日本的教育资源的人群占到了83%。
Tokyo（东京）
东京的人口约4200万是澳洲人口的两倍，东京的GDP是上海的13倍北京的15倍，在2016年GDP超越纽约成为世界第一，轨道地铁等线路多达68条，也是世界房产成交量最高的城市之一。东京都23区的最常见田字型二居室套内精装修70平米公寓的平均房价，港区最高约1亿日元(约合人民币600多万)，港区、千代田区、涩谷区、目黑区、文京区与新宿区等超过了8000万日元（超过480万人民币），足立区最低约4000万日元(约合240万人民币)。
投资人会纠结是买一户建还是买公寓？从持有成本来看公寓有物业费，一户建没有物业管理费，公寓的持有成本包括房产税等每年大概是1.5%左右，有物业管理和服务。而一户建的每年成本大概是0.5%， 一户建的土地属个人永久所有权，有自己的院子想怎么折腾都可以，私人领地外人绝对不允许入内，另外投资人要明确自住还是投资，对投资来说位置和交通是首要考虑因素，自住则考虑环境和采光等。
2018年4月日本更新了《住宅建筑交易法》，在修改内容中规范了二手房出售前的检查标准，符合最新抗震需求和防漏雨的优质房源，才能出售，房子的任何缺陷在交易时必须进行告知。
Osaka（大阪）
大阪的关西空港，是外国人进入日本人数最多的机场，大阪到京都或者奈良都在一个小时车程之内。大阪房地产市场房屋出租率高达90%，给不动产投资者带来丰厚的经济效益。近年大阪在国人心中的地位直线提升，主要是因为未来十年内，大阪G20峰会、橄榄球世界杯、世博会的召开，以及博彩业开放，让更多的人把眼光又投向了大阪。
2025年万博地点最终决定大阪，预计万博会经济效果2兆亿（约1300亿人民币）预计观光人数高达2800万人。相对于繁华的东京，目前大阪的房价约为东京的65%，而公寓房的租售比和投资回报率看，大阪目前在上升趋势。东京回报率是6-8%左右，大阪8%左右有的甚至能达到10%以上（以上数据仅供参考）。
中国的澳门当年的博彩业开放后，澳门的房价至今整整翻了13倍。从经济效益来看，万博经济大于奥运经济，加上2024年的大阪博彩业开放，安倍力推“IR法案”《赌博法案》的合法性，可见大阪未来5-10年是值得期待的，在2018年6月15日颁布的《日本民宿新法》唯有大阪的民宿运营时间可 以达到365天，是全日本经营民宿最宽松的区域。
Kyoto（京都）
京都是遗落在日本的唐朝，京都又叫“洛城”，左京区和右京区分别仿中国的长安（西安）和洛阳而建。在京都人的心里京都一直还是日本的首都，天皇只是暂时去了江户（东京）。京都人天生具有优越感，整个京都城拥有17个世界文化遗址，全日本四分之一的旅游景点在京都。从地域安全来看，京都作为千年古都无论是地震还是海啸，确实极少发生。
京都离大阪一小时的车程，作为一名有情怀的投资人，京都是首选之地。京都人喜欢的房屋朝向顺序是：朝南＞朝东＞朝西＞朝北。有人说，京都不属于日本，属于全世界。到京都旅游的不仅中日韩还包括欧美等世界各地的人，京都酒店和旅馆入住率能达到90%以上，2019年10月30日和11月1日，京都柏悦和京都安缦相继开业，外国游客去京都订酒店民宿用的最多的是Airbnb和Booking。
另外最迟到2021年日本文化厅将从东京全面转移到京都，毫无疑问京都将重回日本的文化中心，投资京都民宿和酒店对于“观光立国”的日本来说刚刚开始。
结 尾
东京的繁华、大阪的热闹、京都的优雅，多数人认为房产投资无非是赚取出租收益和增值收益，我觉得房产投资除了投资本身之外，还表示你与这座城市建立了某种连系，你所选择这个城市的山水人文与你的工作、生活甚至气质息息相关，我们要善于发掘投资背后的故事，这是投资房产附加带来更为重要的“人文收益”。
在我们国人心中一直觉得日本小，称其“小日本”，日本真的小吗？日本的GDP总量是欧洲最发达国家德国的2倍，日本的国土面积是英国本土面积的2倍，日本人口1.27亿世界前十在世界发达国家中只有美国和日本的人口过亿。
2019年是新中国成立70周年，改革开放40周年，也是日本“令和”元年，日本的年号文化源自中国唐朝，“令和，初春令月，气淑风和”寓意世界和平。在中华汉字文化中，自韩国将“汉城”改“首尔”韩国和朝鲜全面实行“去汉化”，目前延续使用汉字最多的国家只有中国和日本。让我们用和平发展的眼光理性地观察日本，取其精华，快乐投资，轻松生活。
作者：李敏 律师，高级合伙人，银行与资产管理工作室主任，京嵐株式会社全球资产配置首席顾问
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