最高院:合法的土地使用权承租人亦并不必然享有优先购买权

裁判要旨

关于土地使用权转让时土地承租人是否享有优先购买的问题,目前的法律法规及司法解释并无明文规定,合法的土地使用权承租人亦并不必然享有优先购买权。

争议焦点

合法的土地使用权承租人是否享有优先购买权?

裁判意见

最高院认为:关于土地使用权转让时土地承租人是否享有优先购买的问题,目前的法律法规及司法解释并无明文规定,合法的土地使用权承租人亦并不必然享有优先购买权。而本案中张礼才承租案涉土地并非基于合法有效的租赁关系。

首先,其与泥桥村委会签订租赁合同承租案涉土地系在人民法院查封之后。对土地使用权的查封的效力以登记为准,并不因土地实际占有使用人是否实际知悉而受影响。《查封规定》第二十六条第一款、第二款明确规定,被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的,人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。根据该条规定,泥桥村委会与张礼才未经法院准许签订租赁合同,其租赁关系不能当然在执行程序中得到保护,人民法院有权除去其租赁占有后处置查封的土地使用权。

其次,案涉土地使用权登记在被执行人贵州星光公司名下,张礼才与泥桥村委会签订的租赁合同,是在土地使用权人欠付泥桥村部分征地补偿费的情况下,泥桥村委会以弥补损失为目的所为。该租赁合同应只在实现泥桥村土地补偿费损失的目的范围内,在泥桥村委会与张礼才之间有约束力,而本案土地使用权拍卖后,被执行人欠付泥桥村土地补偿费的问题已经协商解决。承租人不能在人民法院对土地使用权人的执行程序中,主张租赁关系具有完全效力。因此,贵州高院认定张礼才对案涉土地使用权不享有优先购买权,在拍卖前中未专门通知泥桥村委会及张礼才,并不违反法定程序。

案例索引:《张礼才、贵州省遵义市巨星调味品有限公司借款合同纠纷执行案》【(2018)最高法执复28号】

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