柯桥颁发绍兴首张《居住权登记证明》

日前,市民王女士在家中收到了由柯桥区不动产登记中心颁发的《居住权登记证明》。

“房子不归我,但我却能住”,这是居住权的最明显特征。设定“居住权”,老人可设定期限让保姆居住,有房产证的子女也不能驱赶;以后买房子除了看是否抵押、租赁,还要看是否存在“居住权”。“居住权”深入影响了房屋居住与交易。

王女士手中的这张《居住权登记证明》是自民法典实施后绍兴市的首张《居住权登记证明》,标志着居住权登记在绍兴市正式落地实施。居住权和房屋所有权有什么区别?哪些情形可以申请办理居住权登记?如何办理居住权登记?针对这些市民关注的问题,记者特别采访了区不动产登记中心相关负责人,同时也咨询了相关律师。

没有房产证也能有“居住权”了

早在2016年,王女士全款帮儿子购置了一套商品住房,2019年,王女士的儿子办理了不动产权证书。日前,王女士在听闻《民法典》相关法律条款后,为保障老有所居,一直想为自己申请居住权登记。3月15日,王女士和儿子一起到柯桥区不动产登记中心申请办理了居住权登记,并选择通过邮寄方式领取了《居住权登记证明》。

居住权是《民法典》新增的一种用益物权,是指居住权人对他人住宅享有占有、使用的权利,以满足生活居住需要。居住权证和产权证样式差不多,“证明权利或事项内容”填写“居住权”,还有“权利人”“义务人”“居住权期限”相关约定。

“简单地理解,大家买了房子第一时间想到的就是办理产权证,算是这套房子的身份证明,居住权证的意义则在于,办理之后就有了在这个房子居住的权利,但房子的主人并不一定是你。”浙江明显律师事务所律师胡海娟解释道,对于大多数人来说,办理不动产权证就可以了,办理两个证只是将房屋的居住权和所有权分开了,可以满足“房子不是我的,但是我依然可以住”的诉求,对保障抚养子女、赡养父母、丧偶离异等特定群体的“居者有其屋”具有重要意义。

例如,老人给保姆或亲戚设立“居住权”,老人去世后,即便房子为子女所继承,保姆或亲戚仍享有居住权。再如男女结婚,婚前财产为个人所有,对一些家庭来说是否添加名字是一个矛盾。居住权的存在,提供了新的解决方案:给另一方“居住权”,而不用让出所有权等。

柯桥颁发绍兴首张《居住权登记证明》

哪些人有必要办理居住权证

据区不动产登记中心业务科相关负责人介绍,自《民法典》提出居住权登记这个概念以来,全国多个城市都有人办理登记,比如武汉早在去年7月份就发出了首张居住权登记证,自今年3月15日起,柯桥区首次正式开展居住权登记业务,有需求的市民,可以持相关证件及材料到窗口办理居住权登记。“办理居住权登记,只要相关材料和手续齐全,工作人员受理后在1到2天内完成办结。”该负责人说。

该负责人也为记者列举了办理居住权证的一些情况,例如若父母将房产赠与或者买卖过户给子女的同时,子女为父母设立居住权;夫妻离婚时,约定一方取得住宅所有权,同时为另一方设定居住权;父母出资为子女购买房屋,房屋登记在儿女名下,子女为父母设立居住权;以房养老,产权人年老时将住宅出卖,同时约定受让人在房屋上为其设定居住权,并一次性或分期向其支付价款,以作为其养老金等属于可以根据合同约定设立居住权的情形。以居住权合同申请设立居住权的,由不动产产权人和合同约定的居住权人双方持居住权合同、身份证明材料共同申请。“这是合同协议,是最简单的,只要和产权业主签订协议就可以了。像王女士就是这样的方式办理的。”该负责人说。

“另外一种方式就是遗嘱。”该负责人介绍,若遗嘱人用遗嘱的方式为其生存的配偶(包括再婚配偶)、保姆等居住权人设立居住权,而指定其住宅的所有权由其子女或其他继承人继承等符合设立居住权的情形。以遗嘱方式设立居住权的由遗嘱载明的居住权人持身份证明材料、经过公证的遗嘱单方申请。

还有一种则是法律判决文书。若夫妻双方由人民法院判决离婚的,人民法院将住宅所有权判决给一方,居住权判决给另一方的;人民法院关于继承事宜的判决中,对居住权进行判决等情形的属于生效的法律文书设立居住权。此类情况由享有居住权的当事人持生效法律文书、身份证明材料申请,但申请居住权登记前,产权人或继承人已办理转移登记的除外。依人民法院送达的生效执行文书设立居住权的,不动产登记机构依嘱托可直接办理。

该负责人还特别提到,涉及到抵押产权和共有产权办理居住权证,需要的资料就可能更多了,在办理居住权证的时候,有可能还涉及到公证程序,这个具体需要办理可以到不动产登记中心咨询。

柯桥颁发绍兴首张《居住权登记证明》

居住权不得转让、继承

那么居住权可以进行转让或者继承吗?胡海娟表示,和产权不同的是,居住权是由房屋所有人为保障特定主体的居住需要而设立的用益物权,具有主体特定性,居住权不得转让、继承,但居住权可以设定为终身居住,可以是10年、20年,也可以约定失效条件。

若想要撤销居住权,有三种方式,享受这个权利的人死亡,第二个是居住权期限到了(或者满足了失效条件),这两个都是自动撤销,第三个就是权利人自动放弃居住权,这个时候需要双方协议撤销。“居住权一旦撤销(消灭),应当及时去办理注销登记,以免影响交易。”胡海娟说。

另外,房屋设立了居住权后在满足一定条件下可以出售、转让、抵押、继承,居住权人仍享有房屋的居住、使用权。比如李先生拥有房屋的居住权,之后该房屋产权人想要卖给他人,房产转让登记时,经买卖双方及李先生共同同意,李先生在居住权期限内仍然可以在该房屋居住。因此,需要格外的注意的是,市民将来在买二手房的时候,除了查产权是否有抵押,还需要查是否有居住权证登记。

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